Prezzi di riferimento a Durazzo nel 2026: cosa si applica, cosa è stato solo proposto e cosa significa quando compri

Se hai letto che il 1° gennaio 2026 i prezzi di riferimento a Durazzo sono triplicati, sappi che non è andata così. A luglio 2025 il Ministero delle Finanze ha pubblicato una nuova mappa, con la zona del porto a 200.000 lek al metro quadro, da applicare dal 1° gennaio 2026. Non è stata approvata. Il governo ha riaperto la revisione e a luglio 2026 Durazzo usava ancora i valori del 2016. Per chi compra la differenza conta meno di quanto facciano pensare i titoli dei giornali, ma conta in tre punti precisi.

Che cos'è il prezzo di riferimento

L'Albania stabilisce per ogni zona un prezzo ufficiale al metro quadro degli immobili: il prezzo di riferimento, o çmimi i referencës. Non è una stima del tuo appartamento. È una soglia minima: spese notarili e imposte si calcolano sul prezzo del contratto oppure sul prezzo di riferimento moltiplicato per la superficie, a seconda di quale sia più alto. Determina inoltre il valore fiscale usato per l'imposta annuale sugli immobili.

Cosa si applica oggi a Durazzo

A luglio 2026 i distretti fuori da Tirana applicano ancora i valori di riferimento fissati nel 2016, e Durazzo ha un'unica tariffa per tutta la città anziché una suddivisione in zone. Secondo notizie recenti è di 67.500 lek/m², circa €730, mentre alcune raccolte riportano 71.200 lek/m² in base all'istruzione del 2023. Chiedi al notaio quale cifra si applica al tuo indirizzo: è il notaio a calcolare le spese.

In ogni caso la tariffa è molto più bassa di quanto costi davvero Durazzo. Per gli appartamenti si chiedono circa €1.200–1.700/m² a Plazh e €1.900–2.800/m² in centro, quindi in un acquisto normale il prezzo del contratto è già sopra il riferimento, e il riferimento non cambia nulla nelle tue spese.

Cosa era stato proposto e perché si è bloccato

La bozza di luglio 2025 divideva Durazzo in 13 zone catastali, da 45.000 a 200.000 lek/m². La zona del porto e della marina sarebbe passata da 67.500 a 200.000 lek/m², con un aumento di circa il 196%; le altre zone erano fissate a 140.000, 124.000, 100.000 e 45.000. Una proposta successiva per i villaggi collocava la Baia di Lalzi e Hamallaj a 190.000 lek/m², la cifra rurale più alta del Paese. Un esperto locale osservò allora che una tariffa di circa €2.000/m² a Plazh avrebbe realisticamente corrisposto solo al 5% circa delle abitazioni della zona.

La bozza è stata pubblicata per la consultazione e non è mai stata approvata. Nel 2026 il governo l'ha rimandata a un gruppo di lavoro con scadenza al 20 aprile. A giugno il ministro delle Finanze diceva che il lavoro era ancora in corso e più complesso del previsto perché coinvolge i comuni, e a luglio si riportava che le zone costiere restavano sospese in attesa di una nuova verifica dei loro prezzi di mercato.

Dove incide sul tuo acquisto

1. Spese notarili e imposta di trasferimento. Il notaio applica circa lo 0,35% sulle vendite tra 100.000 e 6 milioni di lek, con aliquote che scendono a scaglioni per importi maggiori, calcolate sul valore più alto tra prezzo del contratto e valore di riferimento. La stessa regola fissa la base per l'imposta di trasferimento del 2%. Con l'attuale tariffa unica, decide quasi sempre il prezzo del contratto.
2. Plusvalenze quando vendi. L'imposta sulle plusvalenze è il 15% della differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, e come prezzo di vendita si usa il più alto tra il prezzo effettivo e il valore di riferimento. Una nuova mappa con valori più alti alzerebbe questa soglia per le rivendite nelle zone più care. Significa anche che un prezzo di acquisto dichiarato al ribasso nel tuo stesso contratto diventa in seguito una plusvalenza imponibile più grande.
3. L'imposta annuale sugli immobili. Le abitazioni sono tassate allo 0,05% del valore fiscale, cioè prezzo di riferimento per superficie, e i comuni possono variarla del 30% in più o in meno. Per un appartamento di 60 m² sono circa 2.025 lek l'anno a 67.500 lek/m²; ai 200.000 proposti sarebbero 6.000 lek. Si nota, ma è poco.

La finestra di rivalutazione 2026

Fino al 31 dicembre 2026 qualsiasi proprietario può rivalutare un immobile al valore di mercato presentando domanda al catasto ASHK e pagando il 5% sulla differenza, invece di pagarci il 15% di imposta sulle plusvalenze in caso di vendita successiva. Il pagamento va effettuato entro il 31 marzo 2027. Per gli appartamenti il valore si riduce dell'1% per ogni anno di utilizzo. Se possiedi già un immobile a Durazzo e pensi di vendere nei prossimi anni, vale la pena chiedere a un consulente fiscale se nel tuo caso conviene.

Cosa fare se compri

• Metti nel contratto il prezzo reale. Ti tutela alla rivendita e costa poco in spese.
• Chiedi al notaio il valore di riferimento dell'indirizzo esatto prima di concordare il prezzo finale.
• Non accettare l'argomento del venditore secondo cui "i nuovi prezzi di riferimento" giustificano un prezzo più alto: non sono in vigore.
• Ricontrolla lo stato della questione prima di vendere o rivalutare: la mappa può ancora essere approvata.

Per i prezzi effettivamente richiesti per gli appartamenti a Durazzo, quartiere per quartiere, consulta la tabella dei prezzi di Durazzo. Per l'acquisto vero e proprio, vedi la nostra checklist dei documenti e gli appartamenti in vendita a Durazzo.