In welchen Gegenden Tiranas kauft man am besten eine Wohnung, und was kostet sie?
Ex-Blloku ist mit durchschnittlich 2.962 €/m² im Juni 2026 der teuerste Teil Tiranas, gefolgt von Einheit 10 (Zentrum, Myslym Shyri) und Einheit 5 (Komuna e Parisit, See) mit rund 2.515 €/m²; die günstigsten Stadteinheiten sind 11 (Zogu i Zi, Laprakë) mit 1.530 € und 6 (Kombinat, Yzberisht) mit 1.687 € (Keydata-Index). Der Stadtdurchschnitt lag im zweiten Quartal 2026 bei 2.116 €/m², und Einheit 6 ist seit 2019 mit 151 % am stärksten gestiegen.
Daten zusammengestellt von Fedir AlpatovAktualisiert
Preise nach Verwaltungseinheit
Die Stadt Tirana ist in 11 Verwaltungseinheiten gegliedert; die Gemeinde umfasst insgesamt 24, einschließlich 13 äußerer Einheiten wie Kashar und Farkë. Der Keydata-Index weist für jede Stadteinheit den durchschnittlichen Wohnungspreis aus. Der amtliche Referenzpreis, den die Steuerbehörde als Untergrenze verwendet, wird innerhalb jeder Einheit zonenweise festgelegt.
| Einheit | Gegenden (Zonen-Orientierungspunkte) | Durchschnitt, €/m², Juni 2026 | Veränderung seit Q2 2019 | Referenzpreis, ALL/m² |
|---|---|---|---|---|
| 5 (Ex-Blloku) | Ish-Blloku, Libri Universitar | 2.962 € | +117 % | 228.400 |
| 10 | Myslym Shyri, PTT, Rruga e Durrësit, Blloku i Ambasadave | 2.515 € | +119 % | 121.200–192.800 |
| 5 | Komuna e Parisit, Botanischer Garten, Stadion Selman Stërmasi, künstlicher See, Selitë e Vogël | 2.514 € | +127 % | 117.800–175.800 |
| 2 | Piramida, Pazari i Ri, Bërryli, Qyteti Studenti | 2.306 € | +95 % | 85.700–202.400 |
| 7 | Ish-Ekspozita, Blloku i Ambasadave, Unaza e Re, ehemaliges Flugfeld | 2.131 € | +128 % | 114.300–159.100 |
| 9 | Bulevardi Zogu I, Rruga e Barrikadave, alter Bahnhof, Don Bosko | 2.127 € | +112 % | 113.850–163.600 |
| 1 | Ali Demi, Shkoza, Poligrafiku, Sauk | 2.116 € (wie veröffentlicht) | +115 % | 97.200–102.800 |
| 3 | Xhamlliku, Kinostudio, Porcelani | 1.796 € | +116 % | 86.300–98.500 |
| 8 | Selvia, Tregu Industrial, Dinamo, Bregu i Lumit | 1.786 € | +85 % | 89.900–156.700 |
| 4 | Allias, Krankenhauskomplex, Bregu i Lumit | 1.759 € | +130 % | 95.300–95.900 |
| 6 | Kombinat, Yzberisht, Selitë, Vaqarr, Sharrë | 1.687 € | +151 % | 81.700 |
| 11 | Zogu i Zi, Ferluti, Laprakë, Don Bosko | 1.530 € | +107 % | 93.600–113.000 |
Methode: Durchschnittswerte: Keydata-Index, veröffentlicht von Monitor und am 4. August 2026 von Shekulli nachgedruckt; der Wert für Einheit 1 entspricht dem Stadtdurchschnitt und ist möglicherweise ein Druckfehler. Orientierungspunkte: Zonenliste im selben Artikel. Referenzpreise: VKM 132/2018 Anhang 1 a.2 in der Fassung von VKM 457/2023, niedrigste und höchste Zone jeder Einheit (92,02 ALL = 1 €).
Quellen · 2
- DATA-KB2-TIRANA-0002Unit 1: 2,116 (+115%); Unit 2: 1,186 → 2,306 (+95%); Unit 3: 832 → 1,796 (+116%); Unit 4: 769 → 1,759 (+130%); Unit 5: 1,110 → 2,514 (+127%); ex-Blloku: 2,962 (+117%); Unit 6: 672 → 1,687 (+151%); Unit 7: 935 → 2,131 (+128%); Unit 8: 958 → 1,786 (+85%); Unit 9: 1,004 → 2,127 (+112%); Unit 10: 1,150 → 2,515 (+119%); Unit 11: 740 → 1,530 (+107%). The unit 1 figure equals the city average and may be a misprint.Average apartment price by Tirana administrative unit, Q2 2019 and June 2026 (Keydata)Verlässlichkeit: MEDIUMZeitraum: Q2 2019 - June 2026geprüft 2026-10-21Shqiperia.com (Shekulli): Keydata average apartment prices in the 32 Tirana cadastral zones, June 2026
- DATA-KB2-TIRANA-000381700–228400 ALL/m²Official reference prices for dwellings in Tirana zones (VKM 132/2018 as amended by VKM 457/2023)Verlässlichkeit: HIGHZeitraum: in force 2026geprüft 2026-10-21VKM 132/2018 on the taxable value of buildings, consolidated with VKM 457/2023 (Annex 1 reference prices)
Zone codes match the first digit of the administrative unit in the Keydata zone list (KB-F4-2026-009).
Mieten nach Gegend
| Gegend | 1+1, € im Monat | 2+1, € im Monat |
|---|---|---|
| Stadtdurchschnitt | 590 | 954 |
| Nahe dem Air-Albania-Stadion | 800 | - |
| Ex-Blloku | 700 | 1.100 |
| Zogu i Zi | 620 | 900 |
| Selman Stërmasi | 570 | - |
| Astir | 550 | 665 |
| Myslym Shyri | - | 1.400 |
| Rruga e Elbasanit | - | 1.250 |
| Fresku | - | 450 |
Methode: Daten von Century 21 Albania, ausgewertet für Monitor, Januar–Juni 2026. Ein Strich bedeutet, dass der Artikel für diesen Wohnungstyp keine Zahl nennt.
Quellen · 2
- DATA-KB2-TIRANA-0004City average 1+1 €590 (H1 2025: €565), 2+1 €954 (€755). 1+1: near the Air Albania stadium €800, ex-Blloku €700, Zogu i Zi €620, Selman Stërmasi €570, Astir €550. 2+1: Myslym Shyri €1,400, Rruga e Elbasanit €1,250, ex-Blloku €1,100, Zogu i Zi €900, Astir €665, Fresku €450.Average rents by Tirana zone, H1 2026 (Century 21 data for Monitor)Verlässlichkeit: MEDIUMZeitraum: H1 2026geprüft 2026-10-21JOQ Albania: Rents in Tirana by zone, H1 2026 (Century 21 data for Monitor)
- Verlässlichkeit: MEDIUMZeitraum: January–June 2026 vs January–June 2025geprüft 2026-09-09Sot.com.al (reprint of Monitor.al) "Të paktën 600 euro në muaj / Shtëpitë me qira bëhen mollë e ndaluar"
Was eine Wohnung vor Kosten einbringt
Günstigere Einheiten bringen rechnerisch mehr, weil die Mieten innerhalb der Stadt weniger stark schwanken als die Preise: Eine Wohnung im Ex-Blloku kostet pro m² fast doppelt so viel wie eine in Zogu i Zi, doch die Miete für eine 1+1 liegt nur 13 % höher.
| Beispiel | Preis | Jahresmiete | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| 1+1, 55 m², Stadtdurchschnitt | 116.380 € | 7.080 € | 6,1 % |
| 1+1, 55 m², Ex-Blloku | 162.910 € | 8.400 € | 5,2 % |
| 1+1, 55 m², Zogu i Zi (Einheit 11) | 84.150 € | 7.440 € | 8,8 % |
| 2+1, 85 m², Myslym Shyri (Einheit 10) | 213.775 € | 16.800 € | 7,9 % |
Methode: Preis = Durchschnitt der Einheit × angenommene Fläche; Miete = Zonenmiete von Century 21 × 12. Beide Reihen stammen aus unterschiedlichen Quellen, die Renditen sind daher als grober Vergleich zu lesen – vor der 15-%-Steuer auf Mieteinnahmen, vor Gebühren und Leerstandsmonaten.
Quellen · 1
- DATA-KB2-TIRANA-CALC-00011+1 of 55 m²: city average 2,116 €/m² and €590 rent → 6.1%; ex-Blloku 2,962 €/m² and €700 → 5.2%; Zogu i Zi (unit 11) 1,530 €/m² and €620 → 8.8%. 2+1 of 85 m² on Myslym Shyri (unit 10) 2,515 €/m² and €1,400 → 7.9%. Gross, before tax, fees and empty months.Gross rental yield estimates for Tirana areas (Domlivo calculation)Verlässlichkeit: ESTIMATE (berechnet, nicht gemessen)Zeitraum: 2026geprüft 2026-10-21DomLivo research calculation engine
Annual rent ÷ (price per m² × assumed size). Prices: Keydata June 2026 (DATA-KB2-TIRANA-0002); rents: Century 21 H1 2026 (DATA-KB2-TIRANA-0004). Sizes are assumptions.
Mobilität und geplante Projekte
- Tirana hat weder U-Bahn noch Straßenbahn. Geplant ist ein elektrisches Bus-Rapid-Transit-Netz mit drei Linien für 110,26 Mio. € mit Unterstützung der EU und Deutschlands: Kinostudio–Kombinat (17 km), der Ring (14 km) und Tirana e Re (21 km).
- Die neu gebaute Bahnstrecke nach Durrës und zum Flughafen soll ab Ende 2027 Fahrgäste befördern. Zu ihren Stationen zählen Kashar und Tirana; eine Verlängerung von rund 4 km ins Stadtzentrum muss noch ausgeschrieben werden.
- Der Domlivo-Index enthält nur 14 Wohnungen in Tirana mit verwertbarem Preis (26. Okt. 2026) – zu wenige für einen eigenen Preis, daher stützt sich diese Seite auf Keydata und Century 21.
Fragen und Antworten
Quellen
- Shqiperia.com (Shekulli): Keydata average apartment prices in the 32 Tirana cadastral zones, June 2026. Shekulli / Shqiperia.com (reprint of the Keydata index published by Monitor), 2026-08-04 (abgerufen 2026-10-21)
- Faktoje: Apartment prices in Tirana against the most expensive market in Europe. Faktoje.al, 2026-09-16 (abgerufen 2026-10-21)
- JOQ Albania: Rents in Tirana by zone, H1 2026 (Century 21 data for Monitor). JOQ Albania (reprint of Monitor), 2026-08-09 (abgerufen 2026-10-21)
- Bashkia Tiranë: Administrative and territorial organisation. Municipality of Tirana (abgerufen 2026-10-21)
- EU Delegation to Albania: EU and Germany support green transport in Tirana. European Union Delegation to Albania, 2024-03-06 (abgerufen 2026-10-21)
- VKM 132/2018 on the taxable value of buildings, consolidated with VKM 457/2023 (Annex 1 reference prices). Ministry of Finance, Directorate of Property Tax, 2023-08-01 (abgerufen 2026-10-21)
- Domlivo Price Index: median asking price per m² of flats for sale, by city and district. Domlivo (abgerufen 2026-10-19)
- Sot.com.al (reprint of Monitor.al) "Të paktën 600 euro në muaj / Shtëpitë me qira bëhen mollë e ndaluar", 2026-08-09 (abgerufen 2026-09-09)
- DomLivo research calculation engine. DomLivo Research Department (abgerufen 2026-09-10)
Was fehlt
Bekannte Lücken: Fragen, zu denen wir noch keine verlässlichen Daten haben.
- Registrierte Verkaufspreise nach Stadtvierteln werden nicht veröffentlicht; die Durchschnittswerte der Einheiten stammen aus dem Keydata-Index, dessen Methodik nicht öffentlich ist.
- Der Durchschnitt der Einheit 1 entspricht in der veröffentlichten Tabelle dem Stadtdurchschnitt und ist möglicherweise ein Druckfehler.
- Domlivo führt zu wenige Wohnungen in Tirana, um einen eigenen Preis auszuweisen.