Si blihet një pronë në Shqipëri në 2026?

Blerja e një prone në Shqipëri nuk është e ndërlikuar, por për një gjë nuk fal: kontrata duhet të jetë noteriale. Një marrëveshje private me shitësin, sado me kujdes të jetë shkruar, nuk kalon asnjë të drejtë. Ajo është e pavlefshme. Njerëzit vazhdojnë t'i nënshkruajnë, zakonisht sepse dikush ua ka paraqitur si marrëveshje kapareje, dhe në fund humbasin paratë.

Gjithçka më poshtë vlen për blerjen si shtetas i huaj, person fizik. Ky është rasti i zakonshëm dhe nuk ka kufizime të veçanta.

Çfarë mund dhe çfarë nuk mund të zotërojë një i huaj, rregull pas rregulli dhe me ligjin përkatës, e gjeni në udhëzuesin A mund të blejnë pronë të huajt në Shqipëri? (2026).

Pesë hapat

Fillohet me rezervimin, dhe aty paguhen paratë e para: 5-10% si kaparë për një pronë në rishitje, deri në 30% për një ndërtim të ri. Pasi ta keni dhënë kaparin, tërheqja kushton, prandaj bëni kontrollet para se ta jepni.

Due diligence zgjat një deri në dy javë dhe avokati merr €500-2.000. Ai nxjerr kartela e pasurisë, regjistrin e barrëve, harta treguesedhe historikun e pronësisë. Ligji nuk e kërkon avokatin. Por rreth 70% e çështjeve civile këtu kanë të bëjnë me tokën, dhe kursimi te avokati zakonisht del i shtrenjtë.

Pastaj vjen kontrata paraprake, kontratë paraprake ose premtim-shitje. Për një ndërtim të ri kjo është kontrata e porosisë, e cila që nga Udhëzimi 1/2024 duhet të bëhet te noteri dhe të regjistrohet në regjistrin e ASHK-së. Pikërisht ky ndryshim i dha fund mashtrimit me shitjen e dyfishtë, kur e njëjta njësi u shitej disa blerësve me letra private.

Akti noterial bëhet brenda një dite. Paratë kalojnë përmes llogarisë escrow të noterit, i cili mban edhe taksat. Nëse nuk flisni shqip, duhet të nënshkruajë bashkë me ju një përkthyes i betuar i Ministrisë së Drejtësisë, gjë që zakonisht kushton €50-150.

Regjistrimin në ASHK e ndjek noteri dhe nuk keni nevojë të jeni të pranishëm. Afati zyrtar është 21 ditë. Në praktikë zgjat dy deri katër javë, dhe me një titull të ndërlikuar edhe muaj.

Sa kushton

Dy shënime për tabelën. Tarifa e noterit ka një tavan rreth 150.000 lekë dhe një minimum prej 3.000. Nëse çmimi në kontratën tuaj është nën çmimin referues të zonës, tarifa llogaritet mbi çmimin referues.

Çmimet aktuale të ofertës sipas qyteteve i gjeni te çmimet e pronave në Shqipëri sipas qyteteve, të përditësuara çdo muaj.

Blerësi i një apartamenti nuk paguan taksë për kalimin e pronësisë. Shitësi individ paguan 15% tatim mbi fitimin para regjistrimit të shitjes, ndërsa ndërtuesi paguan taksën vendore për kalimin e pronësisë. Disa portale ende shkruajnë për një taksë të tillë për blerësin, por në burimet zyrtare ajo nuk ekziston. Nëse agjenti ose shitësi jua shton në faturë, pyesni se cili ligj e parashikon.

Udhëzuesit e vjetër në anglisht që përmendin "€10-30" për tarifat kadastrale nuk janë më të saktë. Tarifat aktuale shkojnë nga 1.100 lekë për një vërtetim pronësie deri në 8.000 për regjistrimin e parë.

Tetë gjërat që në të vërtetë shkojnë keq

Problemi kryesor është prona e paregjistruar. Rreth 10% e vendit nuk është futur kurrë në regjistër, dhe Departamenti i Shtetit i SHBA-së ka sinjalizuar zona si Himara, ku deri në 80% e të dhënave kanë gabime. Kontrolloni kartelën dhe statusin e regjistrimit të parë në zonë.

Kërkesat për kthimin e pronave nga pronarët e para vitit 1945 vazhdojnë që nga viti 1993 dhe nuk kanë përfunduar. Më së shumti janë në bregdet. Nxirrni historikun e titullit për të paktën 30 vjet dhe kontrolloni nëse ka kërkesa të pazgjidhura në ASHK ose në gjykata.

Me ndërtimet informale të legalizuara rreziku duket më pak: titulli ekziston, por nëse ish-pronari i tokës nuk është kompensuar kurrë, ai mund të kontestohet. Kërkoni leje legalizimi dhe statusin e kompensimit për parcelën.

Një ndërtesë pa leje përdorimi nuk mund të regjistrohet siç duhet, të hipotekohet apo të rishitet. Kërkoni leje ndërtimi, leje përdorimidhe konfirmimin që vetë ndërtesa është e regjistruar.

Hipoteka e zhvilluesit mbi parcelën mëmë kalon te njësitë, prandaj merrni ekstraktin e barrëve për gjithë parcelën mëmë, jo vetëm për apartamentin tuaj. Shihni si e zë vendin projekti Durrës Yachts & Marina në këtë pamje.

Që nga Udhëzimi 1557 i shtatorit 2024, ASHK-ja krahason planimetrinë reale me planin e miratuar dhe, kur nuk përputhen, refuzon regjistrimin dhe jep 30 ditë për korrigjim. Kjo prek edhe kontratat e vjetra. Para se të paguani, kontrolloni njësinë me vizatimet në dorë.

Mbivendosjet e kufijve nga matjet e pasakta bllokojnë transaksionin; i zgjidhin një gjeodet dhe harta treguese. Borxhet e shërbimeve komunale i ngelen matësit, jo personit, prandaj merrni vërtetime pa detyrime nga OSHEE, ujësjellësi dhe administratori i pallatit.

Nëse shkon keq

Gjykatat janë të ngadalta. Sipas raportit të BE-së për Shtetin e së Drejtës për vitin 2025, shkalla e parë zgjat mesatarisht rreth 377 ditë dhe apeli rreth 2.272. Planifikoni të mos përfundoni në gjykatë, në vend që të llogaritni ta fitoni atje.

Kur titulli është i pastër, vendi ku blini ka po aq rëndësi sa mënyra si blini. Diferenca e çmimeve mes lagjeve të Tiranës shkon rreth pesë deri gjashtë herë, ndërsa bregdeti ka çmimet e veta. Para se të vendosni, lexoni çfarë po ndodh aktualisht në treg dhe jo çfarë ndodhte një vit më parë. Kur të keni një listë të shkurtër, shfletoni çfarë është aktualisht në shitje në vend që të mbështeteni te mesatarja e lagjes.