Darf ein italienischer Staatsbürger in Albanien Immobilien kaufen?
Ja. Ein italienischer Staatsbürger kann in Albanien eine Wohnung oder ein Haus zu denselben Bedingungen wie ein Albaner kaufen; nur landwirtschaftliche Flächen bleiben Ausländern verschlossen. Zwischen Italien und Albanien gilt seit dem 21. Dezember 1999 ein Doppelbesteuerungsabkommen und seit 1996 ein Investitionsschutzabkommen (Farnesina, Januar 2026).
Daten zusammengestellt von Fedir AlpatovAktualisiert
Was ein italienischer Käufer besitzen darf
Das albanische Recht kennt keine Sonderregel für italienische Staatsbürger: Ein italienischer Käufer gilt als ausländische Privatperson, darf Gebäude frei erwerben und ist nur bei Grund und Boden eingeschränkt.
| Immobilie | Darf ein Ausländer sie besitzen? | Regel |
|---|---|---|
| Wohnung, Haus, Gewerbeeinheit | Ja | Keine Beschränkung bei Gebäuden |
| Baugrundstück (truall) | Ja, unter einer Bedingung | Investition darauf ≥ 3 × Grundstückswert |
| Landwirtschaftliche Flächen, Wald, Wiese, Weide | Nein | Nur Pacht für bis zu 99 Jahre |
| Alles, über eine albanische Gesellschaft in ausländischem Besitz | Ja | Die Gesellschaft gilt als albanische Person |
Quellen · 3
- DATA-LEGAL-0001Foreign individuals may buy apartments and residential or commercial buildings with no restriction. They cannot buy agricultural land, forest, meadows or pastures (lease up to 99 years only). Building land is allowed only if the investment built on it is at least three times the land's value.Foreigners may buy apartments without restriction; agricultural land is excludedVerlässlichkeit: MEDIUMZeitraum: current law (Law 7980/1995 "On land purchase"), as describedgeprüft 2026-09-09Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters
- DATA-LEGAL-00173 × plot valueA foreigner may buy a building plot once the investment on it is at least 3× the plot valueVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 1995–2026geprüft 2026-10-19Law No. 7980 of 27.07.1995 "Për shitblerjen e trojeve" (on the sale of plots), original text
- DATA-LEGAL-001699 years (maximum lease)Foreigners cannot own agricultural land, forests, meadows or pastures; lease up to 99 yearsVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2026geprüft 2026-10-19Explanatory report to the draft law on transferring agricultural land to foreign persons (RENJK 972)
Abkommen zwischen Italien und Albanien
Nach der üblichen OECD-Struktur, der solche Abkommen folgen, dürfen Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dort besteuert werden, wo die Immobilie liegt; Albanien besteuert Mieteinnahmen mit 15 % und den Veräußerungsgewinn mit 15 %. Wie Italien diese Einkünfte bei einem in Italien Ansässigen entlastet (Anrechnung oder Freistellung), richtet sich nach dem Artikel des Abkommens zur Vermeidung der Doppelbesteuerung, den wir im Text noch nicht geprüft haben.
| Abkommen | Unterzeichnet | In Kraft |
|---|---|---|
| Doppelbesteuerungsabkommen mit Protokoll | Tirana, 12.12.1994 | 21.12.1999 |
| Investitionsförderung und -schutz | Rom, 12.9.1991 | 29.1.1996 |
Quellen · 1
- DATA-TAX-IT-0001Convention for the avoidance of double taxation on income and capital, with protocol, signed in Tirana on 12 December 1994 and in force since 21 December 1999. An investment protection agreement (Rome, 12 September 1991) has been in force since 29 January 1996.Italy–Albania double taxation convention: signed 12.12.1994, in force since 21.12.1999Verlässlichkeit: HIGHZeitraum: 1999–2026geprüft 2026-10-19Albania: accordi in vigore (scheda reciprocità)
Aufenthalt und Wohnsitz
Staatsangehörige visumbefreiter Länder dürfen sich nach Artikel 29 des albanischen Ausländergesetzes bis zu 90 Tage innerhalb von 180 Tagen aufhalten. Immobilieneigentümer können nach Artikel 84 einen für ein Jahr gültigen, verlängerbaren Aufenthaltstitel beantragen; Ruheständler können den Rentner-Aufenthaltstitel nach Artikel 85 nutzen, mit Renteneinkünften von mindestens 1.200.000 ALL pro Jahr.
| Frage | Antwort | Grundlage |
|---|---|---|
| Visumfreier Aufenthalt | 90 Tage innerhalb von 180 | Gesetz 79/2021 Art. 29 |
| Aufenthaltstitel für Eigentümer | Bis zu 1 Jahr, verlängerbar | Gesetz 79/2021 Art. 84 |
| Aufenthaltstitel für Rentner | Rente ≥ 1.200.000 ALL pro Jahr | Gesetz 79/2021 Art. 85 |
Quellen · 3
- DATA-LEGAL-001390 days in 180Visa-free stay: up to 90 days in any 180; longer needs a residence permitVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2025–2026geprüft 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-LEGAL-00141 year, renewableResidence permit for a property owner: up to 1 year, renewable; no minimum property value foundVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2025–2026geprüft 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-LEGAL-001513040.64 EUR per year (income floor)Residence permit for pensioners: pension income of at least 1,200,000 ALL a yearVerlässlichkeit: MEDIUMZeitraum: 2024–2026geprüft 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
Fragen und Antworten
Quellen
- Albania: accordi in vigore (scheda reciprocità). Ministero degli Affari Esteri e della Cooperazione Internazionale, 2026-01-23 (abgerufen 2026-10-19)
- Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025. Albanian State Police (ASP), 2025-11-01 (abgerufen 2026-10-19)
- Explanatory report to the draft law on transferring agricultural land to foreign persons (RENJK 972). Ministry of Agriculture and Rural Development (MBZHR), 2026-05-14 (abgerufen 2026-10-19)
- Law No. 7980 of 27.07.1995 "Për shitblerjen e trojeve" (on the sale of plots), original text. Parliament of Albania (FAOLEX copy), 1995-07-27 (abgerufen 2026-10-19)
- Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters, 2026-09-09 (abgerufen 2026-09-09)
Was fehlt
Bekannte Lücken: Fragen, zu denen wir noch keine verlässlichen Daten haben.
- Die im Abkommen Italien–Albanien vorgesehene Methode zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (Anrechnung oder Freistellung) für albanische Mieteinnahmen wurde im Abkommenstext nicht nachgelesen.
- Ob der italienische Personalausweis an der Grenze anerkannt wird und welche Gültigkeitsregel gilt, konnte auf viaggiaresicuri.it nicht bestätigt werden (die Seite wurde nicht geladen).
- Es wurde kein konsolidierter amtlicher Text gefunden, der ausdrücklich festhält, dass Ausländer Wohnungen kaufen dürfen; die Regel beruht darauf, dass die Bodengesetze keine Beschränkung enthalten, und auf der Praxis von Juristen. Noch anhand des Amtsblatts zu bestätigen (qbz.gov.al war am 19.10.2026 nicht erreichbar).