Ceny referencyjne w Durrës w 2026 roku: co obowiązuje, co było tylko propozycją i co to oznacza przy zakupie

Wbrew temu, co można przeczytać, ceny referencyjne w Durrës nie wzrosły trzykrotnie 1 stycznia 2026 roku. W lipcu 2025 roku Ministerstwo Finansów opublikowało nową mapę ze strefą portu na poziomie 200 000 lek za metr kwadratowy, która miała obowiązywać od 1 stycznia 2026 roku. Projekt nie został zatwierdzony. Rząd ponownie otworzył przegląd i w lipcu 2026 roku w Durrës nadal obowiązywały wartości z 2016 roku. Dla kupującego ta różnica ma mniejsze znaczenie, niż sugerują nagłówki - ale ma znaczenie w trzech konkretnych miejscach.

Czym jest cena referencyjna

Albania ustala dla każdego obszaru oficjalną cenę metra kwadratowego nieruchomości - cenę referencyjną, po albańsku çmimi i referencës. Nie jest to wycena twojego mieszkania. To dolny próg: opłaty notarialne i podatki liczy się od ceny w umowie albo od ceny referencyjnej pomnożonej przez powierzchnię, w zależności od tego, która kwota jest wyższa. Na jej podstawie ustala się też wartość fiskalną używaną do naliczania rocznego podatku od nieruchomości.

Co obowiązuje dziś w Durrës

Według stanu na lipiec 2026 roku okręgi poza Tiraną nadal stosują wartości referencyjne ustalone w 2016 roku, a w Durrës obowiązuje jedna stawka dla całego miasta zamiast podziału na strefy. Według niedawnych doniesień wynosi ona 67 500 lek/m², czyli ok. €730, choć niektóre zestawienia podają 71 200 lek/m² na podstawie instrukcji z 2023 roku. Zapytaj notariusza, która kwota dotyczy twojego adresu - to notariusz wylicza opłaty.

Tak czy inaczej, stawka ta jest znacznie niższa od realnych cen w Durrës. Za mieszkania oczekuje się ok. €1 200-1 700/m² w Plazh i €1 900-2 800/m² w centrum, więc przy zwykłym zakupie cena w umowie i tak przekracza cenę referencyjną, a cena referencyjna nie zmienia niczego w twoich opłatach.

Co zaproponowano - i dlaczego utknęło

Projekt z lipca 2025 roku dzielił Durrës na 13 stref katastralnych, od 45 000 do 200 000 lek/m². Stawka dla strefy portu i mariny wzrosłaby z 67 500 do 200 000 lek/m², czyli o ok. 196%; dla pozostałych stref ustalono 140 000, 124 000, 100 000 i 45 000. Późniejsza propozycja dla wsi przypisywała Zatoce Lalzit i Hamallaj 190 000 lek/m² - najwyższą stawkę wiejską w kraju. Lokalny ekspert zauważył wtedy, że stawka ok. €2 000/m² w Plazh realnie odpowiadałaby tylko ok. 5% tamtejszych mieszkań.

Projekt opublikowano do konsultacji i nigdy go nie zatwierdzono. W 2026 roku rząd odesłał go do grupy roboczej z terminem do 20 kwietnia. W czerwcu minister finansów mówił, że prace wciąż trwają i są bardziej złożone, niż oczekiwano, bo angażują gminy, a w lipcu informowano, że strefy nadmorskie nadal są wstrzymane do czasu ponownej weryfikacji ich cen rynkowych.

Gdzie dotyczy to twojego zakupu

1. Opłaty notarialne i podatek sprzedającego. Notariusz pobiera ok. 0,35% przy transakcjach od 100 000 do 6 milionów lek, przy wyższych kwotach stawka maleje progowo, a podstawą jest wyższa z dwóch wartości: cena w umowie lub wartość referencyjna. Ta sama zasada dotyczy 15% podatku od zysku sprzedającego; kupujący mieszkanie nie płaci podatku od przeniesienia własności. Przy obecnej jednej stawce niemal zawsze decyduje cena w umowie.
2. Zysk kapitałowy przy sprzedaży. Podatek od zysków kapitałowych wynosi 15% różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu, przy czym za cenę sprzedaży przyjmuje się wyższą z ceny faktycznej i wartości referencyjnej. Nowa, wyższa mapa podniosłaby ten próg przy odsprzedaży w najdroższych strefach. Oznacza to też, że zaniżona cena zakupu w twojej własnej umowie zamieni się później w wyższy zysk podlegający opodatkowaniu.
3. Roczny podatek od nieruchomości. Mieszkania są opodatkowane stawką 0,05% wartości fiskalnej, ceny referencyjnej pomnożonej przez powierzchnię, a gminy mogą ją zmienić o 30% w górę lub w dół. Dla mieszkania o powierzchni 60 m² to ok. 2 025 lek rocznie przy 67 500 lek/m²; przy proponowanych 200 000 byłoby to 6 000 lek. Odczuwalne, ale niewiele.

Okno przeszacowania w 2026 roku

Do 31 grudnia 2026 roku każdy właściciel może przeszacować nieruchomość do wartości rynkowej, składając wniosek w katastrze ASHK i płacąc 5% od różnicy, zamiast płacić od niej 15% podatku od zysków kapitałowych przy późniejszej sprzedaży. Płatności należy dokonać do 31 marca 2027 roku. W przypadku mieszkań wartość obniża się o 1% za każdy rok użytkowania. Jeśli masz już nieruchomość w Durrës i spodziewasz się sprzedać ją w ciągu kilku najbliższych lat, warto zapytać doradcę podatkowego, czy w twoim przypadku to się opłaca.

Co zrobić jako kupujący

• Wpisz do umowy rzeczywistą cenę. Chroni cię to przy odsprzedaży i niewiele kosztuje w opłatach.
• Zanim uzgodnisz ostateczną cenę, zapytaj notariusza o wartość referencyjną dla dokładnego adresu.
• Nie przyjmuj argumentu sprzedającego, że „nowe ceny referencyjne” uzasadniają wyższą cenę - one nie obowiązują.
• Przed sprzedażą lub przeszacowaniem ponownie sprawdź status: mapa wciąż może zostać zatwierdzona.

Aktualne ceny ofertowe mieszkań w Durrës według dzielnic znajdziesz w tabeli cen w Durrës. W sprawie samego zakupu zajrzyj do naszej listy dokumentów i do mieszkań na sprzedaż w Durrës.