Wróć
Gdzie mieszkanie nad morzem jest tańsze: w Albanii, Czarnogórze czy Chorwacji? W Albanii, i to wyraźnie. W 2025 roku metr kwadratowy kosztował tam średnio około 1 720 €. Nowe mieszkania w Czarnogórze kosztowały w II kwartale 2026 roku 2 557 € za m², a w Chorwacji w I półroczu 2026 roku 3 012 €. Albania ma też najniższy roczny podatek od nieruchomości z tych trzech krajów. W zamian za wyższą cenę Chorwacja daje euro, członkostwo w UE i sprzedaż wolną od podatku po dwóch latach. Poniżej trzy kraje obok siebie, ze źródłem każdej liczby.
| Albania | Czarnogóra | Chorwacja | |
|---|---|---|---|
| Średnia cena za m² | 1 720 € (2025, wszystkie mieszkania) | 2 557 € (nowe mieszkania, II kwartał 2026) | 3 012 € (nowe mieszkania, I półrocze 2026) |
| Na wybrzeżu | Durrës około 1 650 €, Vlora około 2 700 € (2025) | 2 838 € (region nadmorski, nowe mieszkania) | brak opublikowanych danych dla wybrzeża |
| Zmiana w ciągu roku | +6,2% (2025) | - | +12,7% (II kwartał 2026) |
Dane pochodzą z trzech źródeł i nie są w pełni porównywalne. Albańska liczba Deloitte obejmuje wszystkie mieszkania, a Monstat i chorwacki urząd statystyczny liczą nowe mieszkania sprzedane przez firmy. Dla orientacji ten sam raport Deloitte podaje dla Niemiec 5 200 € za m². W Albanii ulica liczy się bardziej niż miasto. Pierwsza linia przy promenadzie może kosztować trzy razy więcej niż ulica za nią. Szczegóły są w naszym przeglądzie cen w miastach nadmorskich.
| Albania | Czarnogóra | Chorwacja | |
|---|---|---|---|
| Podatek przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego | brak przy mieszkaniu; sprzedający płaci 15% od zysku (lokalny podatek 2% dotyczy tylko gruntów) | 3% do 150 000 €, 5% do 500 000 €, 6% powyżej (od 2024 roku) | 3%, płaci kupujący |
| Nowy budynek | bez VAT przy sprzedaży mieszkań | 21% VAT przy pierwszej sprzedaży | 25% VAT zamiast 3% |
| Roczny podatek od nieruchomości | 0,05% wartości fiskalnej | 0,25-1% wartości rynkowej | 0,60-8,00 € za m² powierzchni |
| Podatek od najmu | 15% | 15% po kosztach (ryczałtowo 30%, 50-70% przy najmie turystycznym) | 12% po ryczałtowym odliczeniu 30% |
| Podatek od sprzedaży | 15% zysku | 15% zysku; zwolnione jest tylko główne mieszkanie właściciela | 24% zysku; po dwóch latach brak podatku |
Przykład obliczenia podatku rocznego: za mieszkanie o powierzchni 60 m² w Blloku, najdroższej dzielnicy Tirany, w Albanii płaci się około 74 € rocznie. W Chorwacji za te same 60 m² płaci się od 36 € do 480 €, zależnie od gminy; 84 chorwackie gminy ustaliły na 2026 rok stawkę 5-8 € za m².
Niemcy mają z Albanią umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania (2010). Dochód z najmu albańskiego mieszkania jest opodatkowany w Albanii i zwolniony z podatku w Niemczech, ale podnosi stawkę dla pozostałych dochodów. Zgodnie z § 32b niemieckiej ustawy o podatku dochodowym (EStG) czynsz z nieruchomości w kraju UE nie jest uwzględniany przy tym obliczaniu stawki. Albania i Czarnogóra są poza UE, Chorwacja do niej należy. Nasz poradnik o podatkach dla właścicieli z Niemiec w Albanii omawia albańskie przepisy artykuł po artykule.
Bezpośrednie porównania z cenami dla poszczególnych miejscowości są na naszych stronach Albania czy Chorwacja i Albania czy Czarnogóra. Mieszkania na sprzedaż na albańskim wybrzeżu są w katalogu.
Tak. Według Deloitte w 2025 roku przeciętne mieszkanie w Albanii kosztowało około 1 720 € za m². Według tamtejszych urzędów statystycznych nowe mieszkania kosztowały 2 557 € za m² w Czarnogórze w II kwartale 2026 roku i 3 012 € w Chorwacji w I półroczu 2026 roku. Te trzy źródła mierzą nieco inne rzeczy.
Tak. W Chorwacji obywatele UE kupują na tych samych zasadach co Chorwaci. W Czarnogórze cudzoziemcy mogą kupować mieszkania i domy, ale według poradników kancelarii prawnych nie grunty rolne ani leśne, nie grunty przy granicy lądowej ani na wyspach. W Albanii zamknięte są tylko grunty rolne.
Przy mieszkaniu z rynku wtórnego kupujący w Albanii nie płaci podatku od przeniesienia własności; sprzedający płaci 15% od zysku, a lokalny podatek 2% dotyczy tylko gruntów (ustawa 9632/2006, art. 28). Chorwacja pobiera od kupującego 3%, Czarnogóra 3% do 150 000 € i więcej powyżej tej kwoty. Przy nowym budynku Albania nie pobiera VAT, natomiast Czarnogóra pobiera 21%, a Chorwacja 25%.
Chorwacja, jeśli mieszkanie pozostaje w rękach właściciela przez dwa lata. Wtedy zysk jest wolny od podatku, w przeciwnym razie obowiązuje stawka 24%. Albania i Czarnogóra opodatkowują zysk stawką 15%. Czarnogóra zwalnia tylko główne mieszkanie właściciela, a Albania nie przewiduje zwolnienia po określonym okresie posiadania.
Chorwacja weszła do strefy euro w 2023 roku. Czarnogóra używa euro bez porozumienia z UE. Albania ma własną walutę, leka, choć ceny nieruchomości podaje się tam zwykle w euro. W praktyce więc we wszystkich trzech krajach ceny mieszkań widać zazwyczaj w euro.
