Wróć
Siedem albańskich obszarów, gdzie cena jeszcze nie dogoniła czynników wzrostu
Niedowartościowane nie oznacza tanie. Wiele nieruchomości w Albanii jest tanich, ponieważ nikt ich nie chce, i tak pozostanie. Niedowartościowane oznacza, że istnieje możliwy do zidentyfikowania czynnik — droga, linia kolejowa, zmiana w tym, kto kupuje — którego obecna cena nie odzwierciedla.
Nasza pewność w tym zakresie jest umiarkowana. To są oceny, a największe pojedyncze ryzyko dla wszystkich z nich jest takie samo: harmonogramy infrastrukturalne w Albanii się opóźniają. Tam, gdzie teza zależy od ukończenia projektu, mówimy o tym wprost.
Kolej Tirana-Durrës skraca podróż między dwoma największymi rynkami miejskimi do około 22 minut. To jest różnica między dwoma miastami a jednym regionem dojazdowym.
Nieruchomości położone bezpośrednio wokół planowanych stacji nie zostały jeszcze przecenione w związku z tym, tak jak dzieje się to w porównywalnych korytarzach w innych miejscach. Nasze podstawowe oczekiwanie to 5-10% rocznie w tych obszarach, gdy usługi faktycznie zaczną działać — z oczywistym zastrzeżeniem, że fraza "gdy usługi faktycznie zaczną działać" wykonuje bardzo dużo pracy w tym zdaniu.
Qerret jest wyceniany na około 1100-2000 euro za metr kwadratowy, przy jednoczesnym rocznym wzroście na poziomie 21-43%, i przyciąga bezpośrednio europejskich kupujących. Znajduje się przy Golem, gdzie pierwsza linia kosztuje więcej za podobną plażę.
Teza jest prosta — konwergencja: nie ma trwałego powodu, aby ta różnica pozostawała tak duża. To obszar na liście, w którym oczekiwalibyśmy najkrótszego czasu oczekiwania.
Valona stała się dwoma rynkami. Nadmorski Lungomare i Akërnia mają premię związaną z lotniskiem i podwoiły swoją wartość w ciągu trzech lat. Tymczasem zwykłe miasto — gdzie ludzie faktycznie mieszkają przez cały rok — utrzymuje się na poziomie około 800-1000 euro za metr kwadratowy.
Segment lokalny jest pomijany, ponieważ to nie on jest promowany zagranicznym nabywcom. Ma jednak to, czego nie ma nadmorska linia brzegowa: najemców przez cały rok, szpitale, szkoły i funkcjonującą zimę. Jeśli celem jest dochód z najmu, a nie aktywo wakacyjne, druga linia jest lepszym wyborem.
Przy cenie około 1000-1300 euro za metr kwadratowy, Kombinat jest jedną z ostatnich dzielnic Tirany o wyraźnej tożsamości i we wczesnym, a nie zakończonym etapie gentryfikacji. Porównaniem, które byśmy przywołali, jest Don Bosko, które przeszło tę samą transformację wcześniej i teraz kosztuje więcej.
To teza pięcioletnia, a nie dwuletnia.
Orikum kształtuje się na poziomie około 800-1500 euro za metr kwadratowy, w pobliżu mariny i Riwiera zaraz na południe. Dolny segment rynku już gwałtownie wzrósł, o około 63%, co sugeruje, że przecena/przewartościowanie dopiero się zaczęło, a nie zakończyło.
Zależy to od kontynuacji rozwoju mariny. Jeśli to się zatrzyma, to samo stanie się tutaj.
Od około 600 euro za metr kwadratowy — to najtańszy sposób na dostęp do albańskiego wybrzeża. Czynnikiem napędzającym jest droga Milot-Balldren, oczekiwana do 2029 roku.
Nazwalibyśmy to spekulacyjnym i mówimy to wprost. Horyzont jest długi, infrastruktura nie jest zbudowana, a obszar dziś ma niewiele innego wsparcia. Powinno to stanowić niewielką pozycję w portfelu, a nie pierwszy zakup.
Odsprzedaż w Qeparo i Vuno kształtuje się na poziomie około 1100-1800 euro za metr kwadratowy. Czynnikiem napędzającym jest droga doliny Vlorë, która otwiera drugą trasę na Riwierę i nie jest jeszcze uwzględniona w cenie.
Do tej pozycji dołączone jest jedno poważne ostrzeżenie. Jakość tytułu własności we wsiach Riwiery jest najsłabsza ze wszystkich na tej liście — roszczenia restytucyjne, niejasne dziedziczenie, klasyfikacja rolna. Nie kupujcie tutaj bez prawnika, który wcześniej zajmował się tytułami własności na Riwierze, i liczcie się z tym, że niektórych nieruchomości nie da się kupić za żadną cenę.
Szczera podsumowanie brzmi tak: każdy z powyższych punktów to zakład na czas. Czynniki napędzające są prawdziwe i udokumentowane; daty nie są pod waszą kontrolą.
To prowadzi do dwóch zasad. Kupuj tam, gdzie czynnik napędzający już się zaczął, a nie tam, gdzie został tylko ogłoszony — Qerret i miasto Vlorë przeważają nad Tale, według tego kryterium. I dopasuj wielkość pozycji do ryzyka: spekulacyjna działka nadmorska nie jest miejscem na cały budżet.
Jeśli chcesz zobaczyć drugą stronę tej analizy, publikujemy również strefy, w których naszym zdaniem cena wyprzedziła fundamenty.