Уся увага на цій ділянці узбережжя дістається двом зонам, і власні дані DomLivo позначають як переоцінені саме їх. Цікавіша історія лежить глибше, там, де ті самі дані показують протилежне.
Квадратний метр у Ксамілі дорожчий, ніж у Саранді, хоча до сусіда лише шість кілометрів уздовж берега, а на Airbnb Ксаміль заробляє менше: приблизно $5,495 на рік проти $6,960 у Саранді. До того ж кількість оголошень за один рік зросла на 86%. Вхід дорожчий, дохідність нижча, а надлишок пропозиції росте швидше, ніж будь-де на південному узбережжі. Якщо рахувати лише за цифрами, запитувану премію вони не виправдовують. З юридичним ризиком картина ще гірша. У 2022 році приблизно 600 гектарів вивели з буферної зони національного парку Бутрінт під забудову. ЮНЕСКО офіційно висловила занепокоєння і цим рішенням, і конкретними проєктами всередині зони, а незаконні будівлі зносять цілими кампаніями з 2010 року, востаннє у 2023-2024 роках. Якщо об'єкт тут збудували з порушенням прибережних правил, штрафом справа не закінчиться: легалізувати його не можна взагалі.
Лунгомаре та Акернія у Влорі за три роки подорожчали приблизно вдвічі. Ринок виходив з того, що у Влорі відкриється власний аеропорт і місто потрапить на карту прямих рейсів, але цього досі не сталося. На всьому узбережжі це найнаочніший приклад схеми «премія без факту»: ціна зрушила так, ніби каталізатор уже спрацював. Далі зростання можливе, лише якщо аеропорт справді відкриється, а кожна нова затримка обертається реальним і тривалим мінусом, який нічим не компенсується.
За історією Лунгомаре стоїть друга Влора, яку ажіотаж здебільшого оминув. Звичайні житлові квартали торгуються приблизно по €800-1000/м². Ринок тут справді рухається на двох швидкостях: туристична смуга далеко випередила райони, де живуть місцеві. На цьому розриві й тримається інвестиційна ідея. Ставка в ній на те, що звичайне місто з часом підтягнеться до цін своєї туристичної зони, як уже сталося в схожих албанських містах, і від аеропорту вона не залежить.
Орікум стоїть поруч із діючою мариною, якій є куди рости. За власним планом інфраструктури марини там заплановано 846 причальних місць, а скільки з них уже збудовано, незалежно ніхто не підтвердив. Нижній ціновий сегмент уже зріс на 63%, з €800 до приблизно €1300/м², тож переоцінка йде насправді, а не в прогнозах. Навіть за €1500/м² у верхній частині діапазону Орікум помітно дешевший за туристичну смугу Влери, хоча каталізатор у нього порівнянний і довгостроковий (розвиток марини), і його справді будують, справа не обмежилася анонсом.
Одне застереження. Власний проєкт марини у Влері, помітніший і розташований у самому місті, оточений реальним скандалом довкола управління. За концесійною угодою інвесторові пробачили приблизно €23 мільйони боргу, і про це писали у зв'язку з офіційним розслідуванням. Саме будівництво йде окремо, воно реальне і триває. Виходить, поруч із реальним прогресом на будові є репутаційний і регуляторний ризик. Списувати через це зони біля марин повністю не треба. Але документи конкретного проєкту перевірте самі й не думайте, що кожна історія з мариною тут така ж чиста, як свіжий бетон.
Вторинне житло в селах Кепаро і Вуне, у глибині від курортних брендованих частин Дхермі та Хімари, коштує €1100-1800/м². Для такої близькості до узбережжя це дешево, а бутик-курортний маркетинг, який заповнює пошукову видачу по обох містах, ці села майже не помічає. Зростання ціни залежить від одного конкретного і недобудованого проєкту: другої під'їзної дороги на Рив'єру через долину річки Вльора. Дату для другої будівельної ділянки поки не призначили. Потенціал реальний і в ціні не врахований, але й залежність реальна. Строків ніхто не гарантує, тому перевірте фактичний статус ділянки, перш ніж вважати дорогу вирішеною справою. Ризик із правами власності в самій Хімарі теж лишається гострим питанням далі вздовж узбережжя, тож звична перевірка історії прав тут важить не менше за ціну.
У всіх п'яти зонах картина одна. У Ксамілі та на Лунгомаре/Акернії ціна вже вибігла наперед підтверджених фактів. У звичайному місті Влора, Орікумі та сільському фонді Рів'єри вона ще не наздогнала справжні, частково підтверджені каталізатори. Цифри прибутковості Airbnb, на яких усе це тримається, варто прочитати окремо, а той самий список завищених у ціні зон входить сюди в ширшу загальнонаціональну картину. Ця стаття розглядає той самий сигнал великим планом і його не замінює.
Дані свідчать проти. Квадратний метр тут дорожчий, ніж у сусідній Саранді, на Airbnb заробляють менше, а кількість конкурентних оголошень за один рік зросла на 86%. Згори додається реальний юридичний ризик із землею в буферній зоні національного парку.
І те, і інше, залежно від зони. Туристична смуга Лунгомаре/Акернія вже заклала в ціну аеропорт, який ще не відкрився. Звичайна житлова частина міста, далеко від цієї смуги, продається приблизно за третину ціни і такої переоцінки не пережила.
Судячи з наявних даних, Орікум. Там діюча марина із запасом для розширення, нижній ціновий сегмент уже зріс на 63%, а ціни досі помітно нижчі за туристичну смугу Влери.
Ціна справді приваблива, але зростання залежить від недобудованої під'їзної дороги. Історію прав власності в цій частині узбережжя треба перевіряти незалежно, як і будь-де. Вважайте дорогу реальною можливістю, у якої поки немає підтвердженої дати.
