Нужна ли лицензия, чтобы сдавать квартиру туристам в Албании?
Нужен сертификат категоризации. После того как Закон 30/2024 внёс поправки в закон о туризме, частный собственник, сдающий туристам квартиру, виллу или комнату, обязан получить его до начала деятельности через e-Albania; работа без сертификата карается штрафом 20 000–50 000 ALL за 1–5 комнат. Регистрация бизнеса (NIPT) не требуется, а доход декларируется в годовой декларации DIVA, если он превышает 50 000 ALL в год (налоговая служба, февраль 2026).
Данные собрал Fedir AlpatovОбновлено
Что обязан сделать частный хозяин
| Обязанность | Что применяется | Источник |
|---|---|---|
| Сертификат категоризации | Подаётся до приёма первого гостя — как «apartament», «vilë» или «dhomë»; сертификат бессрочный и вносится в Центральный туристический реестр | Закон 30/2024, ст. 43/1 |
| Как подать заявление | Через e-Albania, с самодекларацией; частному арендодателю не нужна регистрация бизнеса в QKB/NIPT | Приказ 213/2025 |
| Штраф за отсутствие сертификата | 20 000–50 000 ALL за 1–5 комнат; 100 000 ALL за 6–15 комнат | Закон 30/2024, ст. 71 |
| Реестр гостей | Номер удостоверения личности или паспорта, количество ночей, гражданство, место жительства, пол и возраст каждого гостя | Закон 30/2024; Приказ 213/2025 |
| Подоходный налог | 15% с дохода от аренды; декларируется в DIVA, если неудержанный доход превышает 50 000 ALL в год, до 31 марта следующего года | Налоговый обзор PwC; налоговая администрация |
| Налог за ночь проживания | Платит гость, собирает хозяин, перечисляется муниципалитету до 5-го числа следующего месяца; для объектов, кроме отелей 4–5 звёзд, — 140 ALL за ночь в Тиране и 70 ALL во Влёре | Закон 9632/2006, ст. 26; решения муниципалитетов |
| Иностранные гости | Иностранный гость сообщает свой адрес в течение 10 дней — лично или через хозяина | Закон 79/2021, ст. 130 |
Источники · 8
- DATA-KB2-STRLAW-000120000–50000 ALL fine (1-5 rooms)Categorisation certificate for private holiday lets (Law 30/2024)Достоверность: HIGHПериод: since 2024проверено 2026-10-21Law 30/2024 amending Law 93/2015 on tourism
- DATA-KB2-STRLAW-0002Application on e-Albania with a self-declaration; individual landlords in the categories room, apartment and villa are exempt from business (QKB/NIPT) registration; each category keeps a guest register with ID or passport number, nights, citizenship, residence, gender and age.How the certificate is applied for (Order 213/2025)Достоверность: HIGHПериод: 2026проверено 2026-10-21Order No. 213 of 19.11.2025 on categorisation of accommodation, as amended
- Достоверность: HIGHПериод: tax year 2025/2026 (Law 29/2023 "On income tax", in force siпроверено 2026-09-09PwC Tax Summaries Albania — Individual taxes on personal income
- Достоверность: HIGHПериод: income 2025проверено 2026-10-21Tax administration: check online whether you must file DIVA 2025
- DATA-KB2-STRLAW-0004Paid by the guest per night, withheld by the accommodation and paid to the municipality by the 5th of the following month. Rates are set by each municipality.Overnight tax on paid accommodation (Law 9632/2006, Art. 26)
- Достоверность: HIGHПериод: 2026 (current page)проверено 2026-09-09Bashkia Tiranë — Taksa e fjetjes në hotel
- Достоверность: MEDIUMПериод: fiscal package (page undated, 2019 package; search summary sпроверено 2026-09-09Bashkia Vlorë — Paketa fiskale
- Достоверность: MEDIUMПериод: 2026проверено 2026-10-21Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
Что меняется
- Платформы могут начать отчитываться о хозяевах. Законопроект, вынесенный на общественное обсуждение 15 июля 2026 года, обяжет Airbnb, Booking и другие платформы ежегодно до 31 января сообщать о каждом объекте, его кадастровом номере и числе дней аренды. Пресса называет началом 2029 год; пока это только законопроект.
- Налоговая уже проводит проверки. Первые проверки охватывают 100 хозяев и компаний, заработавших около €24,9 млн в период с октября 2022 по декабрь 2025 года.
- В Законе 55/2025 о совместной собственности нет статьи, позволяющей собранию собственников запретить краткосрочную аренду. Гости и арендаторы обязаны соблюдать правила собрания, а собственник платит взнос на管理 — платит взнос на содержание независимо от того, сдаётся квартира или нет.
Вопросы и ответы
Нет, если вы сдаёте комнату, квартиру или виллу как частное лицо: приказ 213/2025 освобождает частных арендодателей от регистрации бизнеса. Сертификат категоризации всё равно нужен.
Штраф составляет 20 000–50 000 ALL за 1–5 комнат и 100 000 ALL за 6–15 комнат — согласно статье 71 закона о туризме в редакции 2024 года.
По ставке 15%. Если налог не был удержан и доход за год превышает 50 000 ALL, декларация DIVA подаётся до 31 марта следующего года.
Да, налог за ночь проживания. Его собирает хозяин и перечисляет муниципалитету до 5-го числа следующего месяца; в Тиране ставка составляет 140 ALL за ночь для размещения, кроме отелей 4–5 звёзд.
Источники
- Tax administration: check online whether you must file DIVA 2025. General Directorate of Taxes (Administrata Tatimore), 2026-02-12 (просмотрено 2026-10-21)
- Law 30/2024 amending Law 93/2015 on tourism. Assembly of Albania (copy on planifikimi.gov.al), 2024-04-04 (просмотрено 2026-10-21)
- Order No. 213 of 19.11.2025 on categorisation of accommodation, as amended. Ministry of Tourism (copy published by the tax administration), 2026-09-15 (просмотрено 2026-10-21)
- Law 9632/2006 on the local tax system. Assembly of Albania (copy on qeverisjavendore.gov.al) (просмотрено 2026-10-21)
- Boga & Associates: draft law on automatic exchange of information by digital platform operators. Boga & Associates (просмотрено 2026-10-21)
- Gazeta Tema: Booking hosts face tax crackdown. Gazeta Tema, 2026-08-27 (просмотрено 2026-10-21)
- Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025. Albanian State Police (ASP), 2025-11-01 (просмотрено 2026-10-19)
- Law No. 55/2025 "Për administrimin e bashkëpronësisë në ndërtesa" (official PDF, Agjencia për Mbështetjen e Vetëqeverisjes Vendore), 2025-07-03 (просмотрено 2026-09-09)
- Bashkia Tiranë — Taksa e fjetjes në hotel (просмотрено 2026-09-09)
- Bashkia Vlorë — Paketa fiskale, 2019-01-01 (просмотрено 2026-09-09)
- PwC Tax Summaries Albania — Individual taxes on personal income, 2026-07-22 (просмотрено 2026-09-09)
Чего не хватает
Известные пробелы: вопросы, по которым надёжных данных пока нет.
- Точное название услуги на e-Albania и возможная плата за сертификат не подтверждены.
- Источники расходятся в том, берётся ли 15% с полной суммы бронирований или уже за вычетом комиссии платформы.
- Ставки налога за ночь проживания для Дурреса и Саранды найти не удалось.