Niedowartościowane i tanie to dwie różne rzeczy. Wiele nieruchomości w Albanii jest tanich, bo nikt ich nie chce, i tanie zostaną. Niedowartościowanym nazywamy obszar, który ma wyraźny czynnik napędzający (drogę, linię kolejową, zmianę w gronie kupujących), a obecna cena go nie odzwierciedla.
Nasza pewność jest umiarkowana. To oceny i łączy je jedno główne ryzyko: inwestycje infrastrukturalne w Albanii się opóźniają. Gdy teza zależy od ukończenia projektu, piszemy o tym wprost.
Kolej Tirana-Durrës skraca podróż między dwoma największymi rynkami miejskimi do około 22 minut. Przy takim czasie dojazdu dwa miasta zaczynają działać jak jeden region dojazdowy.
Wokół planowanych stacji ceny nie ruszyły tak, jak przy porównywalnych korytarzach gdzie indziej. Nasz scenariusz bazowy to 5-10% rocznie w tych miejscach, gdy pociągi naprawdę zaczną kursować. Zastrzeżenie jest oczywiste: na słowach „gdy pociągi naprawdę zaczną kursować” opiera się prawie całe to zdanie.
Qerret kosztuje około 1100-2000 euro za metr kwadratowy, rośnie o 21-43% rocznie i sam przyciąga kupujących z Europy. Tuż obok leży Golem, gdzie pierwsza linia przy podobnej plaży kosztuje więcej.
Teza to zwykłe wyrównanie cen. Nic nie utrzyma tak dużej różnicy na dłużej, a ze wszystkich obszarów na liście tu spodziewamy się najkrótszego czekania.
Valona ma dziś dwa rynki. Nadmorski Lungomare i Akërnia mają premię za lotnisko i w trzy lata podrożały dwukrotnie. Zwykłe miasto, w którym ludzie mieszkają przez cały rok, trzyma się na poziomie około 800-1000 euro za metr kwadratowy.
Segment lokalny omijano, bo nikt nie reklamuje go cudzoziemcom. Ma za to to, czego brakuje nabrzeżu: najemców przez cały rok, szpitale, szkoły i miasto, które zimą nie pustoszeje. Jeśli zależy ci na dochodzie z najmu, a nie na domu wakacyjnym, druga linia wychodzi lepiej.
Przy cenie około 1000-1300 euro za metr kwadratowy Kombinat należy do ostatnich dzielnic Tirany z własnym charakterem, a gentryfikacja dopiero się tu zaczęła. Porównalibyśmy go z Don Bosko, które przeszło tę samą drogę wcześniej i dziś kosztuje więcej.
Na tę tezę trzeba dać sobie pięć lat. Dwa to za mało.
Orikum to około 800-1500 euro za metr kwadratowy, mariny w pobliżu i Riwiera tuż na południu. Dolny segment rynku już mocno podskoczył, o około 63%. To sugeruje, że przewartościowanie się zaczęło i jeszcze daleko mu do końca.
Wszystko zależy od tego, czy mariny będą się dalej rozwijać. Jeśli rozwój stanie, stanie i ta teza.
Ceny zaczynają się od około 600 euro za metr kwadratowy, więc taniej na albańskie wybrzeże się nie dostaniesz. Czynnikiem napędzającym jest droga Milot-Balldren, oczekiwana do 2029 roku.
Mówimy wprost, że to spekulacja. Horyzont jest długi, infrastruktury jeszcze nie ma, a poza tym niewiele dziś ten obszar wspiera. Pasuje jako mała pozycja w portfelu, na pierwszy zakup się nie nadaje.
Rynek wtórny w Qeparo i Vuno to około 1100-1800 euro za metr kwadratowy. Czynnikiem napędzającym jest droga przez dolinę Vlorë: otwiera drugi dojazd na Riwierę, a cena jeszcze jej nie uwzględnia.
Do tej pozycji mamy osobne, poważne ostrzeżenie. Tytuły własności we wsiach Riwiery są najsłabsze na całej liście: roszczenia restytucyjne, niejasne dziedziczenie, klasyfikacja rolna. Nie kupujcie tu bez prawnika, który już sprawdzał tytuły na Riwierze, i liczcie się z tym, że części nieruchomości nie da się kupić za żadną cenę.
Mówiąc szczerze, każdy punkt powyżej to zakład o terminy. Czynniki napędzające są prawdziwe i udokumentowane. Daty nie zależą jednak od was.
Wynikają z tego dwie zasady. Kupuj tam, gdzie czynnik napędzający już działa, a nie tam, gdzie ktoś go tylko zapowiedział. Według tego kryterium Qerret i miasto Vlorë wygrywają z Tale. I dopasuj wielkość pozycji do ryzyka: na spekulacyjną działkę nad morzem nie warto przeznaczać całego budżetu.
Jeśli chcesz zobaczyć drugą stronę tej analizy, publikujemy też strefy, w których naszym zdaniem cena wyprzedziła fundamenty.
Obszar jest niedowartościowany, gdy ma wyraźny czynnik napędzający, którego nie widać w obecnej cenie: linię kolejową, drogę, zmianę w gronie kupujących. Sama niska cena nie wystarczy. Tania nieruchomość bez czynnika napędzającego zostaje tania. Przy każdym regionie w artykule podajemy konkretny czynnik, więc tezę da się sprawdzić, a jeśli czynnik zawiedzie, odrzucić.
Naszym zdaniem Qerret i zwykłe mieszkania w mieście Wlora. W obu przypadkach czynniki wzrostu już działają i wyszły poza etap zapowiedzi: Qerret rośnie o 21-43% rocznie i przyjeżdżają tam kupujący z Europy, a Wlora ma najemców przez cały rok, cokolwiek stanie się z lotniskiem. Tale i wioski Riwiery dają największy potencjał wzrostu i niosą zdecydowanie największe ryzyko.
Opóźnienia infrastruktury. Powyższe tezy opierają się na korytarzu kolejowym, drodze Milot-Balldren i trasie przez dolinę Wlory, a albańskie projekty już wcześniej zmieniały terminy. Drugie ryzyko to tytuły własności, które we wioskach Riwiery mocno zawężają wybór.
To zależy, czego oczekujesz od zakupu. Ugruntowane strefy, takie jak prestiżowa Tirana, dają płynność i pozwalają szybciej wynająć mieszkanie. Niedowartościowane dają większy potencjał wzrostu, ale wymagają cierpliwości i większej tolerancji na formalności prawne. Większości kupujących, z którymi rozmawiamy, lepiej wychodzi najpierw jedna ugruntowana pozycja, a mniejsza spekulacyjna dopiero wtedy, gdy pierwsza już działa.
