Mieszkania w Tiranie podrożały w ciągu sześciu lat mniej więcej dwukrotnie, z około 1000 euro za metr kwadratowy w 2020 roku do 1863 euro w drugim kwartale 2025 roku. Niemal cały wzrost zmieścił się w dwóch latach, od 2023 do drugiej połowy 2024 roku, a samo drugie półrocze 2024 roku dało 56% rok do roku. Potem rynek stanął.
| Okres | Średnia cena | Zmiana |
|---|---|---|
| 2020 | ~€1,000/m² | - |
| H1 2022 | ~€1,128/m² | +15.6% y/y |
| 2023 | - | ~+30% w ciągu roku |
| H2 2024 | - | +56% r/r - najszybsze półrocze w historii pomiarów |
| Q2 2025 | €1,863/m² | +7% r/r (Keydata, rzeczywiste transakcje) |
| H2 2025 | - | 0% kw/kw, +4,4% r/r - plateau |
Sześć lat, cena mniej więcej podwojona, a niemal cały ruch skupiony między 2023 rokiem a II połową 2024 roku. Potem rynek zamarł. Ten kształt mówi więcej niż liczba z dowolnego pojedynczego roku. Rynek, który przez osiemnaście miesięcy się rozgrzewa, a potem staje, zachowuje się inaczej niż taki, który rósł równo przez cały czas, i ostrożni kupujący wyceniają go inaczej.
Jedno często cytowane zestawienie z agregatora ogłoszeń pokazało, że ceny ofertowe w centrum wzrosły między 2024 a 2025 rokiem o 44-50%. Dane z rzeczywistych transakcji, czyli indeks Banku Albanii i transakcyjne dane Keydata, pokazują w tym samym okresie realny, ale wyraźnie mniejszy ruch. Sprzedający kotwiczą się w nagłówkach z lat boomu zamiast w bieżącym popycie. Zanim uznasz cenę ofertową za stawkę rynkową, sprawdź więc, skąd pochodzi liczba: ogłoszenia i zamknięte transakcje dają różne wartości.
Ogólnomiejskie 0% kwartał do kwartału ukrywa wyraźne różnice między dzielnicami. Druga linia zabudowy przy Nowym Bulwarze wzrosła o 36% w tych samych dwunastu miesiącach, w których miasto jako całość zamarło. Żadna z dzielnic śledzonych przez DomLivo nie rosła szybciej, a napędzał ją konkretny impuls z planu zagospodarowania, nie ogólne momentum rynku. Zwolniła więc średnia dla miasta, a dzielnice hamowały w różnym tempie. Te, które nadal rosną, zwykle mają własny, konkretny motor i nie jadą na ogólnej fali z lat 2023-2024.
Sprzedaż też trwa dłużej. Średni czas sprzedaży w Tiranie wydłużył się z 7,1 miesiąca w II połowie 2024 roku do 8,1 miesiąca w II połowie 2025 roku, czyli o cały miesiąc. O wahaniu kupujących mówi to znacznie bardziej bezpośrednio niż sama nagłówkowa liczba cenowa.
Oficjalne ceny referencyjne Albanii służą jako podstawa rocznego podatku od nieruchomości. W całej Tiranie wynoszą średnio 124 300 leków/m² (około 1270 €), ale za tą średnią kryje się największy rozstrzał cen referencyjnych spośród albańskich miast. Na szczycie jest Blloku z 228 400 lekami/m² (około 2330 €), najwyższa strefa referencyjna w kraju. Na dole jest Paskuqan z 62 500 lekami (około 640 €). W obrębie jednej gminy wartości różnią się mniej więcej 3,7-krotnie, więc jednej „ceny Tirany” nigdy nie było. Ceny referencyjne mają też praktyczne znaczenie. Stanowią podstawę opodatkowania w rocznym podatku od nieruchomości, obecnie 0,05% wartości fiskalnej, i wyznaczają dolną granicę, od której liczy się taksę notarialną i 15% podatek od zysku sprzedającego: jeśli prywatna umowa podaje cenę niższą niż referencyjna dla strefy, taryfę liczy się od ceny referencyjnej zamiast od ceny z umowy. Cena referencyjna dzielnicy wróci więc w każdym Twoim kolejnym rachunku podatkowym.
Tylko w 2024 roku pozwolenia na budowę objęły rekordowe 1,9 miliona metrów kwadratowych. Taka podaż potrzebuje od roku do trzech lat, żeby trafić na rynek jako ukończone, gotowe do sprzedaży lokale. Plateau cenowe z II połowy 2025 roku nie uwzględnia jeszcze w pełni jej napływu, bo ten dopiero nastąpi. W każdej prognozie dla miasta na 2026 rok to prawdopodobnie największa nieuwzględniona w cenach zmienna, ważniejsza niż dane transakcyjne z dowolnego pojedynczego kwartału.
Rynek, który wzrósł o +56%, a potem zamarł na 0%, wyprzedził własne fundamenty. Teraz czeka, aż dogonią go dochody albo rekordowa podaż w budowie, i na razie nie wraca do dawnego tempa. Czy to sprawia, że 2026 rok jest dobrym momentem na zakup, to osobne pytanie z własną uczciwą odpowiedzią. Sama trajektoria każe jednak ostrożniej przenosić w przyszłość nagłówkowe tempo wzrostu z 2024 roku, niż robi to obecnie większość ofert. Za tą ostrożnością stoi już sześć lat danych, a nie odczyt jednego kwartału.
Mniej więcej się podwoiły: z około 1000 €/m² w 2020 roku do 1863 €/m² w II kwartale 2025 roku. Niemal cały wzrost przypadł na 2023 rok i II połowę 2024 roku, a w II połowie 2025 roku rynek stanął.
Agregatory ogłoszeń pokazują, ile żądają sprzedający. Według jednego źródła te ceny wzrosły w centrum o 44-50% między 2024 a 2025 rokiem. Dane transakcyjne Banku Albanii i Keydata pokazują, ile kupujący faktycznie zapłacili, i tu wzrost w tym samym okresie też widać, ale wyraźnie mniejszy.
Według rządowych cen referencyjnych około 3,7-krotna: od 62 500 leków/m² w Paskuqan do 228 400 leków/m² w Blloku. W żadnym innym albańskim mieście rozstrzał nie jest tak duży.
Przed 2026 rokiem to największa zmienna, której ceny jeszcze nie uwzględniają. Tylko w 2024 roku wydano pozwolenia na 1,9 miliona metrów kwadratowych, a większość tych lokali nie trafiła jeszcze na rynek jako ukończone. Presja spadkowa jest realna i wciąż przed nami; obecne ceny jej nie odzwierciedlają.
