Wróć
Gdzie Nie Kupilibyśmy w Albanii w 2026 Roku i Dlaczego
Agentowi płaci się za to, żeby sprzedał wam to, co ma. My również publikujemy ogłoszenia, więc podejdźcie do tego materiału ze sceptycyzmem, jaki zasługuje — a potem sprawdźcie liczby, bo można je zweryfikować.
Poniżej znajduje się nasza ocena na 2026 rok dotycząca albańskich stref, w których cena wyprzedziła fundamenty. Poziom przekonania jest tu umiarkowany, nie wysoki: to oceny oparte na danych cenowych, dochodach z wynajmu, liczbie zezwoleń i trendach popytu, a nie na pewności. Wymienienie strefy poniżej nie oznacza, że nic tam nie jest warte posiadania. Oznacza to, że średnia cena wywoławcza już zakłada dobry wynik, więc płacisz za potencjał wzrostu, a nie kupujesz go.
We wszystkich siedmiu przypadkach powtarza się ten sam schemat: cena zawiera w sobie zdarzenie, które jeszcze nie nastąpiło. Lotnisko, które nie zostało otwarte. Port, który nie został przeniesiony. Infrastrukturę, którą tylko zapowiedziano. Gdy zdarzenie jest już wliczone w cenę, ponosisz ryzyko zwłoki bez otrzymania za to zapłaty.
To jest test, który zastosowalibyśmy do każdej strefy, w tym tych, które nie znajdują się na tej liście.
Ksamil sprzedaje najbardziej fotografowaną wodę w Albanii, a cena jest odpowiednio wysoka. Problem polega na tym, że cena za metr kwadratowy przewyższa teraz cenę w Sarandzie, podczas gdy dochód z wynajmu krótkoterminowego jest niższy — około 5500 dolarów amerykańskich w porównaniu do około 7000 w Sarandzie na porównywalnych nieruchomościach. To odwrotna proporcja dla tezy inwestycyjnej opartej na rentowności z wynajmu.
Nowa podaż również znacznie wzrosła, co wywiera dodatkową presję zarówno na obłożenie, jak i na odsprzedaż. Dodajmy do tego kwestie prawne związane z budową w pobliżu wydm i w granicach chronionego parku narodowego, a obraz skorygowany o ryzyko okazuje się słaby przy obecnych cenach wywoławczych.
Kluczową liczbą tutaj jest popyt, nie cena. Popyt zagranicznych kupujących w Sarandzie spadł o około połowę, a w następnym roku o kolejne 30%. Ceny mimo to wzrosły. Dwa lata spadającego popytu przy rosnących cenach to znak rynku w późnej fazie cyklu, utrzymywanego przez oczekiwania sprzedających, a nie przez kupujących.
Nieruchomości pierwszej linii nad morzem i w kurortach, kosztujące około 3 000-4 000 euro za metr kwadratowy, zależą również od infrastruktury, która ma swoje ograniczenia: zaopatrzenie w wodę i kanalizacja to prawdziwe utrudnienia w sezonie. A "lotnisko w Sarandzie", które pojawia się w rozmowach handlowych, nie jest projektem z datą otwarcia.
Vlora podwoiła swoją wartość w ciągu trzech lat w niektórych częściach. Duża część tego wynika z "premii lotniskowej" — oczekiwania, że lotnisko Vlorë International zostanie otwarte i przyniesie bezpośrednie połączenia europejskie. Lotnisko to realny projekt. Nie jest jednak otwarte, a jego harmonogram się przesunął.
Jeśli otworzy się zgodnie z planem, dzisiejsze ceny są uzasadnione. Jeśli termin ponownie się przesunie, zapłacisz za to dwa razy.
Najbardziej luksusowe wieże stolicy, kosztujące około 5000-10 000 euro za metr kwadratowy, mają dwa problemy. Pierwszy to arytmetyka: rentowność brutto poniżej 3% nie rekompensuje ryzyka posiadania niepłynnego aktywa na małym rynku. Drugi jest obserwowalny — komentarze na temat panoramy Tirany wielokrotnie zwracały uwagę, ile z tych lokali stoi pustych.
Puste lokale nie są automatycznie kryzysem; drugie domy i lokaty wartości to legalne cele. Ale są ostrzeżeniem dotyczącym wyjścia z inwestycji. Potrzebujesz nabywcy o takiej samej motywacji, aby wyjść po twojej cenie, a pula takich nabywców jest niewielka.
Dzielnica mariny to najbardziej agresywnie promowana inwestycja na centralnym wybrzeżu. Nasze zastrzeżenia dotyczą raczej struktury niż lokalizacji: doniesienia o osiadaniu w niektórych blokach, model sprzedaży, który mocno opiera się na przedsprzedażach finansujących kolejne etapy, oraz przeniesienie portu, na którym opiera się znaczna część oferty sprzedażowej, a które jeszcze nie nastąpiło.
Deweloperka finansowana z przedsprzedaży to normalna praktyka. Jest to jednak także model, który naraża kupujących, gdy wolumeny sprzedaży spadają — a spadają.
W tych północnych dzielnicach Tirany ceny ofertowe nowego budownictwa zrównały się z cenami w Astirze. Te dwa obszary nie są jednak porównywalne. Ryzyko związane z tytułem własności jest znacznie wyższe, a infrastruktura społeczna i transportowa jest słabsza. Płacenie ceny z Astiru za tytuł własności w Paskuqan to najwyraźniejszy przykład na tej liście ceny, która po prostu oderwała się od rzeczywistości.
Północna granica Shëngjinu niesie ze sobą premię za status "ostatniej niezabudowanej plaży". Niesie też ze sobą trwające postępowania sądowe dotyczące zabudowy wydm oraz udokumentowaną erozję wybrzeża. Gdy proces prawny jest nierozstrzygnięty, uczciwe stanowisko jest takie, że ryzyko nie jest wliczone w cenę, a nie że nieruchomość jest zła — ale niewycenione ryzyko przy cenie premium to słabe połączenie.
Trzy rzeczy, po kolei.
Jeśli po tym wszystkim jakaś strefa wciąż wydaje się dla ciebie odpowiednia, kup ją — z rabatem odzwierciedlającym to, co właśnie odkryłeś. Nasze zastrzeżenie prawie nigdy nie dotyczy miejsca. Dotyczy ceny, za jaką to miejsce jest sprzedawane w 2026 roku.