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Se un appartamento vicino al mare a Durazzo costa molto meno di quelli accanto, la prima domanda non riguarda la vista o il piano. Riguarda l'anno in cui è stato costruito l'edificio e cosa gli è successo nel 2019. Il terremoto ha fatto i danni peggiori sulla fascia costiera, da allora il mercato prezza di conseguenza gli edifici vecchi, e un prezzo basso al metro quadro di solito dipende dall'edificio, non da un venditore che ha fretta.
Il 26 novembre 2019 un terremoto di magnitudo M6.4 ha colpito con epicentro vicino a Durazzo. Sono morte 51 persone, oltre 14.000 edifici sono stati danneggiati e 2.500 sono stati resi inagibili; i danni hanno superato €1 miliardo. Alberghi e abitazioni sono crollati in particolare a Plazh e a Shkëmbi i Kavajës. La ricostruzione è costata oltre €1 miliardo e si è svolta con procedure accelerate che hanno sollevato accuse di favoritismi, e quattro anni dopo circa 2.500 famiglie erano ancora senza un'abitazione permanente.
Da allora Durazzo ha due mercati sotto lo stesso indirizzo. Gli edifici nuovi mantengono un sovrapprezzo stabile, chi compra paga per la fiducia nella struttura, mentre gli immobili vecchi si vendono a sconto o restano invenduti. La maggior parte degli appartamenti sulla fascia costiera ha più di 30 anni, e i prezzi più alti che si leggono in giro riguardano una piccola quota di unità nuove.
Il divario è più ampio a Shkëmbi i Kavajës: le nuove costruzioni chiedono €1.200-2.000/m², gli appartamenti più datati €450-800/m². A Plazh la seconda linea, composta per lo più da edifici vecchi, si è venduta molto al di sotto delle unità nuove in prima linea. Shkozet e la parte vecchia di Plazh sono le zone dove lo sconto sugli edifici vecchi è più evidente.
Conta anche il terreno. La costa di Durazzo è sabbiosa e sono stati accertati cedimenti perfino in torri nuovissime della marina di Durazzo: quindi nemmeno un anno di costruzione recente è, da solo, una garanzia.
Un appartamento datato ha senso per chi intende viverci o affittarlo a lungo termine, ha messo a budget la ristrutturazione e ha in mano la relazione di un ingegnere, soprattutto in centro, dove la città mantiene il suo valore tutto l'anno. Ha meno senso come acquisto rapido per affitti brevi sulla fascia costiera che il terremoto ha colpito più duramente.
Consultate i prezzi attuali per zona nella tabella dei prezzi di Durazzo, confrontate Plazh e Shkëmbi o sfogliate gli appartamenti a Shkëmbi.
Può esserlo, ma prima controllate l'edificio: l'anno di costruzione, se è stato valutato dopo il terremoto di novembre 2019, se i piani costruiti corrispondono al permesso, e il parere di un ingegnere strutturista indipendente. La nostra regola pratica è un edificio del 2020 o successivo, oppure una valutazione sismica.
Alberghi e abitazioni sono crollati in particolare a Plazh e a Shkëmbi i Kavajës, la fascia costiera dove oggi si trova buona parte degli immobili più vecchi ed economici.
Dal terremoto chi compra paga un sovrapprezzo per gli edifici nuovi e applica uno sconto a quelli vecchi. A Shkëmbi i Kavajës le nuove costruzioni chiedono €1.200-2.000 al m², mentre gli appartamenti più datati si vendono a €450-800 al m².
Circa €200-300 al m² per una ristrutturazione completa standard e €300-400 al m² per una di fascia media, esclusi finestre, mobili della cucina ed elettrodomestici. Gli interventi strutturali sono a parte.
