Quali sono le zone migliori di Tirana dove comprare un appartamento e quanto costano?
L'ex-Blloku è la zona più cara di Tirana, con una media di €2,962/m² a giugno 2026, seguita dall'unità 10 (il centro, Myslym Shyri) e dall'unità 5 (Komuna e Parisit, il lago) a circa €2,515/m²; le unità più economiche della città sono la 11 (Zogu i Zi, Laprakë) con €1,530 e la 6 (Kombinat, Yzberisht) con €1,687 (indice Keydata). La media cittadina è stata di €2,116/m² nel secondo trimestre 2026 e l'unità 6 è quella cresciuta di più dal 2019, del 151%.
Dati raccolti da Fedir AlpatovAggiornato il
Prezzi per unità amministrativa
La città di Tirana è suddivisa in 11 unità amministrative; il comune ne conta 24 in tutto, comprese 13 unità periferiche come Kashar e Farkë. L'indice Keydata riporta il prezzo medio degli appartamenti per ciascuna unità cittadina. Il prezzo di riferimento ufficiale, che il fisco usa come soglia minima, è fissato zona per zona all'interno di ogni unità.
| Unità | Zone (punti di riferimento) | Media, €/m², giugno 2026 | Variazione dal 2° trimestre 2019 | Prezzo di riferimento, ALL/m² |
|---|---|---|---|---|
| 5 (ex-Blloku) | Ish-Blloku, Libri Universitar | €2,962 | +117% | 228,400 |
| 10 | Myslym Shyri, PTT, Rruga e Durrësit, Blloku i Ambasadave | €2,515 | +119% | 121,200-192,800 |
| 5 | Komuna e Parisit, Giardino Botanico, stadio Selman Stërmasi, lago artificiale, Selitë e Vogël | €2,514 | +127% | 117,800-175,800 |
| 2 | Piramida, Pazari i Ri, Bërryli, Qyteti Studenti | €2,306 | +95% | 85,700-202,400 |
| 7 | Ish-Ekspozita, Blloku i Ambasadave, Unaza e Re, ex aeroporto | €2,131 | +128% | 114,300-159,100 |
| 9 | Bulevardi Zogu I, Rruga e Barrikadave, la vecchia stazione ferroviaria, Don Bosko | €2,127 | +112% | 113,850-163,600 |
| 1 | Ali Demi, Shkoza, Poligrafiku, Sauk | €2,116 (come pubblicato) | +115% | 97,200-102,800 |
| 3 | Xhamlliku, Kinostudio, Porcelani | €1,796 | +116% | 86,300-98,500 |
| 8 | Selvia, Tregu Industrial, Dinamo, Bregu i Lumit | €1,786 | +85% | 89,900-156,700 |
| 4 | Allias, il complesso ospedaliero, Bregu i Lumit | €1,759 | +130% | 95,300-95,900 |
| 6 | Kombinat, Yzberisht, Selitë, Vaqarr, Sharrë | €1,687 | +151% | 81,700 |
| 11 | Zogu i Zi, Ferluti, Laprakë, Don Bosko | €1,530 | +107% | 93,600-113,000 |
Metodo: Medie: indice Keydata pubblicato da Monitor e ripreso da Shekulli il 4 agosto 2026; il dato dell'unità 1 coincide con la media cittadina e potrebbe essere un refuso. Punti di riferimento: l'elenco delle zone nello stesso articolo. Prezzi di riferimento: VKM 132/2018 Allegato 1 a.2 come sostituito dalla VKM 457/2023, zona più bassa e più alta di ciascuna unità (92.02 ALL = €1).
Fonti · 2
- DATA-KB2-TIRANA-0002Unit 1: 2,116 (+115%); Unit 2: 1,186 → 2,306 (+95%); Unit 3: 832 → 1,796 (+116%); Unit 4: 769 → 1,759 (+130%); Unit 5: 1,110 → 2,514 (+127%); ex-Blloku: 2,962 (+117%); Unit 6: 672 → 1,687 (+151%); Unit 7: 935 → 2,131 (+128%); Unit 8: 958 → 1,786 (+85%); Unit 9: 1,004 → 2,127 (+112%); Unit 10: 1,150 → 2,515 (+119%); Unit 11: 740 → 1,530 (+107%). The unit 1 figure equals the city average and may be a misprint.Average apartment price by Tirana administrative unit, Q2 2019 and June 2026 (Keydata)Affidabilità: MEDIUMPeriodo: Q2 2019 - June 2026verificato 2026-10-21Shqiperia.com (Shekulli): Keydata average apartment prices in the 32 Tirana cadastral zones, June 2026
- DATA-KB2-TIRANA-000381700–228400 ALL/m²Official reference prices for dwellings in Tirana zones (VKM 132/2018 as amended by VKM 457/2023)Affidabilità: HIGHPeriodo: in force 2026verificato 2026-10-21VKM 132/2018 on the taxable value of buildings, consolidated with VKM 457/2023 (Annex 1 reference prices)
Zone codes match the first digit of the administrative unit in the Keydata zone list (KB-F4-2026-009).
Affitti per zona
| Zona | 1+1, € al mese | 2+1, € al mese |
|---|---|---|
| Media cittadina | 590 | 954 |
| Vicino allo stadio Air Albania | 800 | - |
| Ex-Blloku | 700 | 1,100 |
| Zogu i Zi | 620 | 900 |
| Selman Stërmasi | 570 | - |
| Astir | 550 | 665 |
| Myslym Shyri | - | 1,400 |
| Rruga e Elbasanit | - | 1,250 |
| Fresku | - | 450 |
Metodo: Dati Century 21 Albania analizzati da Monitor, gennaio-giugno 2026. Il trattino indica che l'articolo non riportava alcun dato per quella tipologia.
Fonti · 2
- DATA-KB2-TIRANA-0004City average 1+1 €590 (H1 2025: €565), 2+1 €954 (€755). 1+1: near the Air Albania stadium €800, ex-Blloku €700, Zogu i Zi €620, Selman Stërmasi €570, Astir €550. 2+1: Myslym Shyri €1,400, Rruga e Elbasanit €1,250, ex-Blloku €1,100, Zogu i Zi €900, Astir €665, Fresku €450.Average rents by Tirana zone, H1 2026 (Century 21 data for Monitor)Affidabilità: MEDIUMPeriodo: H1 2026verificato 2026-10-21JOQ Albania: Rents in Tirana by zone, H1 2026 (Century 21 data for Monitor)
- Affidabilità: MEDIUMPeriodo: January–June 2026 vs January–June 2025verificato 2026-09-09Sot.com.al (reprint of Monitor.al) "Të paktën 600 euro në muaj / Shtëpitë me qira bëhen mollë e ndaluar"
Quanto rende un appartamento al lordo dei costi
Gli immobili più economici rendono di più sulla carta, perché in città i canoni variano meno dei prezzi: un appartamento nell'ex-Blloku costa quasi il doppio al m² rispetto a uno a Zogu i Zi, ma il canone di un 1+1 è solo il 13% più alto.
| Esempio | Prezzo | Canone annuo | Rendimento lordo |
|---|---|---|---|
| 1+1, 55 m², media cittadina | €116,380 | €7,080 | 6.1% |
| 1+1, 55 m², ex-Blloku | €162,910 | €8,400 | 5.2% |
| 1+1, 55 m², Zogu i Zi (unità 11) | €84,150 | €7,440 | 8.8% |
| 2+1, 85 m², Myslym Shyri (unità 10) | €213,775 | €16,800 | 7.9% |
Metodo: Prezzo = media per tipologia × superficie ipotizzata; canone = canone di zona Century 21 × 12. Le due serie provengono da fonti diverse, quindi i rendimenti vanno letti come un confronto approssimativo, al lordo dell'imposta del 15% sugli affitti, delle spese e dei mesi di sfitto.
Fonti · 1
- DATA-KB2-TIRANA-CALC-00011+1 of 55 m²: city average 2,116 €/m² and €590 rent → 6.1%; ex-Blloku 2,962 €/m² and €700 → 5.2%; Zogu i Zi (unit 11) 1,530 €/m² and €620 → 8.8%. 2+1 of 85 m² on Myslym Shyri (unit 10) 2,515 €/m² and €1,400 → 7.9%. Gross, before tax, fees and empty months.Gross rental yield estimates for Tirana areas (Domlivo calculation)Affidabilità: ESTIMATE (calcolo, non misurazione)Periodo: 2026verificato 2026-10-21DomLivo research calculation engine
Annual rent ÷ (price per m² × assumed size). Prices: Keydata June 2026 (DATA-KB2-TIRANA-0002); rents: Century 21 H1 2026 (DATA-KB2-TIRANA-0004). Sizes are assumptions.
Come ci si muove e che cosa è previsto
- Tirana non ha né metropolitana né tram. L'intervento previsto è una rete di bus rapid transit elettrici su tre linee, €110.26 milioni con il sostegno dell'UE e della Germania: Kinostudio-Kombinat (17 km), l'anello (14 km) e Tirana e Re (21 km).
- La ferrovia ricostruita verso Durazzo e l'aeroporto dovrebbe trasportare passeggeri dalla fine del 2027. Tra le sue stazioni ci sono Kashar e Tirana; un prolungamento di circa 4 km fino al centro città deve ancora essere messo a gara.
- L'indice Domlivo conta solo 14 appartamenti a Tirana con un prezzo utilizzabile (26 ott 2026), troppo pochi per un prezzo nostro, quindi questa pagina si basa su Keydata e Century 21.
Domande e risposte
Fonti
- Shqiperia.com (Shekulli): Keydata average apartment prices in the 32 Tirana cadastral zones, June 2026. Shekulli / Shqiperia.com (reprint of the Keydata index published by Monitor), 2026-08-04 (consultato il 2026-10-21)
- Faktoje: Apartment prices in Tirana against the most expensive market in Europe. Faktoje.al, 2026-09-16 (consultato il 2026-10-21)
- JOQ Albania: Rents in Tirana by zone, H1 2026 (Century 21 data for Monitor). JOQ Albania (reprint of Monitor), 2026-08-09 (consultato il 2026-10-21)
- Bashkia Tiranë: Administrative and territorial organisation. Municipality of Tirana (consultato il 2026-10-21)
- EU Delegation to Albania: EU and Germany support green transport in Tirana. European Union Delegation to Albania, 2024-03-06 (consultato il 2026-10-21)
- VKM 132/2018 on the taxable value of buildings, consolidated with VKM 457/2023 (Annex 1 reference prices). Ministry of Finance, Directorate of Property Tax, 2023-08-01 (consultato il 2026-10-21)
- Domlivo Price Index: median asking price per m² of flats for sale, by city and district. Domlivo (consultato il 2026-10-19)
- Sot.com.al (reprint of Monitor.al) "Të paktën 600 euro në muaj / Shtëpitë me qira bëhen mollë e ndaluar", 2026-08-09 (consultato il 2026-09-09)
- DomLivo research calculation engine. DomLivo Research Department (consultato il 2026-09-10)
Cosa manca
Lacune note: domande per cui non abbiamo ancora dati affidabili.
- Non vengono pubblicati prezzi di vendita registrati per quartiere; le medie per unità provengono dall'indice Keydata, la cui metodologia non è pubblica.
- La media dell'unità 1 coincide con la media cittadina nella tabella pubblicata e potrebbe essere un refuso.
- Domlivo ha troppi pochi annunci a Tirana per indicare un prezzo proprio.