Kthehu
Menyja
A mund të blini pa rrezik një objekt të legalizuar në Shqipëri? Po, nëse kartela e pasurisë është e pastër, dhe këtë e vendosin dy shënime. Hipoteka ligjore do të thotë se çmimi i truallit nën ndërtesë ende nuk është paguar. Regjistrimi pa marrëdhënie me truallin do të thotë se trualli i përket dikujt tjetër, të cilin shteti ende nuk e ka kompensuar. Secili prej tyre ndryshon atë që po blini. Më poshtë shpjegojmë si funksionon legalizimi sipas Ligjit 20/2020, çfarë të shikoni në kartelë, cilat dokumente t'i kërkoni shitësit dhe sa kushtojnë kontrollet.
Ligji 20/2020 për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë zëvendësoi Ligjin 9482/2006, sipas të cilit ish-agjencia ALUIZNI legalizonte ndërtimet informale; që atëherë këtë punë e bën agjencia e kadastrës, ASHK. Ligji përfshin ndërtimet pa leje që shfaqen në ortofoton kombëtare të realizuar para hyrjes së tij në fuqi. Ndërtimet për të cilat nuk është bërë vetëdeklarim i trajton ASHK me nismën e vet.
Disa ndërtime nuk mund të legalizohen fare: ato që dëmtojnë infrastrukturën kryesore publike ose rrugët kombëtare, ato që ndodhen mbi trashëgimi kulturore dhe ato që shtrihen në zona për investime strategjike ose në vijën bregdetare të rezervuar për turizëm. Aplikimi kërkon planvendosjen, planimetritë e kateve dhe, për ndërtesat mbi katër kate, për shtesat ose për shkeljet e lejes, një ekspertizë konstruktive.
ASHK vendos brenda 60 ditëve nga përfundimi i kualifikimit, ose brenda 30 ditëve me pagesë. Leja e legalizimit (akti i legalizimit) kalon edhe truallin kur pronari i ndërtesës nuk është pronar i truallit: për një banesë, deri në trefishin e sipërfaqes që zë ndërtesa dhe jo më shumë se 500 m².
Hipoteka ligjore. Trualli nën një banesë të legalizuar paguhet me 50% të vlerës së tokës për zonën kadastrale përkatëse, sipas VKM 446/2023 (vendimi nr. 446, datë 26.07.2023). ASHK e dërgon njoftimin për pagesë përmes e-Albania ose me postë, dhe kush paguan brenda 30 ditëve përfiton 20% zbritje. Derisa trualli të paguhet plotësisht, mbi pronën mbetet e regjistruar një hipotekë ligjore. Nëse blini me hipotekën në fuqi, detyrimi mbetet me pronën; bini dakord në kontratë që shitësi ta shlyejë para kontratës së shitjes te noteri dhe kontrolloni që hipoteka të jetë hequr nga kartela.
Regjistrimi pa marrëdhënie me truallin. Kur trualli i përkiste një pale të tretë private, pronësia mbi tokën kalon vetëm kur hyn në fuqi vendimi i Këshillit të Ministrave për kompensimin e atij pronari. Deri atëherë ndërtesa regjistrohet pa truallin e saj. Mund ta zotëroni dhe ta regjistroni një ndërtesë të tillë, por toka nën të nuk është e juaja, dhe koha e kompensimit nuk varet nga ju. Në 2025 qeveria miratoi kompensimin për 952 prona, gjithsej 2,201,738,902.9 lekë.
Te noteri, kontrata për kalimin e pronësisë së një pasurie pas legalizimit kushton 3.000 lekë. Një avokat që kontrollon titullin kushton më shumë, por është mbrojtja kryesore: çështjet e tokës dhe të pronës përbëjnë një pjesë të madhe të çështjeve civile në gjykatat shqiptare dhe zgjasin me vite.
Nga 2006 deri në 2025, fillimisht ALUIZNI dhe më pas ASHK lëshuan 291.114 vendime përfundimtare legalizimi, sipas raportit të ASHK-së për 2025. Viti më i ngarkuar ishte 2016, me 48.351; në 2025 ishin 26.101, më shumë se në çdo vit nga 2019 deri në 2024. Raporti vjetor i ASHK-së për 2025 thotë se regjistrimi fillestar, përfshirë legalizimin, duhet të përfundojë në 2028. Sipas shtypit, në mesin e 2026 rreth 130.000 vetëdeklarime ishin ende të pashqyrtuara, dhe një projektndryshim i publikuar në shtator 2026 do të legalizonte, në zonat ku planifikohen ndërtesa mbi gjashtë kate, vetëm banesën, pa ia kaluar truallin pronarit të saj. Asnjë nga këto dy shifra nuk vjen nga një tekst zyrtar që mund ta hapnim.
Për çmime dhe njoftime me dokumentacion të plotë, nisni nga katalogu; çmimet e referencës dhe tarifat i gjeni në artikujt tanë për çmimet e referencës në 2026 dhe tarifat noteriale.
Po, nëse kartela e pasurisë është e pastër. Kontrolloni që të mos ketë hipotekë ligjore, që do të thotë se trualli nuk është paguar, dhe as regjistrim pa marrëdhënie me truallin, që do të thotë se trualli është ende në pronësi të një pale të tretë. Kërkoni lejen e legalizimit dhe mandatpagesën e truallit.
Është një barrë që ASHK e regjistron derisa pronari të paguajë truallin nën ndërtesë, me 50% të vlerës së tokës për një banesë. Ajo mbetet mbi pronën edhe kur kjo shitet, prandaj kontrata duhet ta detyrojë shitësin ta paguajë dhe ta heqë para kontratës së shitjes.
Ndërtesa qëndron mbi një truall që i përkiste një pale të tretë private, e cila ende nuk është kompensuar. Pronësia mbi tokën kalon vetëm kur hyn në fuqi vendimi i Këshillit të Ministrave për kompensimin. Deri atëherë mund ta blini dhe ta regjistroni ndërtesën, por jo truallin.
Në e-Albania: një kopje e kartelës së pasurisë me fragmentin e hartës kadastrale kushton 1.500 lekë, verifikimi online i statusit juridik 1.000 lekë, vërtetimi i pronësisë 2.000 dhe certifikata 3.000. Kartela tregon pronarin, zonën kadastrale dhe çdo barrë që rëndon mbi pronën.
Vetëm ndërtimet që shfaqen në ortofoton e realizuar para hyrjes në fuqi të Ligjit 20/2020, dhe kurrë ato në vijën bregdetare të mbrojtur, mbi trashëgimi kulturore, pranë infrastrukturës kryesore ose në zona të investimeve strategjike. ASHK planifikon ta përfundojë legalizimin në 2028.
