Warum stehen in Albanien so viele Häuser leer? Die Zensus-Zahlen (2026)

Der Volks- und Wohnungszensus 2023 ist die erste vollständige Zählung der albanischen Wohnungen seit über einem Jahrzehnt, und seine Schlagzeile ist deutlich: In jeder dritten konventionellen Wohnung lebte am Zensustag niemand. Der Anteil unterscheidet sich stark nach Gebäudetyp - am leersten stehen die Wohnblocks, am vollsten die Doppelhaushälften der Städte.

Eine Definition ist wichtig: "unbewohnt zum Zensusmoment" umfasst alles - die nie verkaufte Neubauwohnung, das Sommerapartment, das Haus der Emigrantenfamilie und die Wohnung zwischen zwei Mietern. Warum eine Wohnung leer steht, fragt der Zensus nicht.

Der Leerstand verteilt sich nicht gleichmäßig: Er türmt sich an der Küste. Die Präfektur Durrës liegt über der nationalen Quote, und Vlora ist das Extrem - mehr als die Hälfte aller Wohnungen unbewohnt, davon 26.923 der 57.079 leeren in Gebäuden mit 21 und mehr Wohnungen. Das ist kein alter Dorfbestand; das ist der neue Küstenblock.

Der Zensus hält den Befund fest, nicht die Ursache - aber die Verteilung spricht. Wäre der Leerstand vor allem ländliche Entvölkerung nach der Auswanderung, würden die Einzelhäuser der Dörfer führen; tun sie nicht. Die leerste Kategorie ist die Wohnung im großen Block, die leersten Präfekturen sind die zwei Küstenpräfekturen mit dem schnellsten Bauen. Das ist die Signatur von Wohnungen, die nicht fürs ganzjährige Wohnen gebaut oder gekauft wurden: Sommerwohnungen für ein paar Wochen im Jahr, Zweitwohnsitze von Emigranten, die im August zurückkommen, und fertige Einheiten, die noch auf einen Eigentümer warten.

"Jedes dritte Zuhause leer" heißt also nicht, dass ein Drittel Albaniens Geisterstadt ist. Es heißt: Der Küstenmarkt trägt eine große Saison- und Investitionsschicht über dem bewohnten Bestand - gut zu wissen, bevor man irgendeine Angebotsstatistik liest, und bevor man in ein Gebäude kauft, das nur im Juli lebt.

Drei praktische Konsequenzen.

• Besichtigen Sie im Winter, nicht nur in der Saison. Ein Block, der im Februar zu 40% leer steht, zeigt Ihnen, was Ihre Nebenkosten finanzieren, ob der Eingang gepflegt wird und wer Ihre Nachbarn wirklich sind. Unsere Seite zum Wohnen in Albanien ordnet die Orte nach Ganzjahresleben.
• Der Leerstand hat die Immobilien nicht billig gemacht: Der Preisindex der Bank of Albania stieg durch 2026 weiter, wie unsere Marktseite mit dem Hauspreis-Block zeigt. Leerer Bestand und steigende Angebotspreise koexistieren, weil viel vom leeren Bestand gar nicht zum Verkauf steht.
• Für Vermietungsinvestoren ist die Zahl Konkurrenz: Zehntausende Saisonwohnungen tauchen jeden Sommer auf den Buchungsplattformen auf. Der Budget-Guide zeigt, was jede Preisklasse kauft, und die Zweitwohnsitz-Seite rechnet die laufenden Kosten einer Wohnung durch, die den Großteil des Jahres leer steht.