Kthehu
Rendimenti nga qiraja në Shqipëri për investitorin e huaj: qiraja afatgjatë, qiraja verore, tatimi dhe pjesa e menaxherit
Kërkimi ynë e përshkruan kështu blerësin tipik polak në Shqipëri: Sarandë, Ksamil ose Durrës, një buxhet prej 70.000–150.000 €, një apartament për t'ua dhënë turistëve dhe për ta përdorur për pushime, dhe një kthim i pritur prej 10–16% në vit, zakonisht i dëgjuar nga një ndërmjetës polakfolës. Ne e lexojmë këtë premtim si kuartilin e sipërm të qirave afatshkurtra të paraqitur si mesatare. Ky artikull parashtron çfarë mbështesin të dhënat, me besueshmërinë e tyre, dhe shënon çfarë mungon. Asgjë këtu nuk është premtim fitimi; çdo shifër është vlerësim ose çmim i kërkuar, dhe ne themi cila është cila.
Rreth 4–6% bruto në Tiranë, 4,5–6% në Durrës, 4–5,5% në Vlorë dhe 3,5–5% në Sarandë, sipas vlerësimit tonë të punës për vitin 2026. Rendimenti neto, pas tatimit 15%, tarifës së pallatit, sigurimit, periudhave bosh dhe një rezerve për riparime, është zakonisht 1,0–1,5 pikë përqindjeje më i ulët. E vetmja seri e pavarur, Global Property Guide, është e tremujorit të tretë të vitit 2022 dhe jepte 6,1% për Tiranën dhe 4,5% për Durrësin.
Pas këtyre përqindjeve qëndrojnë qiratë e kërkuara. Në Durrës një apartament 1+1 në qendër reklamohet për 250–400 € në muaj; një kampion prej 18 njoftimesh nga një portal njoftimesh në shtator 2026 kishte medianë 390 €. Në plazh i njëjti apartament kërkon 200–350 € në dimër dhe 400–600 € në verë. Këto i mbajmë me besueshmëri të ulët deri në mesatare: kampionët janë të vegjël dhe tregojnë atë që kërkojnë qiradhënësit.
Si funksionon qiraja afatgjatë në praktikë: garancia është zakonisht 1–2 muaj qira, kontrata më e gjatë se një vit bëhet me shkrim dhe noterizohet, njoftimi paraprak është 30–90 ditë, qiramarrësi paguan konsumin, dhe periudha bosh e raportuar është 4–8%.
Për një apartament 1+1 të dhënë gjatë gjithë vitit dhe të drejtuar mirë, vlerësimet e modelit janë 10.346–12.533 € bruto në vit në qytetin e Durrësit, me zënie 50–53% dhe çmim mesatar nate 55–63 €, dhe 13.805–17.040 € në Sarandë. Golemi është treg veror: rreth 6.800–8.800 € nga maji deri në shtator. Këto janë vlerësime të platformave analitike, para komisioneve, kostove dhe tatimit, jo pagesa të marra.
Rezerva për zënien është ajo që broshurat e kapërcejnë. Platformat analitike numërojnë në dy mënyra. Për të gjitha njoftimet, përfshirë apartamentet që jepen vetëm një pjesë të vitit, zënia është 25–39%; për njoftimet e disponueshme gjithë vitin ajo është 53–62%. Në shkallë vendi shifra për të gjitha njoftimet është 26,5% për vitin, 55,7% në gusht dhe 13–16% nga nëntori deri në mars. Nëse një shitës ju përmend një shkallë zënieje, pyeteni cila nga të dyja është.
Oferta është rezerva tjetër. Njoftimet aktive në Shqipëri u rritën nga 6.342 në prill 2020 në 32.229 në prill 2026. Në vitin 2025 njoftimet në Durrës u rritën me 69%, ndërsa të ardhurat për njoftim u rritën me 2,6%. Mikpritësit që përdorin çmime dinamike arrijnë zënie 44,9%, kundrejt 16,5% të atyre me çmim fiks. Kthimi sot varet më shumë nga mënyra si drejtohet apartamenti sesa nga vendi ku ndodhet. Shifrat qytet për qytet janë te të ardhurat nga Airbnb në Shqipëri sipas qyteteve.
Me një normë të sheshtë 15%, njësoj për rezidentët dhe jorezidentët. Për qiranë afatgjatë është 15% e qirasë bruto. Për qiranë afatshkurtër përmes Airbnb ose Booking është 15% e asaj që mbetet pas komisionit të platformës, ndërsa pastrimi, shërbimet komunale dhe tarifa e menaxherit nuk zbriten. Një individ nuk ka nevojë të regjistrojë biznes vetëm për dhënie me qira dhe i deklaron të ardhurat në DIVA deri më 31 mars të vitit pasardhës.
Çfarë duhet t'i shtojë kësaj një pronar polak:
Tatimet e blerjes dhe të pronësisë janë te çfarë tatimi do të paguani.
Asnjë menaxher shqiptar nuk boton listë çmimesh. Brezat e raportuar janë 10–15% e të ardhurave për shërbim të pjesshëm (njoftimi, çmimet, mesazhet me mysafirët), 20–30% për shërbim të plotë dhe deri në 40–45% për firmat premium. Vetëm rreth 7% e njoftimeve, 2.207 nga afërsisht 32.000, menaxhohen në mënyrë profesionale. Shtoni platformën: Airbnb i merr mikpritësit 3% në modelin me tarifë të ndarë ose rreth 15,5% në modelin ku paguan vetëm mikpritësi, dhe Booking rreth 15%.
Kostot e mbajtjes së një qiraje afatshkurtër, përfshirë shërbimet komunale, pastrimin dhe materialet e konsumit, raportohen në 150–200 € në muaj. Një pastrim profesional midis mysafirëve kushton sipas vlerësimit 17–33 €, më shumë se mediana e tarifës së pastrimit që paguajnë mysafirët në cilindo qytet shqiptar, kështu që një pjesë e tij del nga çmimi i natës.
Të mbledhura bashkë, vlerësimi ynë për një apartament në Durrës me 11.000 € bruto në vit është se pronari mban rreth 6.600–7.200 € kur e menaxhon vetë në Airbnb dhe rreth 3.500–4.100 € me një menaxher me shërbim të plotë me 25% në platforma të përziera, të dyja pas tatimit. Një menaxher me këtë tarifë e nxjerr koston e vet vetëm nëse i rrit të ardhurat bruto me rreth 30% ose më shumë. Për apartamentet 1+1 në bregdet nuk kemi të dhëna që tregojnë se e bën këtë.
Në skenarin tonë bazë, që supozon vetëmenaxhim, zënie 52% dhe apartament të mobiluar, rendimenti neto i vlerësuar mbi investimin gjithsej është 6,7% për qiranë afatshkurtër në Durrës, 7,3% në Sarandë, 4,3% në Tiranë dhe 3,9% në Vlorë; një apartament në Golem, i dhënë me netë në verë dhe me muaj në dimër, del 6,0%. Një kontratë vjetore jep 1,6–3,6% neto kudo.
Shpërndarja ka më shumë rëndësi sesa mesi. Me një menaxher me 25%, zënie 45% dhe kosto platformash ku mbizotëron Booking, të njëjtat blerje bien në 0–2,4% neto; skenari optimist arrin 9–10% në Sarandë dhe Durrës. Këto janë rezultate modeli mbi çmime të kërkuara dhe të ardhura të vlerësuara. Një shembull i plotë me llogaritje është te një investim real për qira në Durrës.
Jo pak. Për Durrësin ka qira të kërkuara nga kampionë të vegjël dhe vlerësime modeli të platformave për të ardhurat nga qiraja afatshkurtër, dhe asgjë tjetër: nuk ka qira të arritura të botuara, as pagesa reale të mikpritësve, as shumë të taksës së fjetjes, as tarifa shërbimi për komplekset turistike. Një shitës që jua përmend ndonjërën prej tyre si fakt po hamendëson. Boshllëqet, një nga një:
