Kthehu
Menyja
Kush e taton qiranë e një apartamenti në Shqipëri, nëse jetoni në Gjermani? Shqipëria, me 15%. Gjermania e përjashton këtë qira sipas marrëveshjes për shmangien e tatimit të dyfishtë të datës 6 prill 2010, por e shton kur llogarit normën e tatimit për pjesën tjetër të të ardhurave tuaja, prandaj ajo duhet të futet gjithsesi në deklaratën tuaj tatimore gjermane. E njëjta ndarje vlen edhe për fitimin kur shisni. Më poshtë është çdo tatim, neni i marrëveshjes që e mbështet dhe pikat që nuk arritëm t'i verifikonim. Kjo është një përmbledhje e rregullave, jo këshillë tatimore. Për deklaratën tuaj, pyesni një këshilltar tatimor që i njeh të dy sistemet.
| Të ardhurat | Kush ka të drejtë t'i tatojë | Si i trajton Gjermania |
|---|---|---|
| Qiraja nga pronat në Shqipëri | Shqipëria (neni 6) | Të përjashtuara, llogariten për normën (neni 23(1)(a) dhe (d)) |
| Fitimi nga shitja e pronave në Shqipëri | Shqipëria (neni 13(1)) | Të përjashtuara, llogariten për normën (neni 23(1)(a) dhe (d)) |
| Fitimi nga aksionet në një shoqëri që zotëron kryesisht prona në Shqipëri | Shqipëria (neni 13(2)) | Tatohen, tatimi shqiptar zbritet (neni 23(1)(b)) |
| Pensioni shtetëror gjerman i një personi që jeton në Shqipëri | Vetëm Shqipëria (neni 18) | Nuk tatohet në Gjermani |
Marrëveshja u nënshkrua në Berlin dhe u botua në Gazetën Federale të Ligjeve (Bundesgesetzblatt, BGBl. 2011 II S. 1186). Një protokoll që e ndryshon u nënshkrua më 9 qershor 2026. Në kohën kur shkruam, ai ende po kalonte në Bundestag dhe nuk ka hyrë në fuqi. Protokolli ndryshon nenin 13(2) dhe shton një test të qëllimit kryesor, ndërsa nenet 6, 18 dhe 23 i lë siç janë.
Neni 23(1)(a) e nxjerr qiranë shqiptare nga baza e tatueshme gjermane. Më pas neni 23(1)(d) dhe § 32b i Ligjit gjerman për tatimin mbi të ardhurat (EStG) zbatojnë mbi të ardhurat tuaja gjermane pa këtë qira normën më të lartë që do të arrinin të ardhurat tuaja bashkë me të. Brenda BE-së, § 32b e përjashton qiranë e pronave nga ky rregull. Shqipëria është vend i tretë, prandaj rregulli zbatohet. Humbjet nga apartamenti në Shqipëri, për shembull në vitet e para me kosto të larta, mund të kompensohen vetëm me të ardhura pozitive shqiptare të të njëjtit lloj (§ 2a EStG), jo me pagën tuaj. Të ardhurat e huaja shënohen në Anlage AUS të deklaratës gjermane.
Shqipëria e taton fitimin me 15%: çmimi i shitjes minus çmimi i blerjes, ku çmimi i shitjes nuk mund të jetë më i ulët se çmimi i referencës i zonës. Tatimi paguhet para se ASHK të regjistrojë blerësin, dhe jorezidentët paguajnë njësoj. Gjermania e përjashton fitimin sipas nenit 23(1)(a). Nëse ai hyn edhe në llogaritjen e normës varet nga situata juaj në Gjermani; kjo është pyetje për një këshilltar tatimor.
Një afat ka rëndësi në 2026. Sipas Ligjit 85/2025 dhe Udhëzimit 5/2026, çdo pronar mund ta rivlerësojë një pronë me vlerën e tregut këtë vit dhe të paguajë 5% mbi rritjen, në vend të 15% mbi të njëjtin fitim më vonë. Tatimi 5% duhet paguar deri më 31.12.2026. Rivlerësimi rrit edhe vlerën fiskale, prandaj ka kuptim kryesisht nëse prisni të shisni.
Sot ai është 0,05% e vlerës fiskale të një banese (çmimi i referencës i zonës shumëzuar me sipërfaqen) dhe 0,2% për pronat tregtare; bashkitë mund ta ndryshojnë me 30% lart ose poshtë. Për një apartament 60 m² në Bllok, zonën më të shtrenjtë të Tiranës me çmim reference 228.400 lekë për m² (Udhëzimi 34/2023), kjo del rreth 6.850 lekë, afërsisht 74 € në vit. Në zonat me çmime reference më të ulëta është vetëm një pjesë e kësaj shume. Një projektligj i hedhur për konsultim publik në qershor dhe korrik 2026 do të kalonte te vlera e tregut nga 2029 për ndërtesat dhe nga 2031 për tokën, me 0,1-0,2% për banesën dhe 0,15-0,25% për apartamentin që përdoret për qira turistike. Kur kontrolluam, ai nuk ishte miratuar.
Një shoqëri shqiptare (sh.p.k.) paguan 15% tatim mbi fitimin, me normë 0% për xhiro deri në 14 milionë lekë deri në fund të 2029, dhe 8% mbi dividendët. Ajo mund të zbresë shpenzimet, gjë që një qiradhënës privat nuk mund ta bëjë, por duhet të mbajë kontabilitet dhe paguan taksë vendore biznesi. Për një ose dy apartamente, pronësia si person privat është më e thjeshtë. Dividendët dhe shitja e shoqërisë bien nën nene të tjera të marrëveshjes nga qiraja, prandaj kjo rrugë kërkon këshillim para blerjes.
Jo. Shqipëria e taton qiranë me 15%, dhe sipas nenit 23 të marrëveshjes për shmangien e tatimit të dyfishtë të vitit 2010 Gjermania e përjashton. Megjithatë Gjermania e përdor qiranë për të përcaktuar normën për të ardhurat tuaja të tjera (Progressionsvorbehalt), prandaj qiraja duhet deklaruar në deklaratën gjermane, në Anlage AUS.
Që nga 2026 pronari privat paguan 15% mbi të ardhurat që mbeten pas komisionit të platformës, pa zbritje për pastrimin ose shërbimet komunale, dhe i deklaron në DIVA deri më 31 mars. Nuk nevojitet regjistrim biznesi. Në Gjermani këto të ardhura përjashtohen sipas marrëveshjes, por llogariten për normën.
Vetëm me të ardhura pozitive shqiptare të të njëjtit lloj. Për tatimin gjerman Shqipëria është vend i tretë, prandaj § 2a i Ligjit gjerman për tatimin mbi të ardhurat nuk lejon që këto humbje të kompensohen me pagën ose me qiranë gjermane. Humbjet mund të barten në vitet pasardhëse me të ardhura nga qiraja në Shqipëri.
Në Shqipëri, 15% të fitimit, të llogaritur të paktën mbi çmimin e referencës të zonës dhe të paguar para se të regjistrohet blerësi. Gjermania e përjashton fitimin sipas marrëveshjes. Deri më 31.12.2026 mund ta rivlerësoni pronën dhe të paguani 5% mbi rritjen e vlerës në vend të 15% më vonë.
Për një banesë, 0,05% e vlerës fiskale, pra çmimi i referencës i zonës shumëzuar me sipërfaqen. Për një apartament 60 m² në Bllok, zonën më të shtrenjtë të Tiranës, kjo del rreth 74 € në vit, dhe më pak kudo ku çmimi i referencës është më i ulët. Një projektligj do ta llogariste tatimin mbi vlerën e tregut nga 2029; kur kontrolluam, nuk ishte miratuar.
