Kthehu
Si blihet një pronë në Shqipëri në 2026?
Blerja në Shqipëri nuk është e komplikuar, por është e pamëshirshme për një gjë: kontrata duhet të jetë noteriale. Një marrëveshje private mes jush dhe shitësit, sado me kujdes që të jetë shkruar, nuk transferon asgjë. Është e pavlefshme. Njerëzit ende i nënshkruajnë ato, zakonisht sepse dikush u ka thënë se ishte marrëveshje kapareje, dhe paratë janë ato që humbasin.
Gjithçka më poshtë supozon se po blini si individ i huaj. Ky është rasti i zakonshëm dhe nuk mbart kufizime të veçanta.
E para vjen rezervimi, dhe aty fillojnë të lëvizin paratë: 5–10% si kaparë për një pronë të rishitur, deri në 30% për një ndërtim të ri. Ai kapar është pika e kthimit të pakëndshëm, prandaj kontrollet duhen bërë para tij, jo pas.
Due diligence zgjat një deri në dy javë dhe kushton €500–2.000 për një avokat. Ajo që ai nxjerr është kartela e pasurisë, regjistri i barrëve, harta treguese, dhe historiku i pronësisë. Avokati nuk kërkohet me ligj. Ta anashkalosh një gjë të tillë në një treg ku rreth 70% e çështjeve civile kanë të bëjnë me tokën, është një vendim, jo një kursim.
Pastaj kontrata paraprake, kontratë paraprake ose premtim-shitje. Për një ndërtim të ri kjo është kontrata e porosisë, dhe që nga Udhëzimi 1/2024 ajo duhet të jetë noteriale dhe e regjistruar në regjistrin e ASHK-së. Ky është ndryshimi i vetëm që vrau tricikun e shitjes së dyfishtë, ku një njësi u shit tek disa blerës me letër private.
Vetë akti noterial merr një ditë. Paratë kalojnë përmes llogarisë escrow të noterit, dhe noteri mban taksat. Nëse nuk flisni shqip, një përkthyes i betuar i Ministrisë së Drejtësisë duhet të nënshkruajë së bashku, gjë që zakonisht kushton diku në rangun €50–150.
Regjistrimi në ASHK trajtohet nga noteri dhe ju nuk merrni pjesë. Afati zyrtar është 21 ditë. Realisht janë dy deri katër javë, dhe një titull i komplikuar mund të marrë muaj.
| Zëri | Shuma | Besueshmëria |
|---|---|---|
| Taksa e transferimit | 2% në Tiranë dhe Durrës, më e ulët gjetiu | 🟡 |
| Noteri | ~0.35% e çmimit, plus 1,000 lekë | 🟢 |
| Regjistrimi në ASHK | 5,000 lek | 🟢 |
| Agjenti | zakonisht 2% shitësi, 1% blerësi | 🟡 |
| Përkthyes i betuar | €50–150 nëse ju nevojitet një i tillë | 🟢 |
| Total | ~3–4% e çmimit | 🟡 |
Dy shënime për atë tabelë. Tarifa e noterit është e kufizuar në maksimum rreth 150,000 lekë dhe në minimum 3,000, dhe nëse çmimi i kontratës suaj është nën çmimin referues të zonës, tarifa llogaritet në bazë të referencës në vend të kësaj.
Në lidhje me atë se kush e paguan formalisht 2%-shin: burimet nuk pajtohen. Portalet thonë blerësi; struktura e ligjit tregon drejt një transferuesi korporativ, ndërsa shitësit individë paguajnë 15% tatim mbi fitimin kapital në vend të kësaj. Në praktikë kjo llogaritet në çmim, prandaj debatoni për shumën totale dhe jo për etiketën. Preferojmë t'ju themi se pyetja mbetet e hapur sesa të zgjedhim një përgjigje.
Udhëzuesit më të vjetër në anglisht që citojnë "€10–30" për tarifat kadastrale janë të vjetruar. Tarifa aktuale shkon nga 1.100 lekë për një vërtetim pronësie deri në 8.000 për regjistrimin e parë.
Prona e paregjistruar është problemi kryesor. Rreth 10% e vendit nuk ka arritur kurrë të futet në regjistër, dhe Departamenti i Shtetit të SHBA-së ka sinjalizuar zona si Himara, ku deri në 80% e të dhënave përmban gabime. Kontrolloni kartelën dhe statusin e regjistrimit të parë të zonës.
Kërkesat për rikthim pronash nga pronarët e para-1945 kanë vazhduar që nga viti 1993 dhe nuk kanë përfunduar. Bregdeti është vendi ku ato përqendrohen. Nxirrni historikun e titullit për 30+ vjet dhe kontrolloni për kërkesa që qëndrojnë në ASHK ose në gjykata.
Ndërtimi informal i legalizuar është më delikat: titulli ekziston, por nëse ish-pronari i tokës nuk është kompensuar kurrë, titulli mund të kontestohet. Kërkoni leje legalizimi dhe statusin e kompensimit të parcelës.
Një ndërtesë pa leje përdorimi nuk mund të regjistrohet siç duhet, të hipotekohet apo të rishitet. Kërkoni leje ndërtimi, leje përdorimi, dhe konfirmimin që vetë ndërtesa është e regjistruar.
Hipoteka e zhvilluesit mbi parcelën mëmë kalon tek njësitë, prandaj merrni ekstraktin e barrëve për parcelën mëmë, jo vetëm për apartamentin tuaj. Shihni si e zë vendin projekti Durrës Yachts & Marina në këtë pamje.
Që nga Udhëzimi 1557 i shtatorit 2024, ASHK-ja krahason planimetrinë e ndërtuar me planin e miratuar dhe refuzon regjistrimin kur ka mospërputhje, duke lënë 30 ditë për ta korrigjuar. Kjo prek edhe kontratat e vjetra. Ecni në njësi me vizatimet në dorë përpara se të paguani.
Mbivendosjet e kufijve për shkak të hartëzimit të dobët do të bllokojnë një transaksion; një gjeodet dhe harta treguese e zgjidhin këtë. Dhe borxhi për shërbimet komunale ndjek matësin, jo personin, prandaj merrni konfirmime nga OSHEE, kompania e ujit dhe administratori i pallatit.
Ngadalë. Shkalla e parë zgjat mesatarisht rreth 377 ditë dhe apeli rreth 2,272, sipas raportit të BE-së për Shtetin e së Drejtës për vitin 2025. Planifikoni të shmangni gjykatën në vend që ta fitoni atë.
Kur titulli është i pastër, ku blen ka po aq rëndësi sa si blen. Diferenca e çmimeve mes lagjeve të Tiranës shkon rreth pesë deri gjashtë herë nga më e ulëta te më e larta, ndërsa bregdeti çmohet ndryshe. Përpara se të vendosësh, ia vlen të lexosh çfarë po ndodh aktualisht në treg dhe jo çfarë ndodhte një vit më parë — dhe kur të kesh një listë të ngushtë, shfleto çfarë është aktualisht në shitje në vend që të mbështetesh te mesatarja e një lagjeje.