Menu
Sottovalutato ed economico sono due cose diverse. Molti immobili albanesi costano poco perché nessuno li vuole, e continueranno a costare poco. Chiamiamo sottovalutata un'area che ha un fattore trainante riconoscibile (una strada, una linea ferroviaria, un cambiamento in chi compra) che il prezzo attuale non riflette.
La nostra fiducia qui è moderata. Sono valutazioni, e condividono un rischio principale: in Albania le opere infrastrutturali arrivano in ritardo. Quando una tesi dipende dal completamento di un progetto, lo scriviamo.
La ferrovia Tirana-Durazzo riduce il viaggio tra i due maggiori mercati urbani a circa 22 minuti. Con questi tempi, due città iniziano a funzionare come un'unica area di pendolarismo.
Intorno alle stazioni previste i prezzi non si sono mossi come lungo corridoi simili altrove. Il nostro scenario di base è del 5-10% annuo in queste zone, una volta che i treni circoleranno davvero. L'avvertenza è ovvia: in quella frase quasi tutto il peso ricade su "una volta che i treni circoleranno davvero".
Qerret costa circa 1.100-2.000 euro al metro quadro, cresce del 21-43% l'anno e attira direttamente acquirenti europei. Accanto c'è Golem, dove la prima linea costa di più per una spiaggia simile.
La tesi è una semplice convergenza. Niente tiene il divario così ampio a lungo, e fra tutte le aree della lista è qui che ci aspettiamo l'attesa più breve.
A Valona ormai ci sono due mercati. Il Lungomare e Akërnia scontano un premio legato all'aeroporto e in tre anni hanno raddoppiato i prezzi. La città ordinaria, dove la gente vive tutto l'anno, si ferma a circa 800-1.000 euro al metro quadro.
Il segmento locale è rimasto in ombra perché nessuno lo propone agli stranieri. Però ha quello che al lungomare manca: inquilini tutto l'anno, ospedali, scuole e una città che d'inverno resta viva. Se cercate un reddito da affitto e non una casa vacanze, la seconda linea è l'affare migliore.
A circa 1.000-1.300 euro al metro quadrato, Kombinat resta uno degli ultimi quartieri di Tirana con un carattere proprio, e qui la gentrificazione è appena iniziata. Lo paragoneremmo a Don Bosko, che ha fatto lo stesso percorso prima e oggi costa di più.
Per questa tesi mettete in conto cinque anni. Due sono troppo pochi.
Orikum si muove intorno a 800-1.500 euro al metro quadrato, con porti turistici vicini e la Riviera subito a sud. La fascia bassa del mercato è già salita di colpo, di circa il 63%. Segno che la rivalutazione è partita e ha ancora strada da fare.
Tutto dipende dal fatto che i porti turistici continuino a svilupparsi. Se lo sviluppo si ferma, si ferma anche la tesi.
Da circa 600 euro al metro quadro in su, è il modo più economico per arrivare sulla costa albanese. Il fattore trainante è la strada Milot-Balldren, prevista entro il 2029.
La chiamiamo apertamente speculativa. L'orizzonte è lungo, l'infrastruttura non c'è ancora e oggi poco altro sostiene l'area. Tenetela come piccola posizione in portafoglio, non come primo acquisto.
Le rivendite a Qeparo e Vuno si aggirano intorno a 1.100-1.800 euro al metro quadro. Il fattore trainante è la strada della valle di Vlorë: apre una seconda via verso la Riviera e il prezzo non la incorpora ancora.
Qui serve un avvertimento serio, valido solo per questa zona. Nei villaggi della Riviera i titoli di proprietà sono i più deboli dell'intera lista, tra rivendicazioni di restituzione, eredità poco chiare e classificazione agricola. Non comprate qui senza un avvocato che abbia già seguito titoli di proprietà nella Riviera, e mettete in conto che alcuni immobili non si possono comprare a nessun prezzo.
A dirla tutta, ogni voce qui sopra scommette sui tempi. I fattori trainanti sono reali e documentati. Le date invece non dipendono da voi.
Ne derivano due regole. Comprate dove il fattore trainante è già partito e non dove è stato solo annunciato: con questo criterio Qerret e la città di Vlorë battono Tale. E dimensionate la posizione in base al rischio. Un lotto costiero speculativo non deve assorbire tutto il budget.
Per l'altro lato di questa analisi pubblichiamo anche le zone dove secondo noi il prezzo ha superato i fondamentali.
Un'area è sottovalutata quando ha un fattore trainante riconoscibile che il prezzo attuale non riflette: una linea ferroviaria, una strada, un cambiamento nel bacino di acquirenti. Un prezzo basso da solo non basta. Un immobile economico senza fattore trainante resta economico. Per ogni area dell'articolo indichiamo il fattore trainante specifico, così potete verificare la tesi e abbandonarla se quel fattore non si concretizza.
Secondo noi, Qerret e il patrimonio ordinario della città di Valona. In entrambi i casi i fattori trainanti sono già in moto e non restano sulla carta: Qerret cresce del 21-43% l'anno con l'arrivo di acquirenti europei, e a Valona gli inquilini ci sono tutto l'anno, qualunque cosa succeda con l'aeroporto. Tale e i villaggi della Riviera hanno il potenziale di crescita più alto e, di gran lunga, il rischio più alto.
I ritardi delle infrastrutture. Le tesi qui sopra poggiano sul corridoio ferroviario, sulla strada Milot-Balldren e sul percorso della valle di Valona, e in Albania i tempi dei progetti sono già slittati in passato. Il secondo rischio riguarda i titoli di proprietà, che nei villaggi della Riviera limitano seriamente la scelta.
Dipende da cosa volete ottenere dall'acquisto. Le zone consolidate, come la Tirana di pregio, danno liquidità e permettono di affittare l'unità prima. Quelle sottovalutate offrono più crescita, ma chiedono pazienza e più tolleranza per le pratiche legali. Alla maggior parte degli acquirenti con cui parliamo conviene partire da una posizione consolidata e aggiungerne una speculativa più piccola solo quando la prima funziona.
