Kthehu
Menyja
A mund të blejë një shtetas gjerman pronë në Shqipëri? Po. Një shtetas gjerman blen një apartament, një shtëpi ose një dyqan me të njëjtat kushte si një shqiptar, përfshirë të drejtën për t'ua lënë trashëgimtarëve. Përjashtim bën toka bujqësore, të cilën një i huaj mund ta marrë vetëm me qira deri në 99 vjet ose ta blejë përmes një shoqërie shqiptare. Me dokumente të rregullta blerja zgjat katër deri në tetë javë, ndërsa kostot e blerësit arrijnë rreth 2,3% të çmimit. Ky udhëzues shpjegon hapat, dokumentet, kostot dhe taksat në të dy vendet, me shifrat që kemi për secilën.
Një shtetas gjerman nuk ka nevojë për vizë. Sipas Ministrisë së Jashtme gjermane, mjafton pasaporta ose karta e identitetit, e vlefshme edhe të paktën tre muaj në ditën e hyrjes. Qëndrimet turistike pa vizë kufizohen në 90 ditë; ligji shqiptar i llogarit si 90 ditë brenda çdo periudhe 180-ditore. Kush dëshiron të qëndrojë më gjatë, aplikon për leje qëndrimi brenda 30 ditëve të para. Ministria e Jashtme gjermane këshillon të merrni me vete një vërtetim të gjendjes gjyqësore nga Gjermania me apostille, sepse aplikimi e kërkon.
Pronësia mbi një pasuri është në vetvete bazë për leje. Neni 84 i ligjit 79/2021 "Për të huajt" i jep pronarit leje qëndrimi të përkohshme për një vit, të rinovueshme çdo vit. Kjo vlen edhe për atë që zotëron gjysmën e një prone. As ligji, as vendimi i qeverisë për zbatimin e tij nuk përcaktojnë çmim minimal.
| Hapi | Çfarë ndodh | Koha |
|---|---|---|
| 1. Rezervimi | Kaparë prej 5-10% të çmimit; ndërtuesit kërkojnë deri në 30% për ndërtimet e reja | dita 0 |
| 2. Verifikimet | Kartela e pasurisë, barrët mbi pronën, harta kadastrale, historiku i pronësisë; avokati nuk është i detyrueshëm, por këshillohet | 1-2 javë |
| 3. Kontrata paraprake | Për një apartament në ndërtim: kontratë porosie e noterizuar, e regjistruar në ASHK | - |
| 4. Akti noterial | E vetmja formë e vlefshme e shitjes; pagesa me transfertë bankare, noteri mban taksat | 1 ditë |
| 5. Regjistrimi | Noteri depoziton në ASHK; pronari i ri merr kartelë të re të pasurisë | 2-4 javë në praktikë |
Dy rregulla e mbrojnë blerësin dhe ia vlen t'i njihni para se të lëvizin paratë. Një kontratë private shitjeje është e pavlefshme, prandaj një apartament në ndërtim duhet rezervuar me kontratë noteriale të regjistruar në ASHK; vetëm kjo ju mbron nga shitja e të njëjtit apartament dy herë. Gjithashtu, që nga Udhëzimi 1557 i datës 18.09.2024, ASHK e krahason apartamentin e ndërtuar me planimetrinë e miratuar kur regjistron shitjen. Një apartament që ndryshon nga plani refuzohet, prandaj krahasojini të dyja para se të paguani.
Çmimi paguhet me transfertë bankare. Noteri shënon mënyrën e pagesës dhe nuk mund të pranojë para në dorë mbi 150 000 lekë.
Llogaritje për një apartament prej €100 000, me rreth 93 lekë për euro (vlerësim: tarifat e avokatit, përkthyesit dhe agjentit varen nga kë angazhoni):
| Zëri | Zakonisht | Diapazoni |
|---|---|---|
| Noteri: 0,30% e çmimit (0,35% nën 6 milionë lekë) | €300 | €300-350 |
| Regjistrimi në ASHK (5 000 lekë) dhe kërkesa e noterit për regjistrim (4 000 lekë) | €97 | €97 |
| Avokati për verifikimin e pronësisë | €800 | €0-2 000 |
| Përkthyesi i betuar | €100 | €0-150 |
| Agjenti, nga ana e blerësit | €1 000 | €0-2 000 |
| Taksa e kalimit të pronësisë: asnjë për blerësin e apartamentit (taksa vendore 2% vlen vetëm për tokën, e paguan shitësi) | €0 | €0 |
| Gjithsej | rreth €2 300 | €400-4 600 |
Nuk gjetëm asnjë rregull zyrtar nëse noteri i shton TVSH tarifës; kërkoni shumën e plotë me shkrim para takimit. Tarifa e noterit dhe taksat llogariten mbi më të lartin nga çmimi në kontratë dhe çmimi i referencës i zonës. Shqipëria nuk aplikon TVSH për shitjen e apartamenteve, përfshirë ndërtimet e reja.
Në Shqipëri. Taksa vjetore mbi ndërtesën për një banesë është 0,05% e vlerës fiskale (çmimi i referencës i zonës shumëzuar me sipërfaqen), zakonisht disa mijë lekë në vit. Qiraja tatohet me 15%: mbi qiranë bruto për qiradhënie afatgjatë dhe mbi të ardhurat pas komisionit të platformës për qiradhënie turistike. Deklarohet në sistemin DIVA deri më 31 mars të vitit pasardhës. Një pronar i huaj ka nevojë për numër tatimor shqiptar për të deklaruar.
Në Gjermani. Marrëveshja për shmangien e tatimit të dyfishtë e 6 prillit 2010 i jep Shqipërisë të drejtën të tatojë të ardhurat nga pronat në Shqipëri (neni 6) dhe fitimet nga shitja e tyre (neni 13). Gjermania i përjashton të dyja sipas nenit 23(1)(a), por i merr parasysh kur përcakton normën për pjesën tjetër të të ardhurave tuaja (neni 23(1)(d), Progressionsvorbehalt). Meqë Shqipëria nuk është në BE, përjashtimi në § 32b të Ligjit gjerman për tatimin mbi të ardhurat (EStG) për pronat në vendet e BE-së nuk zbatohet, dhe humbjet nga qiradhënia në Shqipëri mund të kompensohen vetëm me të ardhura shqiptare të të njëjtit lloj (§ 2a). Një protokoll për ndryshimin e marrëveshjes u nënshkrua më 9 qershor 2026; ai nuk ka hyrë ende në fuqi dhe nuk prek nenet 6 dhe 23. Të gjitha këto i shpjegojmë në detaje në udhëzuesin tonë për taksat e pronarëve gjermanë.
Çmimet e kërkuara në bregdet ndryshojnë më shumë brenda një qyteti sesa midis qyteteve. Në Durrës, tregu me më shumë njoftime, çmimi mesatar (mediana) i kërkuar për 511 apartamente dhe studio në Domlivo më 18.10.2026 ishte €1 500 për m². Diapazoni më poshtë përditësohet nga të dhënat tona të çmimeve:
Çmimet për çdo qytet bregdetar janë në përmbledhjen tonë për pronat buzë detit në Shqipëri, dhe ofertat aktuale në katalog.
Po. Një shtetas gjerman blen një apartament, një shtëpi ose një pronë tregtare me të njëjtat kushte si një shtetas shqiptar, me të drejtë të plotë për ta shitur dhe për t'ua lënë trashëgimtarëve. Vetëm toka bujqësore nuk mund të blihet drejtpërdrejt; ajo mund të merret me qira deri në 99 vjet ose të blihet përmes një shoqërie shqiptare.
Me dokumente të rregullta, katër deri në tetë javë nga rezervimi deri te kartela e re e pasurisë. Verifikimet zgjasin një deri në dy javë, akti noterial një ditë dhe regjistrimi në ASHK në praktikë dy deri në katër javë. Apartamentet në ndërtim zgjasin më shumë, sepse akti nënshkruhet pas përfundimit të ndërtimit.
Për një apartament prej €100 000, blerësi zakonisht paguan rreth €2 300, pra 2,3%, për noterin, ASHK-në, avokatin, përkthyesin dhe agjentin. Nëse çdo tarifë opsionale është në kufirin e sipërm, shuma arrin rreth €4 600. Blerësi i apartamentit nuk paguan taksë kalimi: taksa vendore 2% vlen vetëm për tokën dhe i takon shitësit (Ligji 9632/2006, neni 28). Shitja e apartamenteve nuk ka TVSH.
Jo drejtpërdrejt. Shqipëria e taton qiranë me 15%, dhe sipas nenit 23 të marrëveshjes për shmangien e tatimit të dyfishtë Gjermania e përjashton atë nga tatimi. Megjithatë, qiraja e rrit normën që zbatohet për të ardhurat tuaja të tjera në Gjermani (Progressionsvorbehalt), prandaj deklarohet në deklaratën tatimore gjermane.
Pronësia mbi një pasuri është bazë ligjore për leje qëndrimi të përkohshme sipas nenit 84 të ligjit 79/2021: fillimisht për një vit, e rinovueshme çdo vit, dhe ligji nuk përcakton çmim minimal blerjeje. Për qëndrime turistike, një shtetas gjerman nuk ka nevojë për vizë deri në 90 ditë brenda 180 ditëve.
