Kann ein ukrainischer Staatsbürger in Albanien eine Immobilie kaufen?
Ja. Ein ukrainischer Staatsbürger kann in Albanien eine Wohnung oder ein Haus zu denselben Bedingungen wie jeder andere Ausländer kaufen; landwirtschaftliche Flächen sind für alle ausländischen Privatkäufer gesperrt. Nach einem Beschluss des Ministerrats vom 10. April 2026 dürfen ukrainische Staatsbürger ohne Visum einreisen und bis zum 30. März 2027 ohne Aufenthaltserlaubnis bleiben.
Daten zusammengestellt von Fedir AlpatovAktualisiert
Was ein ukrainischer Käufer besitzen darf
Die albanischen Bodenvorschriften kennen keine Prüfung der Staatsangehörigkeit: Ein ukrainischer Käufer kann jedes Gebäude erwerben und unterliegt bei Grundstücken denselben Beschränkungen wie jeder Ausländer.
| Immobilie | Darf ein Ausländer sie besitzen? | Regel |
|---|---|---|
| Wohnung, Haus, Gewerbeeinheit | Ja | Keine Beschränkung bei Gebäuden |
| Baugrundstück (truall) | Ja, unter einer Bedingung | Investition darauf ≥ 3 × Grundstückswert |
| Landwirtschaftliche Fläche, Wald, Wiese, Weide | Nein | Nur Pacht für bis zu 99 Jahre |
| Alles, über eine albanische Gesellschaft in ausländischem Besitz | Ja | Die Gesellschaft gilt als albanische Person |
Quellen · 3
- DATA-LEGAL-0001Foreign individuals may buy apartments and residential or commercial buildings with no restriction. They cannot buy agricultural land, forest, meadows or pastures (lease up to 99 years only). Building land is allowed only if the investment built on it is at least three times the land's value.Foreigners may buy apartments without restriction; agricultural land is excludedVerlässlichkeit: MEDIUMZeitraum: current law (Law 7980/1995 "On land purchase"), as describedgeprüft 2026-09-09Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters
- DATA-LEGAL-00173 × plot valueA foreigner may buy a building plot once the investment on it is at least 3× the plot valueVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 1995–2026geprüft 2026-10-19Law No. 7980 of 27.07.1995 "Për shitblerjen e trojeve" (on the sale of plots), original text
- DATA-LEGAL-001699 years (maximum lease)Foreigners cannot own agricultural land, forests, meadows or pastures; lease up to 99 yearsVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2026geprüft 2026-10-19Explanatory report to the draft law on transferring agricultural land to foreign persons (RENJK 972)
Aufenthalt: die Sonderregel für Ukrainer
Seit 2022 lässt Albanien ukrainische Staatsbürger ohne Aufenthaltserlaubnis im Land bleiben, zunächst auf Grundlage des Beschlusses Nr. 169 von 2022. Ein Beschluss des Ministerrats vom 10. April 2026 hat ihn ersetzt: Ukrainer dürfen ohne Visum einreisen und bis zum 30. März 2027 ohne Erlaubnis bleiben, auch diejenigen, die sich bereits in Albanien aufhalten. Außerhalb dieser Regelung gelten die allgemeinen Bestimmungen: 90 Tage innerhalb von 180 Tagen für visumfreie Aufenthalte und eine um ein Jahr verlängerbare Erlaubnis für Immobilieneigentümer.
| Situation | Regel | Grundlage |
|---|---|---|
| Alle ukrainischen Staatsbürger, auch die bereits in Albanien befindlichen | Bis 30.03.2027 kein Visum und keine Aufenthaltserlaubnis erforderlich | Beschluss des Ministerrats vom 10.04.2026 (hebt VKM 169/2022 auf) |
| Immobilieneigentümer, der einen Aufenthaltstitel möchte | Bis zu 1 Jahr, verlängerbar | Gesetz 79/2021 Art. 84 |
| Allgemeiner visumfreier Aufenthalt | 90 Tage innerhalb von 180 Tagen | Gesetz 79/2021 Art. 29 |
Quellen · 3
- DATA-LEGAL-0023Until 30.03.2027, including those already in Albania (Council of Ministers decision of 10.04.2026, repeals VKM 169/2022)Ukrainians may enter without a visa and stay without a residence permit until 30 March 2027Verlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2026-04 to 2027-03geprüft 2026-10-19RTSH: the government extends visa-free stay for Ukrainians to 30 March 2027 (Council of Ministers decision of 10 April 2026)
- DATA-LEGAL-00141 year, renewableResidence permit for a property owner: up to 1 year, renewable; no minimum property value foundVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2025–2026geprüft 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-LEGAL-001390 days in 180Visa-free stay: up to 90 days in any 180; longer needs a residence permitVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2025–2026geprüft 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
Zahlung aus dem Ausland
Der Kaufpreis wird per Banküberweisung bezahlt: Ein albanischer Notar darf nicht mehr als 150.000 ALL in bar annehmen, und Bargeld ab 1.000.000 ALL muss bei der Einreise deklariert werden. Überweisungen aus der Ukraine unterliegen zudem den ukrainischen Devisenvorschriften im Kriegsrecht, die auf dieser Seite nicht behandelt werden; klären Sie diese vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags mit Ihrer Bank.
| Regel | Schwelle | Grundlage |
|---|---|---|
| Barzahlung beim Notar | Max. 150.000 ALL | Gesetz 110/2018 |
| Bargeldanmeldung an der Grenze | Ab 1.000.000 ALL | Gesetz 9917/2008 Art. 17 |
Quellen · 2
- DATA-LEGAL-0009A property deed must state how the price is paid; the technical payment procedure is set by joint instruction of the Ministers of Justice and Finance, and the notary's special bank account can hold the funds. A notary may not handle cash above 150,000 ALL in notarial transactions.Payment of the price: stated in the deed; notary cash limit 150,000 lekVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: Law 110/2018 Art. 105(4), Art. 68(3)geprüft 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- DATA-AML-000110867.2 EUR equivalent (threshold)Cash of 1,000,000 ALL or more must be declared at the borderVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2011–2026geprüft 2026-10-19Law No. 9917 of 19.05.2008 on the prevention of money laundering and terrorist financing, consolidated with Law 10391/2011
Fragen und Antworten
Quellen
- RTSH: the government extends visa-free stay for Ukrainians to 30 March 2027 (Council of Ministers decision of 10 April 2026). Radio Televizioni Shqiptar (RTSH), 2026-04-10 (abgerufen 2026-10-23)
- Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025. Albanian State Police (ASP), 2025-11-01 (abgerufen 2026-10-19)
- Law No. 9917 of 19.05.2008 on the prevention of money laundering and terrorist financing, consolidated with Law 10391/2011. Parliament of Albania (Partners Albania copy), 2011-03-03 (abgerufen 2026-10-19)
- Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text, 2018-12-20 (abgerufen 2026-09-09)
- Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters, 2026-09-09 (abgerufen 2026-09-09)
- Law No. 7980 of 27.07.1995 "Për shitblerjen e trojeve" (on the sale of plots), original text. Parliament of Albania (FAOLEX copy), 1995-07-27 (abgerufen 2026-10-19)
- Explanatory report to the draft law on transferring agricultural land to foreign persons (RENJK 972). Ministry of Agriculture and Rural Development (MBZHR), 2026-05-14 (abgerufen 2026-10-19)
Was fehlt
Bekannte Lücken: Fragen, zu denen wir noch keine verlässlichen Daten haben.
- Über einen neueren Beschluss, der Ukrainern den Aufenthalt bis zum 30. März 2027 erlaubt, berichtet ein ukrainisches Reiseportal; im Amtsblatt ist er nicht bestätigt.
- Ob ein Doppelbesteuerungsabkommen Ukraine–Albanien besteht, wurde in keiner offiziellen Liste bestätigt.
- Ukrainische Beschränkungen (NBU) für Geldtransfers ins Ausland zum Immobilienkauf während des Kriegsrechts werden hier nicht behandelt.
- Es wurde kein konsolidierter amtlicher Text gefunden, der ausdrücklich festhält, dass Ausländer Wohnungen kaufen dürfen; die Regel stützt sich auf das Fehlen jeglicher Beschränkung in den Bodengesetzen und auf die Rechtspraxis. Im Amtsblatt zu bestätigen (qbz.gov.al war am 19.10.2026 nicht erreichbar).