Quanto stanno salendo i prezzi degli immobili a Saranda?
Per Saranda nessuno pubblica una serie ufficiale dei prezzi, quindi la crescita si può ricostruire solo attraverso i prezzi richiesti: nel 2019 le agenzie quotavano €2.000-3.000/m² per i nuovi appartamenti in prima linea e nel maggio 2024 l'Associazione albanese dei costruttori indicava le nuove costruzioni a €2.200-2.500/m² e gli appartamenti fronte mare oltre €3.000/m². La domanda è cresciuta in fretta: Butrinto ha registrato 295.152 visitatori nel 2025, il 47% in più rispetto al 2024, e gli annunci Airbnb attivi nell'area di Saranda sono aumentati del 41% nell'anno fino a settembre 2026.
Dati raccolti da Fedir AlpatovAggiornato il
Cosa dicono i dati sui prezzi
L'indagine della Banca d'Albania non riporta Saranda separatamente. Il suo indice nazionale è salito del 41,7% nell'anno fino al primo semestre 2025 e del 28% nell'anno fino al secondo semestre, quando la crescita è stata trainata dalla costa, mentre è rimasto stabile nel primo semestre 2026.
| Quando | Cosa è stato rilevato | €/m² | Fonte |
|---|---|---|---|
| 2019 | Nuovi appartamenti in prima linea, prezzo richiesto | 2.000-3.000 | Agenzie via Tirana Times |
| 2024 | Appartamenti usati / nuove costruzioni / fronte mare | 1.500 / 2.200-2.500 / oltre 3.000 | Associazione albanese dei costruttori via Monitor |
| Settembre 2026 | Appartamenti in vendita su Century 21 Albania, 9 annunci | mediana 2.149 (1.318-3.390) | Annunci Century 21 |
| In tempo reale | Appartamenti in vendita su Domlivo | mediana 2041 (13 appartamenti, indicativo) | Indice dei prezzi Domlivo |
Metodo: Tutte le cifre sono prezzi richiesti o quotazioni di agenzie tratte da campioni diversi. Indicano il livello dei prezzi a ciascuna data, non un tasso di crescita misurato.
Fonti · 3
- DATA-KB2-SARANDE-00032000–3000 EUR/m²Sarandë first-line new-build asking prices, 2019 (agents via Tirana Times)Affidabilità: LOWPeriodo: 2019verificato 2026-10-21Tirana Times: Too expensive seacoast apartments on sale
- Affidabilità: MEDIUMPeriodo: 2024verificato 2026-10-21Tirana Times: Property prices on Albanian coast soar, partially driven by foreign buyers
- DATA-PROPERTY-SARANDA-000559–100 €/m² (asking ÷ advertised area)(marketplace sample, added 2026-09-10)Affidabilità: MEDIUMPeriodo: listings live 2026-09-10verificato 2026-09-09century21albania.com — property search, city=Sarande, list view, page 1 (of 239)
Il prezzo di riferimento ufficiale
Il prezzo di riferimento è la base minima usata dal fisco quando un appartamento viene venduto. Per Saranda è ancora un unico valore del 2016, pari a 56.000 ALL/m², circa €609. Una bozza del Ministero delle Finanze del luglio 2025 dividerebbe la città in cinque zone; a marzo 2026 non era stata approvata e non abbiamo trovato adozioni successive.
| Stato | ALL/m² | Circa €/m² | Rispetto al prezzo in vigore |
|---|---|---|---|
| In vigore (VKM 132/2018) | 56.000 | 609 | - |
| Bozza, zone 1 e 3 | 100.000 | 1.087 | +79% |
| Bozza, zone 2 e 5 | 80.000 | 869 | +43% |
| Bozza, zona 4 | 65.000 | 706 | +16% |
Metodo: 92,02 ALL = €1. La bozza pubblicata non indica le strade comprese in ciascuna zona.
Fonti · 2
- DATA-KB2-REF-0001Durrës 67,500; Vlorë 61,800; Orikum 60,000; Himarë 58,000; Shkodër 58,000; Sarandë 56,000; Shëngjin 56,000 ALL/m². 2016-level prices, one figure per town, still in force in 2026.Official reference prices for dwellings outside Tirana (VKM 132/2018, Annex 1 a.1)Affidabilità: HIGHPeriodo: in force 2026verificato 2026-10-21VKM 132/2018 on the taxable value of buildings, consolidated with VKM 457/2023 (Annex 1 reference prices)
- DATA-KB2-SARANDE-000165000–100000 ALL/m²Draft zoned reference prices for Sarandë (Ministry of Finance, July 2025, not in force)Affidabilità: HIGHPeriodo: draft, July 2025verificato 2026-10-21Ministry of Finance draft reference-price maps, RENJK 850 (Qarku Vlorë, p. 33)
La domanda dietro i prezzi
| Indicatore | Dato | Periodo | Fonte |
|---|---|---|---|
| Visitatori del Parco Nazionale di Butrinto | 295.152 (2024: 200.570) | 2025 | ATA |
| Passeggeri transitati dal porto di Saranda | 497.285 (Q3 2024: 392.067) | Q3 2025 | INSTAT |
| Annunci Airbnb attivi, area di Saranda | 2.209 (+41% su base annua), occupazione 42,2% | Ott 2025 - Set 2026 | AirROI |
| Annunci Airbnb attivi, Saranda | 2.782, occupazione mediana 59% | Set 2025 - Ago 2026 | Airbtics |
Metodo: AirROI e Airbtics delimitano l'area in modo diverso e conteggiano gli annunci in modo diverso: vanno letti come un intervallo.
Fonti · 4
- Affidabilità: HIGHPeriodo: 2025verificato 2026-10-21ATA via AMAN: Butrint National Park visitors in 2025
- Affidabilità: HIGHPeriodo: Q3 2025verificato 2026-10-21INSTAT: Maritime transport statistics, Q3 2025
- Affidabilità: MEDIUMPeriodo: Oct 2025 - Sep 2026verificato 2026-10-21AirROI — Sarandë, Southern Albania (wider area incl. Ksamil)
- Affidabilità: MEDIUMPeriodo: Sep 2025 - Aug 2026verificato 2026-10-21Airbtics: Annual Airbnb revenue in Sarandë
Cosa verificare prima di comprare
- L'offerta cresce rapidamente. AirROI conta il 41% di annunci attivi in più rispetto a un anno prima, mentre il ricavo medio è salito dell'11%: più appartamenti si contendono gli stessi ospiti.
- Si interviene contro l'edilizia abusiva. L'ispettorato territoriale ha demolito 3 edifici a Ksamil nel 2025 e nel maggio 2026 la procura ha emesso mandati di arresto per costruzioni abusive a Saranda e Ksamil. Verificate il permesso di costruire e il certificato di proprietà prima di versare una caparra.
- L'aeroporto di Valona, il più vicino, è ancora in costruzione e non ha voli; i visitatori raggiungono Saranda via strada o attraverso il porto.
Domande e risposte
Fonti
- VKM 132/2018 on the taxable value of buildings, consolidated with VKM 457/2023 (Annex 1 reference prices). Ministry of Finance, Directorate of Property Tax, 2023-08-01 (consultato il 2026-10-21)
- Ministry of Finance draft reference-price maps, RENJK 850 (Qarku Vlorë, p. 33). Ministry of Finance (public consultation), 2025-07-23 (consultato il 2026-10-21)
- Balkanweb: ASHK still uses the 2016 reference prices. Balkanweb, 2026-03-06 (consultato il 2026-10-21)
- Tirana Times: Property prices on Albanian coast soar, partially driven by foreign buyers. Tirana Times (reporting the Albanian Builders Association via Monitor), 2024-05-29 (consultato il 2026-10-21)
- Tirana Times: Too expensive seacoast apartments on sale. Tirana Times (quoting Century 21 Albania) (consultato il 2026-10-21)
- ATA via AMAN: Butrint National Park visitors in 2025. Albanian Telegraphic Agency (ATA), via AMAN Alliance, 2026-01-07 (consultato il 2026-10-21)
- ATA via AMAN: Butrint National Park visitors in 2024. Albanian Telegraphic Agency (ATA), via AMAN Alliance, 2025-01-11 (consultato il 2026-10-21)
- INSTAT: Maritime transport statistics, Q3 2025. INSTAT, 2025-10-29 (consultato il 2026-10-21)
- Airbtics: Annual Airbnb revenue in Sarandë. Airbtics, 2026-10-16 (consultato il 2026-10-21)
- Shqiptarja: IKMT report for 2025, 447 illegal buildings demolished. Shqiptarja.com, 2026-03-26 (consultato il 2026-10-21)
- Balkanweb: arrest warrants over illegal construction in Sarandë and Ksamil. Balkanweb, 2026-05-25 (consultato il 2026-10-21)
- AirROI — Sarandë, Southern Albania (wider area incl. Ksamil), 2026-08-08 (consultato il 2026-09-09)
- Domlivo Price Index: median asking price per m² of flats for sale, by city and district. Domlivo (consultato il 2026-10-19)
- century21albania.com — property search, city=Sarande, list view, page 1 (of 239), 2026-09-10 (consultato il 2026-09-09)
Cosa manca
Lacune note: domande per cui non abbiamo ancora dati affidabili.
- Per Saranda e Ksamil non esiste alcuna serie di prezzi ufficiale o coerente.
- Non è stato possibile verificare nella Gazzetta Ufficiale se la bozza dei prezzi di riferimento sia stata approvata dopo marzo 2026.
- Su Domlivo gli annunci di appartamenti a Saranda sono troppo pochi per indicare un prezzo di riferimento.