Menyja
Në gjashtë vjet apartamentet në Tiranë u dyfishuan afërsisht, nga rreth 1.000 euro për metër katror në 2020 në 1.863 euro deri në tremujorin e dytë të 2025-ës. Pothuajse e gjithë rritja ndodhi në dy vite, nga 2023 deri në gjysmën e dytë të 2024-ës, dhe vetëm gjysma e dytë e 2024-ës shënoi 56% rritje nga viti në vit. Pastaj tregu u ndal.
| Periudha | Çmimi mesatar | Ndryshimi |
|---|---|---|
| 2020 | ~€1,000/m² | - |
| H1 2022 | ~€1,128/m² | +15.6% y/y |
| 2023 | - | ~+30% për vitin |
| H2 2024 | - | +56% v/v - gjashtëmujori më i shpejtë ndonjëherë i regjistruar |
| Q2 2025 | €1,863/m² | +7% v/v (Keydata, transaksione aktuale) |
| H2 2025 | - | 0% tremujor/tremujor, +4.4% v/v - plateau |
Gjashtë vjet, çmimi afërsisht i dyfishuar, dhe pothuajse e gjithë lëvizja e përqendruar nga 2023 deri në gjysmën e dytë të 2024-ës. Pastaj tregu u stabilizua. Kjo formë tregon më shumë se shifra e çdo viti të vetëm. Një treg që nxehet për tetëmbëdhjetë muaj dhe pastaj rrafshohet sillet ndryshe nga një treg që është rritur në mënyrë të qëndrueshme gjatë gjithë kohës, dhe blerësit e kujdesshëm e çmojnë ndryshe.
Një gjurmues i cituar shpesh i agregatorëve të njoftimeve tregoi se çmimet e kërkuara në qendër u rritën 44-50% nga 2024 në 2025. Të dhënat e transaksioneve (indeksi i Bankës së Shqipërisë dhe shifrat e Keydata bazuar në transaksione) tregojnë për të njëjtën periudhë një rritje reale, por dukshëm më të vogël. Shitësit orientohen sipas titujve të viteve të bumit dhe jo sipas kërkesës aktuale. Para se ta merrni një çmim të kërkuar si çmim tregu, kontrolloni nga vjen shifra: njoftimet dhe shitjet e mbyllura japin numra të ndryshëm.
Shifra prej 0% nga tremujori në tremujor për të gjithë qytetin fsheh dallime reale mes zonave. Linja e dytë e Bulevardit të Ri u rrit 36% në të njëjtat dymbëdhjetë muaj kur qyteti në tërësi mbeti i palëvizur. Asnjë zonë tjetër që gjurmon DomLivo nuk u rrit më shpejt, dhe rritjen e nxiti një projekt specifik i planit të përgjithshëm, jo vrulli i përgjithshëm i tregut. U ngadalësua mesatarja e qytetit, ndërsa zonat frenuan me ritme të ndryshme. Ato që vazhdojnë të rriten zakonisht kanë nxitësin e tyre dhe nuk mbështeten te vala e përgjithshme e viteve 2023-2024.
Edhe shitjet zgjasin më shumë. Koha mesatare e shitjes në Tiranë u rrit nga 7.1 muaj në gjysmën e dytë të 2024-ës në 8.1 muaj në gjysmën e dytë të 2025-ës, një muaj i tërë më shumë. Si sinjal i hezitimit të blerësve, kjo është shumë më e drejtpërdrejtë se vetëm shifra kryesore e çmimit.
Çmimet zyrtare referuese të Shqipërisë shërbejnë si bazë për taksën vjetore të pronës. Në Tiranë ato janë mesatarisht 124.300 lekë/m² (rreth €1.270), por pas kësaj mesatareje fshihet diferenca më e gjerë e çmimeve referuese në çdo qytet shqiptar. Në krye është Blloku, me 228.400 lekë/m² (rreth €2.330), zona referuese më e lartë në vend. Në fund është Paskuqani, me 62.500 lekë (rreth €640). Brenda një bashkie të vetme vlerat ndryshojnë rreth 3,7 herë, kështu që "çmimi i Tiranës" si një numër i vetëm nuk ka ekzistuar kurrë. Çmimet referuese kanë edhe rëndësi praktike. Ato janë baza tatimore për taksën vjetore të pronës, aktualisht 0,05% e vlerës fiskale, dhe vendosin kufirin minimal për tarifën e noterit dhe për tatimin 15% mbi fitimin e shitësit: nëse një kontratë private cakton një çmim nën referencën e zonës, tarifa llogaritet mbi shifrën referuese në vend të çmimit të kontratës. Çmimi referues i një distrikti do t'ju ndjekë në çdo faturë tatimore të ardhshme.
Vetëm në vitin 2024, lejet e ndërtimit arritën një rekord prej 1,9 milionë metrash katrorë. Një ofertë e tillë e re ka nevojë nga një deri në tre vjet për të dalë në treg si njësi të përfunduara dhe të gatshme për shitje. Rrafshimi i çmimeve në gjysmën e dytë të vitit 2025 ende nuk e pasqyron plotësisht këtë ofertë, sepse ajo është ende përpara. Në çdo parashikim për këtë qytet për vitin 2026, kjo ndoshta është ndryshorja më e madhe e paçmuar, më e madhe se të dhënat e transaksioneve të çdo tremujori të vetëm.
Një treg që u rrit +56% dhe më pas u rrafshua në 0% ka ecur më shpejt se bazat e veta themelore. Tani pret që ta arrijnë ose të ardhurat, ose linja rekord e ofertave në zhvillim, dhe për momentin nuk po kthehet te ritmi i vjetër. Nëse kjo e bën 2026-n një kohë të mirë për të blerë, është një pyetje e veçantë me përgjigjen e saj të ndershme. Vetë trajektorja kërkon më shumë kujdes kur ritmi i rritjes së vitit 2024 projektohet përpara, më shumë se sa reflektojnë sot shumica e listimeve. Ky kujdes tani mbështetet në gjashtë vjet të dhëna, jo vetëm në leximin e një tremujori.
Afërsisht u dyfishuan, nga rreth €1.000/m² në 2020-ën në €1.863/m² deri në tremujorin e dytë të 2025-ës. Pothuajse e gjithë rritja ndodhi në 2023-ën dhe në gjysmën e dytë të 2024-ës, pastaj tregu u stabilizua në gjysmën e dytë të 2025-ës.
Agregatorët e njoftimeve tregojnë sa kërkojnë shitësit. Sipas një gjurmuesi, këto çmime në qendër u rritën deri në 44-50% nga 2024 në 2025. Të dhënat e transaksioneve të Bankës së Shqipërisë dhe Keydata tregojnë sa paguan në fakt blerësit: një rritje reale gjatë së njëjtës periudhë, por dukshëm më e vogël.
Sipas çmimeve referuese zyrtare të qeverisë, rreth 3,7 herë: nga 62.500 lekë/m² në Paskuqan deri në 228.400 lekë/m² në Bllok. Asnjë qytet tjetër shqiptar nuk ka dallim më të madh.
Para vitit 2026 kjo është ndryshorja më e madhe që çmimet ende nuk e kanë përfshirë. Vetëm në vitin 2024 u lëshuan leje për 1.9 milionë metra katrorë, dhe shumica e tyre ende nuk ka dalë në treg si njësi të përfunduara. Presioni për ulje është real, por ende përpara: çmimet aktuale nuk e pasqyrojnë.
