Ceny mieszkań w Tiranie, 2020–2026: pełna trajektoria

Mieszkania w Tiranie podrożały mniej więcej dwukrotnie w ciągu sześciu lat, z około 1000 euro za metr kwadratowy w 2020 roku do 1863 euro w drugim kwartale 2025 roku. Niemal cały ten wzrost przypadł na dwa z tych lat, od 2023 do drugiej połowy 2024 roku, kiedy to sam wzrost wyniósł 56% rok do roku. Potem rynek się ustabilizował.

Pełna trajektoria, rok po roku

Sześć lat, mniej więcej podwojenie ceny, a niemal cały ruch skoncentrowany w dwóch latach — od 2023 roku do II połowy 2024 roku — zanim rynek zamarł. Ten kształt ma większe znaczenie niż jakakolwiek liczba z pojedynczego roku: rynek, który rozgrzewa się przez osiemnaście miesięcy, a potem zamiera, zachowuje się inaczej i jest inaczej wyceniany przez ostrożnych kupujących niż taki, który rósł stabilnie przez cały czas.

Różnica między tym, czego się żąda, a tym, co się płaci

Jedno powszechnie cytowane śledzenie agregatora ogłoszeń pokazało wzrost cen ofertowych w centrum o 44–50% między 2024 a 2025 rokiem. Rzeczywiste dane transakcyjne — własny indeks Banku Albanii oraz oparte na transakcjach dane Keydata — pokazują realny ruch, ale wyraźnie mniejszy w tym samym okresie. Ta różnica to sprzedający zakotwiczeni w nagłówkach z lat boomu, a nie w bieżącym popycie, i warto wiedzieć, na którą liczbę się patrzy, zanim potraktuje się cenę ofertową jako stawkę rynkową: liczba pochodząca z ogłoszeń to nie to samo, co liczba pochodząca z zamkniętych transakcji.

Plateau nie wyglądało tak samo wszędzie

Ogólnomiejska liczba 0% kwartał do kwartału ukrywa pod spodem realne rozbieżności. Druga linia zabudowy przy Nowym Bulwarze wzrosła o 36% w tych samych dwunastu miesiącach, w których miasto jako całość zamarło — najszybciej rosnąca spośród wszystkich śledzonych przez DomLivo dzielnic, napędzana konkretnym katalizatorem z planu zagospodarowania, a nie ogólnym momentum rynku. To właśnie wzorzec wart wyciągnięcia z tego plateau: to zwalnia ogólnomiejska średnia, a nie każda dzielnica w tym samym tempie, a dzielnice wciąż się poruszające zwykle mają za sobą swój własny, konkretny impuls, a nie po prostu jadą na ogólnej fali z lat 2023–2024.

Spowolnienie widać też w czasie potrzebnym na sprzedaż — średni czas sprzedaży w Tiranie wydłużył się z 7,1 miesiąca w II połowie 2024 roku do 8,1 miesiąca w II połowie 2025 roku, o cały dodatkowy miesiąc, co jest znacznie bardziej bezpośrednim sygnałem wahania kupujących niż sama nagłówkowa liczba cenowa.

Co mówią własne dane rządowe

Oficjalne ceny referencyjne Albanii — podstawa rocznego podatku od nieruchomości — wynoszą średnio 124 300 leków/m² (około 1270 €) w całej Tiranie, ale ta ogólnomiejska średnia ukrywa najszerszy rozstrzał cen referencyjnych spośród wszystkich albańskich miast. Górną granicą jest Blloku, przy 228 400 lekach/m² (około 2330 €) — pojedyncza najwyższa strefa referencyjna w kraju. Dolną granicą jest Paskuqan, przy 62 500 lekach (około 640 €). Rozstrzał na poziomie mniej więcej 3,7-krotności w obrębie jednej gminy to przydatne przypomnienie, że „cena Tirany" nigdy tak naprawdę nie była jedną liczbą. Te ceny referencyjne mają znaczenie wykraczające poza samą ciekawostkę — to podstawa opodatkowania dla rocznego podatku od nieruchomości, obecnie 0,05% wartości fiskalnej, i to one wyznaczają dolną granicę dla obliczenia podatku od przeniesienia własności przez notariusza, jeśli prywatna umowa podaje cenę niższą niż referencyjna dla strefy: taryfa przełącza się wtedy na cenę referencyjną zamiast na cenę z umowy. Cena referencyjna dzielnicy to nie tylko punkt danych; to liczba, która towarzyszy Ci przy każdym kolejnym rachunku podatkowym.

Zmienna, której nikt jeszcze nie wycenił: podaż

Pozwolenia na budowę osiągnęły rekordowe 1,9 miliona metrów kwadratowych tylko w 2024 roku — fala nowej podaży, której faktyczne dotarcie na rynek jako ukończone, gotowe do sprzedaży lokale zajmuje od roku do trzech lat. Plateau cenowe widoczne w II połowie 2025 roku w żaden sposób jeszcze w pełni nie uwzględnia napływu tej podaży; to wciąż jest przed nami, a nie za nami, i można argumentować, że to pojedyncza, największa jeszcze nieuwzględniona w cenach zmienna w każdej prognozie na 2026 rok dla tego miasta, większa niż dane transakcyjne z jakiegokolwiek pojedynczego kwartału.

Co trajektoria faktycznie sygnalizuje na 2026 rok

Rynek, który wzrósł o +56%, a potem zamarł do 0%, nie zachowuje się jak rynek, który zaraz wróci do dawnego tempa — zachowuje się jak taki, który wyprzedził własne fundamenty i teraz czeka, aż dogonią go albo dochody, albo rekordowa podaż w budowie. Czy to sprawia, że 2026 rok jest dobrym momentem na zakup, to osobne pytanie z własną uczciwą odpowiedzią, ale sama trajektoria przemawia za większą ostrożnością przy ekstrapolowaniu nagłówkowego tempa wzrostu z 2024 roku niż to, co obecnie uwzględnia większość ofert — za tą ostrożnością stoi teraz sześć lat danych, a nie odczyt jednego kwartału.