Menyja
Një njëdhomëshe 50 m² në Durrës Plazh me €1,400/m² kushton rreth €72,500 gjithsej. Me rendimentin kryesor të zonës 7-11% fiton afërsisht €6,000 në vit bruto. Pas taksës 15% DIVA dhe tarifës së menaxhimit 20-25% mbeten rreth €4,050, pra një rendiment real afër 5.6% mbi koston totale. Më poshtë, i njëjti apartament rresht pas rreshti.
Merrni një njësi 1+1 prej 50 m² në Plazh, me €1,400/m². Ky çmim bie brenda intervalit të vendosur të zonës, €1,200-1,700/m², dhe nuk vjen nga skenari më i mirë. Çmimi i blerjes del €70,000. Një sqarim që në fillim: për njësi, Plazhi nuk fiton më shumë në vend. Në Vlorë të ardhurat mesatare të strehuesit janë më të larta, rreth €1,163 në muaj para çdo zbritjeje. Megjithatë, hyrja në Plazh kushton dukshëm më pak, dhe kjo llogaritje e teston pikërisht këtë kompromis me shifra reale.
Kostot e transaksionit në Shqipëri janë rreth 3-4% e çmimit: noteri (~0,35% plus një tarifë fikse), regjistrimi në ASHK (~5.000 lekë) dhe, nëse ka agjent, edhe komisioni i tij. Këtu marrim 3,5%, pra 2.450 €. Kostoja totale për ta zotëruar njësinë, para çdo të ardhure: 72.450 €.
Sipas gjurmimit të Investropa në nivel zone, e ardhura bruto për Durrës Plazh vlerësohet 7-11%. Rishikimi i DomLivo e trajton këtë si vlerësim me një burim të vetëm, sepse asnjë ofrues tjetër nuk publikon një shifër specifike për Plazhin me të cilën ta krahasosh. Marrim mesin, 9%: 6.300 € në vit bruto, para taksës, menaxhimit dhe çdo zbritjeje tjetër.
Nga ato €6.300 zbriten dy shuma, dhe i paguan të dyja. Taksa DIVA është 15% fikse mbi shumën pas komisionit të platformës. Me komision 3%, mbeten €6.111 të tatueshme, taksa arrin rreth €917 dhe në dorë mbeten €5.194. Një menaxher lokal i pronës zakonisht merr 20-25% për pastrim, komunikim me mysafirët dhe ndërrimin e qiramarrësve. Me 22% të €5.194 të mbetura, kjo bën edhe €1.143. Në fund mbeten €4.051 neto, ndërsa shifra bruto sugjeron €6.300.
Vetë deklarata DIVA nuk kushton asgjë përveç punës me letra. Për këtë rrugë nuk kërkohet regjistrim biznesi NIPT. Deklarata për vitin paraardhës dorëzohet deri më 31 mars, dhe autoriteti tatimor i merr tashmë të dhënat e rezervimeve direkt nga Airbnb dhe Booking.com, ndaj në praktikë të ardhurat nuk mbeten të padeklaruara. Mekanika e plotë e DIVA-s, afati i depozitimit dhe kërkesa për NIPT-in tatimor për jorezidentët trajtohen më në thellësi veçmas. Për këtë shembull ka rëndësi vetëm norma 15%, e aplikuar tashmë më sipër.
€4.051 neto nga një kosto totale prej €72.450 japin një rendiment neto prej 5,6%. Shifra është reale dhe e mbrojtshme, dhe është më e ulët se 7-11% që citojnë shumica e listimeve, sepse ajo shifër është bruto dhe llogaritet para dy zbritjeve të mësipërme. Sipas standardeve rajonale kthimi mbetet konkurrues. Thjesht është një shifër tjetër nga ajo që përdoret në marketing.
Leva më e madhe, larg e larg, është shkalla e zënies. Vlerësimet për zënien në Plazh variojnë nga 33% deri në 56% sipas ofruesit, dhe vetëm ky diapazon e lëviz shifrën bruto më shumë se tarifa e menaxhimit.
| Skenari | Supozimi i zënies | Të ardhurat bruto | Neto pas taksave + menaxhimit |
|---|---|---|---|
| Fundi i ulët | 33% (fundi i intervalit) | ~€4,700 | ~€3,000 |
| Pika e mesit (përdorur më sipër) | ~45% | €6,300 | €4,051 |
| Fundi i lartë | 56% (fundi i lartë i intervalit) | ~€7,900 | ~€5,100 |
Mes skenarit të ulët dhe atij të lartë ka rreth €2.100 në vit, më shumë se e gjithë zbritja për tarifën e menaxhimit. Mbajeni parasysh këtë para se ta merrni një shifër të vetme kryesore si plan. Asnjë nga tre skenarët nuk përfshin rezervë për rinovim ose mobilim në vitin e parë. Një buxhet realist duhet ta ketë, dhe ajo e shtyn pikën e vërtetë të mospërfitim-mosphumbjes më vonë sesa sugjeron cilado prej këtyre shifrave.
E njëjta llogaritje vlen proporcionalisht edhe për buxhete të tjera. Një studio më e vogël me €45,000 në të njëjtën zonë, me të njëjtin supozim prej 9% bruto, do të fitonte afërsisht €4,050 bruto dhe rreth €2,600 neto. Rendimenti neto del i ngjashëm, 5.6%, thjesht mbi një bazë më të vogël. Gama e çmimeve zonë-për-zonë mbi të cilën është ndërtuar ky skenar trajtohet plotësisht më vete, bashkë me gamën e çmimeve për çdo zonë tjetër të Durrësit, nëse do ta bësh të njëjtën llogaritje për një njësi tjetër.
Procedura e mbylljes së blerjes nuk ndryshon në asnjë nga këta skenarë. Ndryshon vetëm kthimi.
Nëse e llogarit një njësi realiste në Plazh nga fillimi në fund, del rreth 5.6% neto kundrejt një titulli bruto prej 7-11%. Diferencën e bëjnë taksa 15% DIVA dhe një tarifë tipike menaxhimi 20-25%, dhe i paguan të dyja.
15% fikse, mbi të ardhurat pas komisionit të platformës. Mbi një vlerësim bruto prej 6.300 €, kjo bën rreth 917 € në vit.
Zakonisht kushton 20-25% të të ardhurave bruto, një kosto reale dhe e ndjeshme. Por pikërisht ai e bën realiste pronësinë nga distanca për një blerës jorezident që nuk merret vetë me pastrimin dhe rezervimet.
Shkalla e zënies, me diferencë të madhe. Vlerësimet e publikuara për Plazh variojnë nga 33% në 56%, dhe vetëm ky diapazon e lëviz të ardhurën neto më shumë se taksa ose tarifa e menaxhimit.
