Cilat janë rreziqet e blerjes në fazë ndërtimi në Shqipëri dhe a ekziston escrow?
Rreziku kryesor është se paguani përpara se të ekzistojë një apartament i regjistruar: një apartament në fazë ndërtimi merr kartelën e vet të pronës vetëm pas regjistrimit përfundimtar të ndërtesës në ASHK (tarifa 8,000 lekë sipas VKM 462/2025). Nuk gjetëm asnjë ligj shqiptar që të kërkojë escrow për pagesat në fazë ndërtimi deri në tetor 2026; llogaria e posaçme bankare e noterit mund t'i mbajë paratë deri në nënshkrimin e aktit, ndërsa pagesat me faza të lidhura me etapat e ndërtimit janë mbrojtja e zakonshme.
Të dhënat i mblodhi Fedir AlpatovPërditësuar më
Rreziqet dhe çfarë i zvogëlon
| Rreziku | Çfarë e zvogëlon | Baza |
|---|---|---|
| Pa titull pronësie të regjistruar deri në përfundim | Kontratë noteriale; regjistrojeni nëse është e mundur; paguani me faza | VKM 462/2025 |
| Zhvilluesi nuk është pronar i truallit | Ask for the registered developer–landowner contract on the plot's card | VKM 462/2025 nr. 35 |
| Hipotekë mbi truallin ose ndërtesën | Lexoni barrët në kartelën e pronës | ASHK |
| Para të paguara pa asnjë garanci | Përdorni llogarinë e posaçme të noterit kur është e mundur; kurrë para në dorë | Ligji 110/2018 |
| Surprizë fiskale | Banesat e reja të shitura te individët janë të përjashtuara nga TVSH-ja; kontrolloni për ndonjë klauzolë "taksë e ardhshme" | Administrata tatimore |
Burimet · 4
- DATA-PURCHASE-001386.94 EUR per building registrationASHK: final registration of a new building 8,000 ALL; developer–landowner acts 4,000 ALLBesueshmëria: HIGHPeriudha: 2025–2026verifikuar 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
- DATA-PURCHASE-001010.87–32.6 EUR per documentASHK checks before buying: certificate 3,000 ALL, property card 1,500 ALL, online legal status 1,000 ALLBesueshmëria: HIGHPeriudha: 2025–2026verifikuar 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
- DATA-LEGAL-0009A property deed must state how the price is paid; the technical payment procedure is set by joint instruction of the Ministers of Justice and Finance, and the notary's special bank account can hold the funds. A notary may not handle cash above 150,000 ALL in notarial transactions.Payment of the price: stated in the deed; notary cash limit 150,000 lekBesueshmëria: HIGHPeriudha: Law 110/2018 Art. 105(4), Art. 68(3)verifikuar 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- Besueshmëria: MEDIUMPeriudha: 2026 (status per sources)verifikuar 2026-09-09tatime.gov.al — Njoftim mbi ndryshimet lidhur me zbatimin e TVSH-së për shitjen e ndërtesave
Çfarë duhet të parashikojë kontrata
- Numri i apartamentit, kati, sipërfaqja (neto dhe bruto) dhe planimetria bashkëlidhur.
- Fazat e pagesës të lidhura me etapat e ndërtimit, jo vetëm me data.
- Data e dorëzimit dhe një penalitet për vonesë.
- Çfarë ndodh me pagesat tuaja nëse leja pezullohet ose ndërtesa nuk përfundon.
- Detyrimi për të dorëzuar certifikatën e pronësisë në emrin tuaj dhe afati për këtë.
Pyetje dhe përgjigje
Nuk gjetëm ndonjë në fuqi deri në tetor 2026. Mbrojtja vjen nga kontrata, pagesat me faza dhe llogaria e noterit.
Pasi ndërtesa të përfundojë dhe të regjistrohet në ASHK; më pas çdo njësi regjistrohet në emër të blerësit të saj.
Jo. Shitja e një banese të re te një individ është e përjashtuar nga TVSH-ja.
Burimet
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020. State Cadastre Agency (ASHK), 2025-07-31 (parë më 2026-10-19)
- Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text, 2018-12-20 (parë më 2026-09-09)
- tatime.gov.al — Njoftim mbi ndryshimet lidhur me zbatimin e TVSH-së për shitjen e ndërtesave (parë më 2026-09-09)
Çfarë mungon
Boshllëqe që i dimë: pyetje për të cilat ende nuk kemi të dhëna të besueshme.
- Nëse ndonjë ligj apo projektligj shqiptar kërkon escrow ose garanci për pagesat në fazë ndërtimi: nuk u gjet asnjë, por kërkimi nuk ishte shterues.
- Një kontroll publik online i lejeve të ndërtimit (e-Leje) nuk u konfirmua: sistemi i lejeve funksionon përmes e-Albania me kredencialet e aplikuesit.