Menyja
I nënvlerësuar dhe i lirë janë dy gjëra të ndryshme. Shumë prona në Shqipëri janë të lira sepse askush nuk i do, dhe të lira do të mbeten. Një zonë e quajmë të nënvlerësuar kur ka një faktor të qartë shtytës (një rrugë, një linjë hekurudhore, një ndryshim te blerësit) që çmimi aktual nuk e pasqyron.
Besimi ynë këtu është i moderuar. Këto janë vlerësime dhe kanë një rrezik kryesor të përbashkët: projektet e infrastrukturës në Shqipëri vonohen. Kur një tezë varet nga përfundimi i një projekti, e shkruajmë hapur.
Hekurudha Tiranë-Durrës e shkurton udhëtimin mes dy tregjeve më të mëdha urbane në rreth 22 minuta. Me këtë kohë udhëtimi, dy qytete fillojnë të funksionojnë si një rajon i vetëm lëvizjeje të përditshme.
Rreth stacioneve të planifikuara çmimet nuk janë rritur ende si në korridore të ngjashme gjetkë. Skenari ynë bazë është 5-10% në vit në këto zona, pasi trenat të nisin vërtet të qarkullojnë. Rezerva është e qartë: pothuajse e gjithë fjalia mbështetet te "pasi trenat të nisin vërtet të qarkullojnë".
Qerreti kushton rreth 1.100-2.000 euro për metër katror, rritet 21-43% në vit dhe tërheq drejtpërdrejt blerës evropianë. Ngjitur është Golemi, ku vija e parë kushton më shumë për një plazh të ngjashëm.
Teza është një afrim i thjeshtë i çmimeve. Asgjë nuk e mban hendekun kaq të madh për gjatë, dhe nga të gjitha zonat e listës, këtu presim pritjen më të shkurtër.
Vlora tani ka dy tregje. Lungomareja dhe Akërnia mbartin një premium për shkak të aeroportit dhe janë dyfishuar në tre vjet. Qyteti i zakonshëm, ku njerëzit jetojnë gjithë vitin, qëndron rreth 800-1.000 euro për metër katror.
Segmenti lokal ka mbetur pa vëmendje sepse askush nuk ua reklamon të huajve. Por ka atë që i mungon bregdetit: qiramarrës gjatë gjithë vitit, spitale, shkolla dhe një qytet që nuk zbrazet në dimër. Nëse kërkoni të ardhura nga qiraja dhe jo një shtëpi pushimesh, vija e dytë është marrëveshja më e mirë.
Me rreth 1.000-1.300 euro për metër katror, Kombinati mbetet një nga lagjet e fundit të Tiranës me karakter të vetin, dhe xhentrifikimi këtu sapo ka nisur. Do ta krahasonim me Don Boskon, që kaloi të njëjtën rrugë më herët dhe sot kushton më shumë.
Për këtë tezë llogaritni pesë vjet. Dy janë pak.
Orikumi lëviz rreth 800-1.500 euro për metër katror, me marina afër dhe Rivierën menjëherë në jug. Fundi i poshtëm i tregut tashmë është ngritur fort, rreth 63%. Kjo tregon se rikuotimi ka nisur dhe është larg fundit.
Gjithçka varet nga vazhdimi i zhvillimit të marinave. Nëse ai ndalet, ndalet edhe teza.
Me çmime nga rreth 600 euro për metër katror, kjo është rruga më e lirë për të dalë në bregdetin shqiptar. Faktori shtytës është rruga Milot-Balldren, e pritshme deri në vitin 2029.
E quajmë hapur spekulative. Horizonti është i gjatë, infrastruktura nuk është ndërtuar dhe sot pak gjë tjetër e mbështet zonën. Mbajeni si pozicion të vogël në portofol, jo si blerjen e parë.
Rishitjet në Qeparo dhe Vuno qëndrojnë rreth 1.100-1.800 euro për metër katror. Faktori shtytës është rruga e luginës së Vlorës: ajo hap një rrugë të dytë drejt Rivierës, ndërsa çmimi ende nuk e përfshin.
Kjo zonë ka një paralajmërim serioz më vete. Titujt e pronësisë në fshatrat e Rivierës janë më të dobëtit në gjithë listën, me pretendime restitucioni, trashëgimi të paqarta dhe klasifikim bujqësor. Mos blini këtu pa një avokat që ka punuar më parë me titujt e Rivierës, dhe prisni që disa prona të mos blihen me asnjë çmim.
Për ta thënë sinqerisht, çdo pikë më sipër vë bast mbi kohën. Nxitësit janë realë dhe të dokumentuar. Datat nuk varen nga ju.
Prej këtu dalin dy rregulla. Blini atje ku nxitësi ka nisur të veprojë, jo atje ku vetëm është shpallur. Me këtë provë, Qerreti dhe qyteti i Vlorës dalin para Tales. Dhe përshtatni madhësinë e pozicionit me rrezikun: një parcelë bregdetare spekulative nuk duhet të marrë gjithë buxhetin.
Nëse doni anën tjetër të kësaj analize, publikojmë edhe zonat ku mendojmë se çmimi ka dalë përpara bazave themelore.
Një zonë është e nënvlerësuar kur ka një faktor të qartë shtytës që çmimi aktual nuk e pasqyron: një linjë hekurudhore, një rrugë, një ndryshim te grupi i blerësve. Vetëm çmimi i ulët nuk mjafton. Prona e lirë pa faktor shtytës mbetet e lirë. Për çdo zonë në artikull e emërtojmë faktorin konkret, që teza të mund të verifikohet dhe, nëse faktori dështon, të braktiset.
Sipas nesh, Qerreti dhe stoku i zakonshëm i qytetit të Vlorës. Në të dyja nxitësit janë tashmë në lëvizje dhe e kanë kaluar fazën e njoftimit: Qerreti rritet 21-43% në vit dhe po vijnë blerës evropianë, ndërsa Vlora ka qiramarrës gjithë vitin, çfarëdo që të ndodhë me aeroportin. Tale dhe fshatrat e Rivierës kanë potencialin më të lartë dhe, me diferencë, rrezikun më të lartë.
Vonesat e infrastrukturës. Tezat më sipër mbështeten te korridori hekurudhor, rruga Milot-Balldren dhe rruga e luginës së Vlorës, dhe afatet e projekteve shqiptare janë shtyrë edhe më parë. Rreziku i dytë është cilësia e titullit, që në fshatrat e Rivierës e kufizon seriozisht zgjedhjen.
Varet nga çfarë prisni prej blerjes. Zonat e konsoliduara si Tirana premium japin likuiditet dhe ju lejojnë ta jepni njësinë me qira më shpejt. Zonat e nënvlerësuara japin më shumë potencial rritjeje, por kërkojnë durim dhe më shumë tolerancë ndaj punës ligjore. Për shumicën e blerësve me të cilët flasim, më mirë është fillimisht një pozicion i konsoliduar, dhe një pozicion më i vogël spekulativ vetëm pasi i pari të ketë nisur të funksionojë.
