Kthehu
Çmimet e Apartamenteve në Tiranë, 2020–2026: Trajektorja e Plotë
Apartamentet në Tiranë u dyfishuan afërsisht në gjashtë vjet, nga rreth 1.000 euro për metër katror në 2020 në 1.863 euro deri në tremujorin e dytë të 2025-ës. Pothuajse i gjithë ky ndryshim ndodhi në dy nga këto vite, nga 2023 deri në gjysmën e dytë të 2024-ës, periudhë që vetëm ajo shënoi 56% rritje nga viti në vit. Pastaj tregu u qetësua.
| Periudha | Çmimi mesatar | Ndryshimi |
|---|---|---|
| 2020 | ~€1,000/m² | — |
| H1 2022 | ~€1,128/m² | +15.6% y/y |
| 2023 | — | ~+30% për vitin |
| H2 2024 | — | +56% v/v — gjashtëmujori më i shpejtë ndonjëherë i regjistruar |
| Q2 2025 | €1,863/m² | +7% v/v (Keydata, transaksione aktuale) |
| H2 2025 | — | 0% tremujor/tremujor, +4.4% v/v — plateau |
Gjashtë vjet, afërsisht dyfishim i çmimit, dhe pothuajse i gjithë lëvizja e përqendruar në dy vjet — nga 2023 deri në gjysmën e dytë të 2024 — para se tregu të stabilizohej. Kjo formë ka më shumë rëndësi se çdo shifër e një viti të vetëm: një treg që 'nxehet' për tetëmbëdhjetë muaj dhe pastaj rrafshohet, sillet ndryshe, dhe çmimohet ndryshe nga blerësit e kujdesshëm, se sa një treg që është rritur në mënyrë të qëndrueshme gjatë gjithë kohës.
Një gjurmues i cituar gjerësisht i agregatorëve të njoftimeve tregoi se çmimet e kërkuara në qendër u rritën 44–50% nga 2024 në 2025. Të dhënat aktuale të transaksioneve — vetë indeksi i Bankës së Shqipërisë dhe shifrat e Keydata bazuar në transaksione — tregojnë një lëvizje reale, por dukshëm më të vogël gjatë të njëjtës periudhë. Ky hendek vjen nga fakti që shitësit orientohen sipas titujve të viteve të bumit dhe jo sipas kërkesës aktuale, dhe ia vlen të dihet për cilën shifër po flitet përpara se një çmim i kërkuar të trajtohet si norma e tregut: një numër i marrë nga njoftimet nuk është e njëjta gjë me një numër të marrë nga shitjet e mbyllura.
Një shifër prej 0% në nivel qyteti nga tremujori në tremujor fsheh nën vete një divergjencë reale. Linja e dytë e Bulevardit të Ri u rrit 36% në të njëjtat dymbëdhjetë muaj kur qyteti në tërësi mbeti i palëvizur — lëvizja më e shpejtë e çdo zone që DomLivo gjurmon, e nxitur nga një katalizator specifik i planit të përgjithshëm dhe jo nga vrulli i përgjithshëm i tregut. Ky është modeli që ia vlen të merret nga rrafshi: është një ngadalësim i mesatares në nivel qyteti, jo çdo zone që ngadalësohet me të njëjtin ritëm, dhe zonat që ende lëvizin priren të kenë nxitësin e tyre specifik pas tyre, në vend që të lundrojnë mbi valën e përgjithshme të viteve 2023–2024.
Ngadalësimi shfaqet edhe në sa kohë zgjat një shitje — koha mesatare e shitjes në Tiranë u zgjat nga 7.1 muaj në gjysmën e dytë të 2024-ës në 8.1 muaj në gjysmën e dytë të 2025-ës, një muaj i tërë shtesë, dhe një sinjal shumë më i drejtpërdrejtë i hezitimit të blerësve sesa vetëm shifra kryesore e çmimit.
Çmimet zyrtare referuese të Shqipërisë — baza për taksën vjetore të pronës — mesatarisht janë 124.300 lekë/m² (rreth €1.270) në të gjithë Tiranën, por kjo mesatare në nivel qyteti fsheh diferencën më të gjerë të çmimeve referuese në çdo qytet shqiptar. Tavani është Blloku, me 228.400 lekë/m² (rreth €2.330) — zona e vetme referuese më e lartë në vend. Dyshemeja është Paskuqani, me 62.500 lekë (rreth €640). Një diferencë prej rreth 3,7 herësh brenda një bashkie të vetme është një kujtesë e dobishme se "çmimi i Tiranës" nuk ka qenë kurrë një numër i vetëm. Këto çmime referuese kanë rëndësi edhe përtej kuriozitetit — ato janë baza tatimore për taksën vjetore të pronës, aktualisht 0,05% e vlerës fiskale, dhe vendosin kufirin minimal për llogaritjen e tatimit të transferimit nga noteri nëse një kontratë private cakton një çmim nën referencën e zonës: tarifa kalon te shifra referuese në vend të çmimit të kontratës. Çmimi referues i një distrikti nuk është thjesht një pikë të dhënash; është numri që ju ndjek në çdo faturë tatimore të ardhshme.
Vetëm në vitin 2024, lejet e ndërtimit arritën një rekord prej 1,9 milionë metrash katrorë — një valë ofertash të reja që i duhen nga një deri në tre vjet për të arritur faktikisht në treg si njësi të përfunduara dhe të gatshme për shitje. Rrafshimi i çmimeve i vërejtur në gjysmën e dytë të vitit 2025 ende nuk e reflekton plotësisht daljen e kësaj oferte në treg; ajo është ende përpara, jo pas, dhe kjo është ndoshta ndryshorja më e madhe e paçmuar në çdo parashikim për vitin 2026 për këtë qytet, më e madhe se të dhënat e transaksioneve të çdo tremujori të vetëm.
Një treg që u rrit +56% dhe më pas u rrafshua në 0% nuk po sillet si një treg gati të rikthejë ritmin e tij të vjetër — po sillet si një treg që ka lëvizur më shpejt se bazat e tij themelore dhe tani po pret që ose të ardhurat, ose linja rekord e ofertave në zhvillim, ta arrijnë. Nëse kjo e bën 2026-n një kohë të mirë për të blerë, është një pyetje e veçantë me përgjigjen e saj të ndershme, por vetë trajektorja kërkon më shumë kujdes ndaj ekstrapolimit të ritmit kryesor të rritjes së vitit 2024 përpara sesa reflektojnë aktualisht shumica e listimeve, me gjashtë vjet të dhëna tashmë pas këtij kujdesi dhe jo vetëm leximin e një tremujori të vetëm.