Jak szybko rosną ceny nieruchomości w Sarandzie?
Nikt nie publikuje oficjalnego indeksu cen dla Sarandy, więc wzrost widać tylko w cenach ofertowych: w 2019 roku pośrednicy podawali 2000-3000 €/m² za nowe mieszkania w pierwszej linii, a w maju 2024 roku Albańskie Stowarzyszenie Budowlańców wyceniało nowe budynki na 2200-2500 €/m², a mieszkania przy plaży na ponad 3000 €/m². Popyt rósł szybko: park Butrint odwiedziło w 2025 roku 295 152 osób, o 47% więcej niż w 2024, a liczba aktywnych ofert Airbnb w okolicy Sarandy wzrosła o 41% w ciągu roku do września 2026.
Dane zebrał Fedir AlpatovZaktualizowano
Co pokazują dane o cenach
Badanie Banku Albanii nie podaje osobno danych dla Sarandy. Jego indeks krajowy wzrósł o 41,7% rok do roku w pierwszym półroczu 2025 i o 28% w drugim, kiedy wzrost napędzało wybrzeże, a w pierwszym półroczu 2026 się nie zmienił.
| Kiedy | Co mierzono | €/m² | Źródło |
|---|---|---|---|
| 2019 | Nowe mieszkania w pierwszej linii, ceny ofertowe | 2 000–3 000 | Pośrednicy, za Tirana Times |
| 2024 | Starsze mieszkania / nowe budynki / przy plaży | 1500 / 2200-2500 / ponad 3000 | Albańskie Stowarzyszenie Budowlańców, za Monitor |
| Wrzesień 2026 | Mieszkania na sprzedaż w Century 21 Albania, 9 ofert | mediana 2149 (1318-3390) | Oferty Century 21 |
| Na żywo | Mieszkania na sprzedaż w Domlivo | mediana 2041 (13 mieszkań, orientacyjnie) | Indeks cen Domlivo |
Metoda: Wszystkie liczby to ceny ofertowe lub wyceny pośredników z różnych prób. Pokazują poziom cen w danym momencie, a nie zmierzone tempo wzrostu.
Źródła · 3
- DATA-KB2-SARANDE-00032000–3000 EUR/m²Sarandë first-line new-build asking prices, 2019 (agents via Tirana Times)Wiarygodność: LOWOkres: 2019zweryfikowano 2026-10-21Tirana Times: Too expensive seacoast apartments on sale
- Wiarygodność: MEDIUMOkres: 2024zweryfikowano 2026-10-21Tirana Times: Property prices on Albanian coast soar, partially driven by foreign buyers
- DATA-PROPERTY-SARANDA-000559–100 €/m² (asking ÷ advertised area)(marketplace sample, added 2026-09-10)Wiarygodność: MEDIUMOkres: listings live 2026-09-10zweryfikowano 2026-09-09century21albania.com — property search, city=Sarande, list view, page 1 (of 239)
Oficjalna cena referencyjna
Cena referencyjna to minimum, od którego urząd skarbowy liczy podatek przy sprzedaży mieszkania. Dla Sarandy wciąż obowiązuje jedna stawka z 2016 roku: 56 000 ALL/m², około 609 €. Projekt Ministerstwa Finansów z lipca 2025 roku dzieli miasto na pięć stref; do marca 2026 nie został przyjęty i nie znaleźliśmy późniejszej decyzji.
| Status | ALL/m² | Około €/m² | Względem obecnej ceny |
|---|---|---|---|
| Obowiązuje (VKM 132/2018) | 56 000 | 609 | - |
| Projekt, strefy 1 i 3 | 100 000 | 1 087 | +79% |
| Projekt, strefy 2 i 5 | 80 000 | 869 | +43% |
| Projekt, strefa 4 | 65 000 | 706 | +16% |
Metoda: 92,02 ALL = 1 €. Opublikowany projekt nie wymienia ulic w poszczególnych strefach.
Źródła · 2
- DATA-KB2-REF-0001Durrës 67,500; Vlorë 61,800; Orikum 60,000; Himarë 58,000; Shkodër 58,000; Sarandë 56,000; Shëngjin 56,000 ALL/m². 2016-level prices, one figure per town, still in force in 2026.Official reference prices for dwellings outside Tirana (VKM 132/2018, Annex 1 a.1)Wiarygodność: HIGHOkres: in force 2026zweryfikowano 2026-10-21VKM 132/2018 on the taxable value of buildings, consolidated with VKM 457/2023 (Annex 1 reference prices)
- DATA-KB2-SARANDE-000165000–100000 ALL/m²Draft zoned reference prices for Sarandë (Ministry of Finance, July 2025, not in force)Wiarygodność: HIGHOkres: draft, July 2025zweryfikowano 2026-10-21Ministry of Finance draft reference-price maps, RENJK 850 (Qarku Vlorë, p. 33)
Popyt, który stoi za cenami
| Wskaźnik | Wartość | Okres | Źródło |
|---|---|---|---|
| Odwiedzający Park Narodowy Butrint | 295 152 (2024: 200 570) | 2025 | ATA |
| Pasażerowie w porcie w Sarandzie | 497 285 (III kw. 2024: 392 067) | III kw. 2025 | INSTAT |
| Aktywne oferty Airbnb, okolice Sarandy | 2209 (+41% rok do roku), obłożenie 42,2% | X 2025 - IX 2026 | AirROI |
| Aktywne oferty Airbnb, Saranda | 2782, mediana obłożenia 59% | IX 2025 - VIII 2026 | Airbtics |
Metoda: AirROI i Airbtics inaczej wyznaczają obszar i inaczej liczą oferty; traktuj obie liczby jako przedział.
Źródła · 4
- Wiarygodność: HIGHOkres: 2025zweryfikowano 2026-10-21ATA via AMAN: Butrint National Park visitors in 2025
- Wiarygodność: HIGHOkres: Q3 2025zweryfikowano 2026-10-21INSTAT: Maritime transport statistics, Q3 2025
- Wiarygodność: MEDIUMOkres: Oct 2025 - Sep 2026zweryfikowano 2026-10-21AirROI — Sarandë, Southern Albania (wider area incl. Ksamil)
- Wiarygodność: MEDIUMOkres: Sep 2025 - Aug 2026zweryfikowano 2026-10-21Airbtics: Annual Airbnb revenue in Sarandë
Co sprawdzić przed zakupem
- Podaż szybko rośnie. AirROI liczy o 41% więcej aktywnych ofert niż rok wcześniej, a średni przychód wzrósł o 11%, więc więcej mieszkań walczy o tych samych gości.
- Nielegalne budownictwo jest ścigane. Inspektorat ochrony terytorium zburzył w 2025 roku 3 budynki w Ksamilu, a w maju 2026 prokuratura wydała nakazy aresztowania w sprawie nielegalnych budów w Sarandzie i Ksamilu. Przed wpłatą zaliczki sprawdź pozwolenie na budowę i zaświadczenie o własności.
- Lotnisko we Wlorze, najbliższe budowane, wciąż nie obsługuje lotów; do Sarandy dojeżdża się drogą albo przypływa do portu.
Pytania i odpowiedzi
Ceny ofertowe nowych mieszkań w pierwszej linii wynosiły w 2019 roku 2000-3000 €/m²; w 2024 roku nowe budynki wyceniano na 2200-2500 €/m², a mieszkania przy plaży na ponad 3000 €. Żaden oficjalny indeks nie mierzy tempa wzrostu.
Oferty Century 21 Albania miały we wrześniu 2026 medianę 2149 €/m² na próbie dziewięciu mieszkań; nowe mieszkania przy plaży wyceniano w 2024 roku na ponad 3000 €/m².
Jeśli projekt z lipca 2025 zostanie przyjęty, minimum do opodatkowania sprzedaży wzrośnie z 56 000 ALL/m² do 65 000-100 000 ALL/m², zależnie od strefy. Jesienią 2026 projekt nie obowiązywał.
Turystów przybywa: Butrint odwiedziło w 2025 roku o 47% więcej osób niż w 2024. Ofert też przybyło, o 41% w ciągu roku, więc rośnie także konkurencja między wynajmującymi.
Źródła
- VKM 132/2018 on the taxable value of buildings, consolidated with VKM 457/2023 (Annex 1 reference prices). Ministry of Finance, Directorate of Property Tax, 2023-08-01 (dostęp 2026-10-21)
- Ministry of Finance draft reference-price maps, RENJK 850 (Qarku Vlorë, p. 33). Ministry of Finance (public consultation), 2025-07-23 (dostęp 2026-10-21)
- Balkanweb: ASHK still uses the 2016 reference prices. Balkanweb, 2026-03-06 (dostęp 2026-10-21)
- Tirana Times: Property prices on Albanian coast soar, partially driven by foreign buyers. Tirana Times (reporting the Albanian Builders Association via Monitor), 2024-05-29 (dostęp 2026-10-21)
- Tirana Times: Too expensive seacoast apartments on sale. Tirana Times (quoting Century 21 Albania) (dostęp 2026-10-21)
- ATA via AMAN: Butrint National Park visitors in 2025. Albanian Telegraphic Agency (ATA), via AMAN Alliance, 2026-01-07 (dostęp 2026-10-21)
- ATA via AMAN: Butrint National Park visitors in 2024. Albanian Telegraphic Agency (ATA), via AMAN Alliance, 2025-01-11 (dostęp 2026-10-21)
- INSTAT: Maritime transport statistics, Q3 2025. INSTAT, 2025-10-29 (dostęp 2026-10-21)
- Airbtics: Annual Airbnb revenue in Sarandë. Airbtics, 2026-10-16 (dostęp 2026-10-21)
- Shqiptarja: IKMT report for 2025, 447 illegal buildings demolished. Shqiptarja.com, 2026-03-26 (dostęp 2026-10-21)
- Balkanweb: arrest warrants over illegal construction in Sarandë and Ksamil. Balkanweb, 2026-05-25 (dostęp 2026-10-21)
- AirROI — Sarandë, Southern Albania (wider area incl. Ksamil), 2026-08-08 (dostęp 2026-09-09)
- Domlivo Price Index: median asking price per m² of flats for sale, by city and district. Domlivo (dostęp 2026-10-19)
- century21albania.com — property search, city=Sarande, list view, page 1 (of 239), 2026-09-10 (dostęp 2026-09-09)
Czego brakuje
Znane luki: pytania, na które nie mamy jeszcze wiarygodnych danych.
- Nie istnieje oficjalny ani spójny indeks cen dla Sarandy i Ksamilu.
- Nie udało się sprawdzić w dzienniku urzędowym, czy projekt cen referencyjnych przyjęto po marcu 2026.
- Domlivo ma zbyt mało ofert z Sarandy, by podać własną cenę.