A mund të blejnë pronë të huajt në Shqipëri? (2026)
Po. Një blerës i huaj privat mund të ketë në pronësi një apartament, një shtëpi ose një njësi tregtare në Shqipëri me të njëjtat kushte si një shqiptar, me pasaportë dhe pa leje qëndrimi, sipas ligjeve në fuqi më 26 tetor 2026; kufizimet kanë të bëjnë vetëm me tokën. Toka bujqësore, pyjet dhe kullotat nuk mund të jenë në pronësi të një personi të huaj, trualli mund të blihet kur investimi mbi të arrin trefishin e vlerës së truallit, ndërsa trojet e mbrojtura, historike dhe ushtarake janë të mbyllura për të huajt.
Të dhënat i mblodhi Fedir AlpatovBotuar më Përditësuar më
Çfarë mund të ketë në pronësi një i huaj në Shqipëri dhe çfarë jo?
Ligji shqiptar i kufizon të huajt vetëm për tokën. Apartamentet, shtëpitë dhe ambientet tregtare blihen me të njëjtin akt noterial dhe regjistrohen në të njëjtën mënyrë në ASHK (Agjencia Shtetërore e Kadastrës), si për një blerës vendas.
Shtetësia nuk e ndryshon këtë: rregullat më poshtë vlejnë njësoj për një blerës nga Gjermania, Polonia, Italia, Ukraina apo Mbretëria e Bashkuar. Në ligjet për tokën nuk u gjet asnjë kusht reciprociteti.
| Prona | A mund ta ketë në pronësi një i huaj? | Rregulli |
|---|---|---|
| Apartament, shtëpi, njësi tregtare | Po | Asnjë kufizim për ndërtesat |
| Truall (tokë për ndërtim) | Po, me një kusht | Investimi mbi të ≥ 3 × vlera e truallit |
| Tokë bujqësore, pyll, livadh, kullotë | Jo | Vetëm me qira deri në 99 vjet |
| Çdo pronë, përmes një shoqërie shqiptare në pronësi të një të huaji | Po | Shoqëria është person shqiptar |
Burimet · 3
- DATA-LEGAL-0001Foreign individuals may buy apartments and residential or commercial buildings with no restriction. They cannot buy agricultural land, forest, meadows or pastures (lease up to 99 years only). Building land is allowed only if the investment built on it is at least three times the land's value.Foreigners may buy apartments without restriction; agricultural land is excludedBesueshmëria: MEDIUMPeriudha: current law (Law 7980/1995 "On land purchase"), as describedverifikuar 2026-09-09Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters
- DATA-LEGAL-00173 × plot valueA foreigner may buy a building plot once the investment on it is at least 3× the plot valueBesueshmëria: HIGHPeriudha: 1995–2026verifikuar 2026-10-19Law No. 7980 of 27.07.1995 "Për shitblerjen e trojeve" (on the sale of plots), original text
- DATA-LEGAL-001699 years (maximum lease)Foreigners cannot own agricultural land, forests, meadows or pastures; lease up to 99 yearsBesueshmëria: HIGHPeriudha: 2026verifikuar 2026-10-19Explanatory report to the draft law on transferring agricultural land to foreign persons (RENJK 972)
A ka ndalim për të huajt që blejnë pranë detit?
Asnjë ligj nuk ua mbyll bregdetin blerësve të huaj të banesave. As ligji për shitblerjen e trojeve (Ligji nr. 7980/1995), as ligji për pronat shtetërore (Ligji nr. 8743/2001) nuk vendos një zonë 200 metra apo ndonjë distancë tjetër për të huajt; rregulli «200 m nga deti», që përsëritet në udhëzuesit për blerësit, nuk gjendet në asnjërin prej dy teksteve.
Ato që thonë dy ligjet janë më të ngushta. Vija bregdetare është pronë publike e shtetit, prandaj askush, as shqiptar as i huaj, nuk mund ta ketë plazhin në pronësi. Neni 7 i Ligjit nr. 7980/1995 ua mbyll personave të huaj trojet me vlerë muzeale, arkeologjike ose historike, parqet kombëtare, rezervatet e florës dhe faunës, trojet me vlerë të veçantë mjedisore dhe tokat ushtarake.
Për një apartament në një ndërtesë të regjistruar buzë detit asgjë nga këto nuk vlen: blini njësinë dhe pjesën e saj në pjesët e përbashkëta, të shënuara në kartelën e pasurisë në ASHK. Për një truall ose një shtëpi pranë bregut, kontrolloni klasifikimin kadastral të tokës dhe rregullat vendore të planifikimit para se të nënshkruani, sepse distancat e ndërtimit nga deti caktohen parcelë për parcelë në dokumentet e planifikimit, jo në ligjet për pronësinë.
| Prona | A mund ta ketë në pronësi një i huaj? | Baza ligjore |
|---|---|---|
| Apartament ose shtëpi në një ndërtesë të regjistruar buzë detit | Po | Asnjë kufizim për ndërtesat |
| Vetë vija bregdetare | Askush: është pronë publike e shtetit | Ligji nr. 8743/2001, neni 3(1)(a) |
| Truall në park kombëtar ose rezervat, ose me vlerë të veçantë mjedisore, historike ose arkeologjike | Jo | Ligji nr. 7980/1995, neni 7 |
| Tokë ushtarake | Jo | Ligji nr. 7980/1995, neni 7 |
| Çdo pronë brenda 200 m nga deti, për një të huaj | Ligjet nuk kanë një rregull të tillë | Ligjet nr. 7980/1995 dhe nr. 8743/2001, lexuar më 26.10.2026 |
Burimet · 3
- DATA-LEGAL-0001Foreign individuals may buy apartments and residential or commercial buildings with no restriction. They cannot buy agricultural land, forest, meadows or pastures (lease up to 99 years only). Building land is allowed only if the investment built on it is at least three times the land's value.Foreigners may buy apartments without restriction; agricultural land is excludedBesueshmëria: MEDIUMPeriudha: current law (Law 7980/1995 "On land purchase"), as describedverifikuar 2026-09-09Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters
- DATA-LEGAL-0030Law 8743/2001 Art. 3(1)(a): the coastline (vija bregdetare), territorial waters, the beds and banks of rivers, lakes and lagoons belong to the state as public immovable property. The law sets no distance in metres and no rule specific to foreign buyers.The coastline is state public property: nobody, Albanian or foreign, can own the shore itselfBesueshmëria: HIGHPeriudha: 2001–2026verifikuar 2026-10-26Law No. 8743 of 22.02.2001 "Për pronat e paluajtshme të shtetit" (On the immovable property of the state)
- DATA-LEGAL-0031Law 7980/1995 Art. 7: excluded from sale to foreign natural and legal persons are plots of museum, archaeological or historic value, national parks, flora and fauna reserves, plots of special environmental value and plots of a military character. No distance from the sea is set.Plots closed to foreigners: historic, archaeological, national parks, reserves, special environmental value, militaryBesueshmëria: HIGHPeriudha: 1995–2026verifikuar 2026-10-26Law No. 7980 of 27.07.1995 "Për shitblerjen e trojeve" (on the sale of plots), original text
Si bëhet blerja për një të huaj?
- Akti nënshkruhet para një noteri shqiptar, në gjuhën shqipe; blerësi që nuk flet shqip e merr të përkthyer.
- Para nënshkrimit noteri kontrollon titullin e pronësisë së shitësit në regjistrin elektronik të pasurive.
- Blerësi identifikohet me pasaportë; dokumentet e lëshuara jashtë vendit duhet të kenë apostilë dhe përkthim të noterizuar.
- Çmimi paguhet me transfertë bankare: noteri nuk mund të trajtojë më shumë se 150.000 lekë në para në dorë.
- Më pas kontrata regjistrohet në ASHK, dhe pikërisht atëherë blerësi bëhet pronari i regjistruar.
| Hapi | Rregulli | Baza ligjore |
|---|---|---|
| Identiteti | Pasaportë për blerësin e huaj | Ligji nr. 110/2018 «Për noterinë» |
| Gjuha | Akti në shqip, i përkthyer për blerësin | Ligji nr. 110/2018 |
| Dokumentet e huaja | Apostilë, jo legalizim konsullor | Konventa e Hagës për apostilën |
| Titulli i shitësit | Kontrollohet nga noteri në regjistër | Ligji nr. 110/2018 |
| Pagesa | Transfertë bankare; kufiri i parave në dorë te noteri 150.000 ALL | Ligji nr. 110/2018 |
| Regjistrimi | Kontrata e shitjes regjistrohet në ASHK, tarifa 5.000 ALL | VKM nr. 462/2025 |
Burimet · 6
- DATA-LEGAL-0002The notary establishes the identity of every party with an identity card or another identity document recognised by Albanian law; the type of document is named in the deed and a copy is attached. The cadastre records the owner's ID or passport number as a mandatory field. For a foreign buyer this document is the passport.Identity document at the notary: passport for a foreign buyerBesueshmëria: HIGHPeriudha: Law 110/2018 Art. 101(1); ASHK Instruction 1557/2024 §II.2verifikuar 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- DATA-LEGAL-0003Notarial deeds are drawn up in Albanian. When a party does not know Albanian, the whole deed is translated — by the notary if certified as a translator, or by a translator accepted by the notary and the parties — and the deed records that the party understood and accepted its content.A buyer who does not speak Albanian needs the deed translatedBesueshmëria: HIGHPeriudha: Law 110/2018 Art. 100verifikuar 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- DATA-LEGAL-0005Albania is a party to the Hague Apostille Convention (accession 2003-09-03, in force 2004-05-09), so a public document issued in another member state — such as a power of attorney notarised abroad, or a civil-status certificate — is accepted with an apostille instead of consular legalisation.Documents issued abroad: apostille, not consular legalisationBesueshmëria: HIGHPeriudha: in force since 2004-05-09; status table updated 2026-06-30verifikuar 2026-09-09HCCH — Apostille Convention status table
- DATA-LEGAL-0008Before a property deed the notary verifies the seller's ownership in the electronic property register and attaches the relevant extracts, such as the transaction permit, the property card (kartela e pasurisë) and the cadastral map (harta treguese).The seller's side: the notary checks ownership in the cadastreBesueshmëria: HIGHPeriudha: Law 110/2018 Art. 105(3)verifikuar 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- DATA-LEGAL-0009A property deed must state how the price is paid; the technical payment procedure is set by joint instruction of the Ministers of Justice and Finance, and the notary's special bank account can hold the funds. A notary may not handle cash above 150,000 ALL in notarial transactions.Payment of the price: stated in the deed; notary cash limit 150,000 lekBesueshmëria: HIGHPeriudha: Law 110/2018 Art. 105(4), Art. 68(3)verifikuar 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- Besueshmëria: HIGHPeriudha: 2025–2026verifikuar 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
A duhet të blejë një i huaj përmes një shoqërie shqiptare?
Për një apartament ose një shtëpi, jo: blerësi privat ka tashmë të njëjtat të drejta mbi një ndërtesë si një shqiptar. Një shoqëri në pronësi të një të huaji është person juridik shqiptar, dhe avokatët shqiptarë e përshkruajnë si rrugën drejt tokës që një individ i huaj nuk mund ta mbajë, për shembull një truall për zhvillim.
Rruga e shoqërisë ka kosto të vazhdueshme që një pronar privat nuk i ka: kontabilitetin, deklaratat tatimore mujore dhe vjetore dhe taksën e biznesit të bashkisë. Fitimi nga qiraja tatohet brenda shoqërisë dhe sërish kur shpërndahet si dividend, ndaj krahasoni dy rrugët me shifrat tuaja para se të zgjidhni.
| Çështja | Pronar privat | Shoqëri shqiptare në pronësi të një të huaji |
|---|---|---|
| Apartament, shtëpi, njësi tregtare | Mund ta ketë në pronësi | Mund ta ketë në pronësi |
| Tokë bujqësore | Nuk mund ta ketë në pronësi; qira deri në 99 vjet | Mund ta ketë në pronësi, si person juridik shqiptar |
| Tatimi mbi qiranë | 15% e qirasë bruto | Tatim mbi fitimin 15%; 0% për xhiro deri në 14 milionë ALL deri në vitin 2029 |
| Shpërndarja e fitimit | Nuk zbatohet | Tatim 8% mbi dividendin |
Burimet · 5
- DATA-LEGAL-0001Foreign individuals may buy apartments and residential or commercial buildings with no restriction. They cannot buy agricultural land, forest, meadows or pastures (lease up to 99 years only). Building land is allowed only if the investment built on it is at least three times the land's value.Foreigners may buy apartments without restriction; agricultural land is excludedBesueshmëria: MEDIUMPeriudha: current law (Law 7980/1995 "On land purchase"), as describedverifikuar 2026-09-09Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters
- DATA-LEGAL-001699 years (maximum lease)Foreigners cannot own agricultural land, forests, meadows or pastures; lease up to 99 yearsBesueshmëria: HIGHPeriudha: 2026verifikuar 2026-10-19Explanatory report to the draft law on transferring agricultural land to foreign persons (RENJK 972)
- Besueshmëria: HIGHPeriudha: tax year 2025/2026 (Law 29/2023 "On income tax", in force siverifikuar 2026-09-09PwC Tax Summaries Albania — Individual taxes on personal income
- Besueshmëria: MEDIUMPeriudha: 2026verifikuar 2026-09-09PwC Tax Summaries Albania — Corporate taxes on income
- Besueshmëria: HIGHPeriudha: 2026verifikuar 2026-09-09PwC Tax Summaries Albania — Individual taxes on personal income
Çfarë duhet të kontrollojë një blerës i huaj para se të paguajë?
Rreziqet për një të huaj janë të njëjta si për një blerës shqiptar, por nga jashtë vendit dallohen më vështirë. Shumica e tyre duken në kartelën e pasurisë që ASHK lëshon për çdo pronë të regjistruar, prandaj lexojeni vetë ose jepjani një avokati ta lexojë para se të paguani ndonjë kapar.
| Rreziku | Çfarë duhet kontrolluar | Rregulli ose kostoja |
|---|---|---|
| Shitësi nuk është pronari i regjistruar, ose prona është e hipotekuar apo e sekuestruar | Kartela e pasurisë në ASHK dhe verifikimi online i statusit juridik | 1.500 + 1.000 ALL |
| Ndërtesë e legalizuar me çmimin e truallit të papaguar, ose e regjistruar «pa truall» | Rubrika e barrëve në kartelën e pasurisë | Ligji nr. 20/2020, neni 22 |
| Pagesa në para në dorë | Paguani vetëm me transfertë bankare | Kufiri i parave në dorë te noteri 150.000 ALL |
| Hyrja në Shqipëri me para në dorë | Deklarojini në kufi | Nga 1.000.000 ALL |
| Tatimi 15% i shitësit mbi fitimin kalon mbi ju | Kush paguan cilin tatim, në kontratën paraprake | Udhëzimi i përbashkët nr. 34/2023 |
Burimet · 5
- DATA-PURCHASE-001010.87–32.6 EUR per documentASHK checks before buying: certificate 3,000 ALL, property card 1,500 ALL, online legal status 1,000 ALLBesueshmëria: HIGHPeriudha: 2025–2026verifikuar 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
- DATA-LEGAL-0019Law 20/2020 Art. 22(10): a statutory mortgage stays on the legalised property until the plot price is paid in full. Art. 22(6): on private third-party land, ownership of the land passes only when the compensation decision enters into force; until then the building is registered without a relationship to the land. Art. 22(2)–(3): the legalisation act also transfers the plot, for a home up to three times the footprint and at most 500 m².A legalised home can carry a statutory mortgage or be registered "without the land"Besueshmëria: HIGHPeriudha: 2020–2026verifikuar 2026-10-19Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes)
- DATA-LEGAL-0009A property deed must state how the price is paid; the technical payment procedure is set by joint instruction of the Ministers of Justice and Finance, and the notary's special bank account can hold the funds. A notary may not handle cash above 150,000 ALL in notarial transactions.Payment of the price: stated in the deed; notary cash limit 150,000 lekBesueshmëria: HIGHPeriudha: Law 110/2018 Art. 105(4), Art. 68(3)verifikuar 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- DATA-AML-000110867.2 EUR equivalent (threshold)Cash of 1,000,000 ALL or more must be declared at the borderBesueshmëria: HIGHPeriudha: 2011–2026verifikuar 2026-10-19Law No. 9917 of 19.05.2008 on the prevention of money laundering and terrorist financing, consolidated with Law 10391/2011
- DATA-TAX-001915 % of the gainSale of property: 15% of the gain; the reference price is the floor, less 1% a year of use (max 30%)Besueshmëria: HIGHPeriudha: 2024–2026verifikuar 2026-10-19Joint Instruction No. 34 of 29.12.2023 on income tax on the transfer of immovable property
A ju jep pronësia të drejtën të jetoni në Shqipëri?
Pronësia mbi një pasuri nuk e zgjat vetvetiu qëndrimin pa vizë prej 90 ditësh në çdo 180 ditë. Ajo i jep pronarit të drejtën të aplikojë për leje qëndrimi të përkohshme sipas nenit 84 të ligjit për të huajt, që lëshohet deri në një vit dhe rinovohet, pa ndonjë vlerë minimale të pronës në ligj.
Shtetasit e vendeve të BE-së nuk kanë nevojë për këtë leje: që nga 1 prilli 2026 ata aplikojnë online për një certifikatë regjistrimi, pa tarifë shërbimi.
Kryesorja
- Të huajt mund të kenë në pronësi apartamente, shtëpi dhe njësi tregtare në Shqipëri me pasaportë, me të njëjtat kushte si shqiptarët.
- Toka bujqësore, pyjet dhe kullotat nuk mund të jenë në pronësi të një personi të huaj; trualli kërkon një investim sa trefishi i vlerës së tij.
- Ligjet nuk kanë asnjë ndalim 200 metra nga deti për të huajt; vija bregdetare është pronë e shtetit për të gjithë, ndërsa trojet e mbrojtura, historike dhe ushtarake janë të mbyllura për të huajt.
- Shoqëria ia vlen për tokën, jo për një apartament të vetëm.
- Lexoni kartelën e pasurisë në ASHK para se të paguani kaparin dhe paguani vetëm me transfertë bankare.
Pyetje dhe përgjigje
Jo. Pasaporta mjafton për të nënshkruar aktin te noteri. Leja e qëndrimit ka rëndësi vetëm nëse doni të qëndroni më shumë se 90 ditë në çdo 180 ditë.
Shtëpia është ndërtesë dhe blihet lirisht. Toka nën të është truall; tokën bujqësore përreth një person privat i huaj nuk mund ta ketë në pronësi, vetëm ta marrë me qira deri në 99 vjet.
Një shoqëri në pronësi të një të huaji është person shqiptar dhe nuk ka kufizime për tokën. Për një apartament të vetëm ajo shton kontabilitet dhe deklarata tatimore, pa ndryshuar të drejtat e blerësit mbi një ndërtesë.
Nuk ka asnjë pagesë shtesë për të huajt. Blerësi paguan noterin dhe tarifën e regjistrimit në ASHK si çdo blerës tjetër; shitësi paguan 15% tatim mbi fitimin.
Po. Asnjë ligj nuk cakton një zonë bregdetare të mbyllur për blerësit e huaj të ndërtesave. Vetëm vija bregdetare është pronë e shtetit, ndërsa trojet në zona të mbrojtura ose me vlerë historike apo ushtarake janë të mbyllura për të huajt (Ligji nr. 7980/1995, neni 7).
Burimet
- Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text, 2018-12-20 (parë më 2026-09-09)
- Explanatory report to the draft law on transferring agricultural land to foreign persons (RENJK 972). Ministry of Agriculture and Rural Development (MBZHR), 2026-05-14 (parë më 2026-10-19)
- Law No. 7980 of 27.07.1995 "Për shitblerjen e trojeve" (on the sale of plots), original text. Parliament of Albania (FAOLEX copy), 1995-07-27 (parë më 2026-10-19)
- Law No. 8743 of 22.02.2001 "Për pronat e paluajtshme të shtetit" (On the immovable property of the state). Kuvendi i Republikës së Shqipërisë (text via FAO FAOLEX), 2001-02-22 (parë më 2026-10-26)
- Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025. Albanian State Police (ASP), 2025-11-01 (parë më 2026-10-19)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020. State Cadastre Agency (ASHK), 2025-07-31 (parë më 2026-10-19)
- PwC Tax Summaries Albania — Corporate taxes on income, 2026-07-22 (parë më 2026-09-09)
- Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters, 2026-09-09 (parë më 2026-09-09)
- HCCH — Apostille Convention status table, 2026-06-30 (parë më 2026-09-09)
- PwC Tax Summaries Albania — Individual taxes on personal income, 2026-07-22 (parë më 2026-09-09)
- Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes). Parliament of Albania (FAOLEX copy), 2020-03-05 (parë më 2026-10-19)
- Law No. 9917 of 19.05.2008 on the prevention of money laundering and terrorist financing, consolidated with Law 10391/2011. Parliament of Albania (Partners Albania copy), 2011-03-03 (parë më 2026-10-19)
- Joint Instruction No. 34 of 29.12.2023 on income tax on the transfer of immovable property. Ministry of Finance and Economy and ASHK, 2023-12-29 (parë më 2026-10-19)
Çfarë mungon
Boshllëqe që i dimë: pyetje për të cilat ende nuk kemi të dhëna të besueshme.
- Nuk u gjet asnjë tekst zyrtar i konsoliduar që të thotë shprehimisht se të huajt mund të blejnë apartamente; rregulli mbështetet në mungesën e çdo kufizimi në ligjet për tokën dhe në praktikën e juristëve. Mbetet për t'u konfirmuar në Fletoren Zyrtare (qbz.gov.al ishte i paarritshëm më 19.10.2026).