Il treno Tirana–Durazzo: cosa cambierà nei prezzi degli immobili e cosa no

Con il treno Durazzo sarà a 22 minuti da Tirana. Per chi lavora nella capitale è un cambiamento concreto e un argomento concreto a favore degli immobili a Durazzo. Ma il progetto è finanziato e in gran parte costruito, quindi il mercato lo ha già in parte incorporato nei prezzi, e le date sono slittate così spesso che pagare per una data di avvio è una scommessa, non un dato di fatto.

Cosa si sta costruendo

La ferrovia Tirana-Durazzo-Rinas ricostruisce 34,2 km di linea e aggiunge una diramazione di 5 km verso l'aeroporto internazionale di Tirana. È previsto che i treni elettrici a composizione bloccata coprano la tratta Tirana-Durazzo in 22 minuti. La BERS finanzia circa 103-113 milioni di euro, a cui si aggiungono le sovvenzioni del Western Balkans Investment Framework dell'UE (WBIF).

A che punto è nel 2026

All'inizio del 2025 i lavori risultavano completati per circa l'80%. La scadenza ufficiale per la costruzione è dicembre 2026, con collaudi e primi servizi nel primo trimestre del 2027. Finora i ritardi sono dipesi dagli espropri e dall'elettrificazione, e il costo è salito di circa 40 milioni di euro. I media albanesi si sono mostrati apertamente scettici sulle date: a febbraio 2026 una testata ha pubblicato la notizia con un titolo secondo cui la Tirana-Durazzo è di nuovo senza treno.

Perché conta per Durazzo

Il pendolarismo esiste già. L'autostrada SH2 richiede 30-60 minuti a seconda del traffico, e tra le due città circolano 41 autobus al giorno. Affittare a Tirana costa circa il 57% in più che a Durazzo, quindi il divario che rende Durazzo interessante per chi lavora a Tirana c'è già. Il treno accorcia il viaggio e lo rende prevedibile, ed è questo che trasforma un tragitto occasionale in uno quotidiano.

Cosa è già nel prezzo

La nostra regola sulle infrastrutture è semplice. Un progetto già operativo è interamente nel prezzo. Un progetto finanziato e in costruzione è nel prezzo per circa la metà. Un annuncio senza soldi non va comprato affatto. La ferrovia rientra nella categoria di mezzo: il grosso del potenziale è ancora davanti e arriverà quando i treni viaggeranno davvero, non quando verrà annunciata la prossima scadenza.

Cosa non farà

Non farà salire i prezzi in tutta la città. Tra i censimenti del 2011 e del 2023 Durazzo ha perso circa 21.000 residenti - nel 2023 la popolazione era di 153.614 abitanti - quindi la domanda locale non cresce da sola. Qualsiasi guadagno si concentrerà dove il treno cambia la vita di tutti i giorni: a distanza pedonale dalle stazioni lungo il corridoio Tirana-Durazzo, comprese zone dell'entroterra come Shkozet, e nelle parti di Plazh e Golem dove i pendolari potrebbero vivere tutto l'anno. Una previsione di mercato stima questo guadagno al 5-10% l'anno per le case vicine alle stazioni dopo l'avvio: una stima ad affidabilità media su cui non baseremmo un acquisto.

Non risolverà nemmeno i problemi delle zone di mare: la stagionalità, le fognature a Golem, gli edifici datati sulla fascia della spiaggia.

Come usare questa informazione da acquirente

• Comprate in base all'uso che ne farete oggi e considerate il treno un vantaggio in più, non il motivo dell'acquisto.
• Se il piano è fare i pendolari verso Tirana, verificate la distanza a piedi da una stazione, non quella dal mare.
• Non pagate un sovrapprezzo che il venditore giustifica con «quando aprirà il treno»: chiedete di quale anno sta parlando.

Confrontate le due città in Tirana o Durazzo, consultate i prezzi aggiornati per quartiere nella tabella dei prezzi di Durazzo oppure sfogliate gli appartamenti in vendita a Durazzo.