Çmimet e referencës në Durrës në vitin 2026: çfarë zbatohet, çfarë ishte vetëm propozim dhe çfarë do të thotë kur blini

Nëse keni lexuar se çmimet e referencës në Durrës u trefishuan më 1 janar 2026, nuk është kjo ajo që ndodhi. Ministria e Financave publikoi në korrik 2025 një hartë të re, me zonën e portit në 200.000 lekë për metër katror, për t'u zbatuar nga 1 janari 2026. Ajo nuk është miratuar kurrë. Qeveria e rihapi rishikimin, dhe në korrik 2026 Durrësi përdorte ende vlerat e vitit 2016. Për blerësin ky ndryshim ka më pak rëndësi nga ç'lënë të kuptohet titujt e lajmeve — por ka rëndësi në tri pika konkrete.

Çfarë është çmimi i referencës

Shqipëria mban një çmim zyrtar për metër katror për pronat në çdo zonë — çmimin e referencës. Ai nuk është vlerësim i apartamentit tuaj. Është një prag minimal: tarifat noteriale dhe taksat llogariten mbi çmimin në kontratë ose mbi çmimin e referencës shumëzuar me sipërfaqen, cilido qoftë më i lartë. Ai përcakton gjithashtu vlerën fiskale që përdoret për taksën vjetore të pronës.

Çfarë zbatohet sot në Durrës

Deri në korrik 2026, rrethet jashtë Tiranës zbatojnë ende vlerat e referencës të vendosura në vitin 2016, dhe Durrësi ka një vlerë të vetme për gjithë qytetin, jo zona. Raportimet e fundit e japin atë 67.500 lekë/m², rreth €730 — ndërsa disa përmbledhje shënojnë 71.200 lekë/m² sipas udhëzimit të vitit 2023. Pyesni noterin se cila shifër vlen për adresën tuaj; është noteri ai që llogarit tarifat.

Sido që të jetë, kjo vlerë është shumë më e ulët se sa kushton realisht Durrësi. Për apartamentet kërkohen rreth €1.200–1.700/m² në Plazh dhe €1.900–2.800/m² në qendër, kështu që në një blerje të zakonshme çmimi në kontratë është tashmë mbi atë të referencës, dhe çmimi i referencës nuk ndryshon asgjë në tarifat tuaja.

Çfarë u propozua — dhe pse ngeci

Drafti i korrikut 2025 e ndante Durrësin në 13 zona kadastrale, nga 45.000 deri në 200.000 lekë/m². Zona e portit dhe marinës do të kalonte nga 67.500 në 200.000 lekë/m², një rritje prej rreth 196%; zonat e tjera u vendosën në 140.000, 124.000, 100.000 dhe 45.000. Një propozim i mëvonshëm për fshatrat i vendoste zonat Gjiri i Lalzit dhe Hamallaj në 190.000 lekë/m², shifra më e lartë rurale në vend. Një ekspert vendas vuri në dukje atëherë se një vlerë prej rreth €2.000/m² në Plazh do t'u përgjigjej realisht vetëm rreth 5% të banesave atje.

Drafti u publikua për konsultim dhe nuk u miratua kurrë. Në vitin 2026 qeveria ia ktheu një grupi pune me afat deri më 20 prill. Në qershor ministri i Financave thoshte se puna ishte ende në vazhdim dhe më e ndërlikuar se ç'pritej, sepse përfshin bashkitë, ndërsa në korrik u raportua se zonat bregdetare mbeteshin ende pezull, derisa çmimet e tyre të tregut të kontrolloheshin sërish.

Ku prek blerjen tuaj

1. Tarifat noteriale dhe taksa e transferimit. Noteri merr rreth 0,35% për shitjet nga 100.000 deri në 6 milionë lekë, me përqindje që ulen shkallë-shkallë për shuma më të mëdha, të llogaritura mbi më të lartën ndërmjet çmimit në kontratë dhe vlerës së referencës. I njëjti rregull përcakton bazën për taksën 2% të transferimit. Me vlerën e vetme të sotme, pothuajse gjithmonë vendos çmimi në kontratë.
2. Fitimi nga kapitali kur shisni. Tatimi mbi fitimin nga kapitali është 15% e diferencës ndërmjet çmimit të shitjes dhe atij të blerjes, dhe si çmim shitjeje merret më i larti ndërmjet çmimit real dhe vlerës së referencës. Një hartë e re, më e lartë, do ta ngrinte këtë prag për rishitjet në zonat më të shtrenjta. Kjo do të thotë gjithashtu se një çmim blerjeje i deklaruar më ulët në kontratën tuaj kthehet më vonë në një fitim të tatueshëm më të madh.
3. Taksa vjetore e pronës. Banesat taksohen me 0,05% të vlerës fiskale — çmimi i referencës shumëzuar me sipërfaqen — dhe bashkitë mund ta ndryshojnë këtë me 30% në të dy drejtimet. Për një apartament 60 m² kjo del rreth 2.025 lekë në vit me 67.500 lekë/m²; me 200.000 të propozuara do të ishte 6.000 lekë. E dukshme, por e vogël.

Dritarja e rivlerësimit 2026

Deri më 31 dhjetor 2026, çdo pronar mund ta rivlerësojë pronën me vlerën e saj të tregut duke aplikuar pranë kadastrës ASHK dhe duke paguar 5% mbi diferencën, në vend që të paguajë mbi të 15% tatim mbi fitimin nga kapitali në një shitje të mëvonshme. Pagesa duhet bërë deri më 31 mars 2027. Për apartamentet vlera zbritet me 1% për çdo vit përdorimi. Nëse keni tashmë pronë në Durrës dhe prisni ta shisni në vitet e ardhshme, ia vlen të pyesni një këshilltar tatimor nëse ju leverdis në rastin tuaj.

Çfarë të bëni si blerës

• Vendosni çmimin real në kontratë. Ju mbron në rishitje dhe kushton pak në tarifa.
• Kërkojini noterit vlerën e referencës për adresën e saktë, para se të bini dakord për çmimin përfundimtar.
• Mos pranoni argumentin e shitësit se “çmimet e reja të referencës” justifikojnë një çmim më të lartë — ato nuk janë në fuqi.
• Kontrolloni sërish statusin para se të shisni ose të rivlerësoni: harta mund të miratohet ende.

Për çmimet që kërkohen realisht për apartamentet në Durrës sipas lagjeve, shihni tabelën e çmimeve të Durrësit. Për vetë blerjen, shihni listën tonë të dokumenteve dhe apartamentet në shitje në Durrës.