Si verifikohet një pronë në Shqipëri para pagesës? Lista e kontrollit (2026)
Mes njoftimit dhe një blerjeje të sigurt qëndrojnë tetë verifikime: titulli dhe barrët në ASHK (5 500 lekë për tri vërtetimet), statusi i legalizimit, leja dhe ndërtuesi te ndërtimi i ri, kush nënshkruan, si është formuluar kapari, si lëvizin paratë dhe regjistrimi i titullit tuaj në fund. Çdo hap më poshtë lidh udhëzuesin e hollësishëm, ndërsa noteri e riverifikon regjistrin para aktit.
Të dhënat i mblodhi Fedir AlpatovPërditësuar më
Tetë verifikimet, në radhën që ndodhin
Kalojeni listën para se të lëvizë çfarëdo pagese. Dy hapat e parë ndalojnë më shumë marrëveshje të këqija se gjithçka tjetër së bashku.
| Nr. | Verifikimi | Si |
|---|---|---|
| 1 | Shitësi është pronari i regjistruar | Kartelë e freskët nga ASHK, seksioni B: aty figuron ai që po ju shet, bashkë me origjinën e titullit |
| 2 | Asnjë barrë nuk e bllokon shitjen | Seksionet C dhe D të kartelës: hipoteka, sekuestro ose hipoteka ligjore e një banese të legalizuar hiqen para se të paguani |
| 3 | Ndërtesa është e ligjshme | Statusi i legalizimit për ndërtesat e vjetra dhe informale: legalizim i përfunduar, ose plan me data, kurrë një premtim |
| 4 | Leja dhe ndërtuesi (ndërtim i ri) | Leja e ndërtimit, historia e ndërtuesit dhe nëse trualli ose njësitë e projektit janë në hipotekë te banka |
| 5 | Kontrata e porosisë ju mbron (në ndërtim e sipër) | Pagesa me faza sipas ecurisë së ndërtimit, afat dorëzimi me penalitet, specifikim i saktë i njësisë |
| 6 | Nënshkruajnë personat e duhur | Të gjithë bashkëpronarët në akt, ose prokurë noteriale; prokura juaj nëse blini në distancë |
| 7 | Pagesa paraprake është kapar, e paguar sigurt | E quajtur kapar në kontratë paraprake noteriale, e paguar me transfertë pas hapave 1 dhe 2 |
| 8 | Blerja regjistrohet në emrin tuaj | Noteri e depoziton aktin në ASHK (5 000 lekë); jeni pronar kur e thotë regjistri, jo kur paguani |
Burimet · 7
- DATA-LEGAL-0034VKM 782/2020 (under Law 111/2018 Art. 13): Section A property data, Section B title data (owner and how acquired), Section B/1 preliminary registration, Section C real rights of third parties that do NOT restrict disposal, Section D data on rights and acts that DO restrict disposal (incl. the Art. 27 restrictions, e.g. a hypothec or a seizure), Section E other informative data, Section F internal actions on the card (not public).The kartela e pasurisë has six sections: C holds third-party rights, D the restrictions on disposalBesueshmëria: HIGHPeriudha: 2020-2026verifikuar 2026-11-06VKM No. 782 of 7.10.2020 "Për miratimin e modeleve të akteve kadastrale…" (models of cadastral acts and the content of the cadastral map)
Read in the decision PDF on ashk.gov.al, part II point 4.
- DATA-LEGAL-0019Law 20/2020 Art. 22(10): a statutory mortgage stays on the legalised property until the plot price is paid in full. Art. 22(6): on private third-party land, ownership of the land passes only when the compensation decision enters into force; until then the building is registered without a relationship to the land. Art. 22(2)–(3): the legalisation act also transfers the plot, for a home up to three times the footprint and at most 500 m².A legalised home can carry a statutory mortgage or be registered "without the land"Besueshmëria: HIGHPeriudha: 2020–2026verifikuar 2026-10-19Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes)
- DATA-LEGAL-0018Law 20/2020 Art. 17: buildings without a permit that appear on the national orthophoto made before the law entered into force; Art. 18: no legalisation where the building harms major infrastructure, national roads, public buildings, cultural heritage, strategic-investment areas or the coastline; Art. 21: ASHK decides within 60 days of qualification. Art. 16(1): every applicant may obtain an extract of their own application from the ASHK unpermitted-building database.Legalisation covers unpermitted buildings on the pre-2020 orthophoto; coastline and major infrastructure excludedBesueshmëria: HIGHPeriudha: 2020–2026verifikuar 2026-10-19Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes)
- DATA-LEGAL-0004A buyer can be represented under a power of attorney. The deed must state the power of attorney's date, object, legal circumstances, validity and term, and a copy of it is attached to the deed; the cadastre records the representative's ID or passport number.Buying through a representative: power of attorneyBesueshmëria: HIGHPeriudha: Law 110/2018 Art. 99(2), Art. 102(1); ASHK Instruction 1557/verifikuar 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- DATA-LEGAL-0032Civil Code Neni 601: kapari is a sum one party gives the other on account of the contract price, to prove the contract and secure its performance. Neni 602: if the contract fails through the fault of the party who GAVE the kapar, that party loses it; if through the fault of the party who RECEIVED it, that party returns double. The party at fault also owes damages, the kapar counting toward them, unless the contract provides otherwise.Kapari (earnest money): buyer in default loses it, seller in default returns doubleBesueshmëria: HIGHPeriudha: 1994-2026verifikuar 2026-11-06Civil Code of the Republic of Albania (Law No. 7850 of 29.7.1994, consolidated up to Law No. 113/2016)
Read in the consolidated Albanian text (WIPO Lex), Kreu VI "Kapari dhe privilegjet".
- DATA-LEGAL-0009A property deed must state how the price is paid; the technical payment procedure is set by joint instruction of the Ministers of Justice and Finance, and the notary's special bank account can hold the funds. A notary may not handle cash above 150,000 ALL in notarial transactions.Payment of the price: stated in the deed; notary cash limit 150,000 lekBesueshmëria: HIGHPeriudha: Law 110/2018 Art. 105(4), Art. 68(3)verifikuar 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- Besueshmëria: HIGHPeriudha: 2025–2026verifikuar 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
Çfarë ndryshon sipas llojit të pronës
Një apartament i përdorur në pallat të regjistruar është rruga e shkurtër: punën e bëjnë hapat 1, 2, 6, 7 dhe 8.
Ndërtimi i ri shton hapat 4 dhe 5, dhe ata peshojnë më shumë se të tjerët: humbjet më të zakonshme në bregdet janë kaparet e paguara ndërtuesve pa leje ose mbi truall të hipotekuar. Shtëpia i shton hapit 1 truallin dhe kufijtë e tij, dhe hapit 3 çdo shtesë të palegalizuar. Trualli është botë më vete: tokë ndërtimi një i huaj e blen lirisht kur investimi i planifikuar është të paktën trefishi i vlerës së truallit, ndërsa tokë bujqësore drejtpërdrejt kurrë, prandaj para hapit 1 lexoni udhëzuesin për tokën.
Një shtëpi informale ose gjysmë e legalizuar blihet vetëm pasi hapi 3 të ketë përfunduar në regjistër, jo me sigurinë e shitësit se "letrat po vijnë".
Kush verifikon: noteri, avokati, përkthyesi
Noteri nuk është as opsional, as dekorativ: sipas ligjit shqiptar shitja vlen vetëm si akt noterial, dhe noteri e verifikon pronësinë në kadastër para se ta vërtetojë. Ai kontroll është shtylla e sistemit.
Avokati është opsional dhe shpesh ia vlen për gjithçka të pazakontë: një due diligence i plotë kushton zakonisht 500 deri 2 000 euro, shifra që llogarit kalkulatori ynë i shpenzimeve të blerjes. Blerësi që nuk flet shqip duhet të sjellë në akt një përkthyes të betuar: ai e nënshkruan aktin bashkë me ju, dhe kostoja e tij është e vogël përballë rrezikut të nënshkruani diçka që nuk e lexoni dot.
Sa zgjat dhe sa kushton verifikimi
Tri vërtetimet e ASHK-së kushtojnë bashkë 5 500 lekë dhe vijnë brenda ditësh. Me dokumente të rregullta, e gjithë rruga nga rezervimi te titulli i regjistruar zgjat zakonisht katër deri tetë javë: verifikimet janë pjesa më e lirë dhe më e shpejtë e blerjes, dhe javët e shtrenjta fillojnë aty ku ato anashkalohen.
Versionin interaktiv të kësaj liste e gjeni në faqen tonë të verifikimit të pronës: zgjidhni çfarë po blini dhe nga kush, dhe ajo e ndërton listën për rastin tuaj me udhëzuesit përkatës.
Pyetje dhe përgjigje
Burimet
- Civil Code of the Republic of Albania (Law No. 7850 of 29.7.1994, consolidated up to Law No. 113/2016). Kuvendi i Republikës së Shqipërisë (text via WIPO Lex), 1994-07-29 (parë më 2026-11-06)
- VKM No. 782 of 7.10.2020 "Për miratimin e modeleve të akteve kadastrale…" (models of cadastral acts and the content of the cadastral map). Këshilli i Ministrave / ASHK, 2020-10-07 (parë më 2026-11-06)
- Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes). Parliament of Albania (FAOLEX copy), 2020-03-05 (parë më 2026-10-19)
- Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text, 2018-12-20 (parë më 2026-09-09)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020. State Cadastre Agency (ASHK), 2025-07-31 (parë më 2026-10-19)