Tirana daje płynność i całorocznego lokatora, ale ma najgorszą przystępność cenową w kraju, blisko 1900 euro za metr kwadratowy. Durres to najtańsze wejście, za około 1450 euro, i 22-minutowe połączenie kolejowe, które ma powstać w 2027 roku. Vlora to najwyższy dochód z Airbnb w Albanii, około 1163 euro miesięcznie, i najmniej pewne zaopatrzenie w wodę.
| Tirana | Durrës | Vlora | |
|---|---|---|---|
| Średnia cena wejściowa | ~€1,900/m² | ~€1,450/m² | ~1450-2400 €/m² (w zależności od strefy) |
| Najsilniejszy argument | Płynność, miejsca pracy, popyt na rynku wtórnym | Najtańszy wstęp na wybrzeże, realna infrastruktura | Najwyższy dochód z Airbnb w kraju |
| Realny kompromis | Najgorszy wskaźnik dostępności cenowej w Europie | Najsłabsza jakość środowiska z trzech | Najmniej niezawodna woda, brak działającego lotniska |
| Udział kupujących zagranicznych | ~18-27% (w centrum wyżej) | ~50% zakupów na wybrzeżu | ~50%, głównie Włochy/CEE |
Gospodarka kraju skupia się w stolicy: tu są najwyższe pensje i najgłębszy rynek pracy, i tylko tu płynność odsprzedaży nie budzi wątpliwości. Ma to swoją cenę. Średnia pensja netto w Tiranie wynosi około 740 € miesięcznie przy średnich cenach około 1900 €/m², a taki wskaźnik przystępności już teraz należy do najgorszych w kraju. Rozbicie na poszczególne dzielnice ma tu większe znaczenie niż w obu nadmorskich miastach, bo rozpiętość cen między dzielnicami Tirany jest zdecydowanie największa z całej trójki. Korki też kosztują codziennie: 319 000 zarejestrowanych samochodów i 45 minut przejazdu przez miasto w godzinach szczytu. Jakość powietrza już teraz przekracza limity zanieczyszczeń w dwóch trzecich monitorowanych punktów.
Czynsze idą w parze z cenami. Mieszkanie z jedną sypialnią w centrum kosztuje średnio około 680 € miesięcznie, poza centrum około 420 €. Rentowność brutto z wynajmu mieści się gdzieś w przedziale 5-6%, zależnie od tego, czyim danym ufasz, i spada w każdym roku, w którym ceny rosną szybciej niż czynsze. Jak na standardy regionu nie ma w tym nic wyjątkowo złego. Tyle kosztuje wejście na jedyny rynek w tym porównaniu, gdzie za popytem stoi realne zatrudnienie.
Durrës ma niższą cenę wejścia niż oba pozostałe miasta i oferuje coś, czego one nie mają: działający port, przez który przechodzi około 80% handlu zagranicznego kraju, uniwersytet z 17 000-20 000 studentów, a po ukończeniu budowy także bezpośredni dostęp kolejowy do stolicy. Około połowy zakupów na wybrzeżu dokonują tu cudzoziemcy, głównie z Kosowa, Czech, Macedonii Północnej i Polski, a nie zachodnioeuropejska mieszanka, którą przyciąga Vlorë. Uczciwy minus dotyczy środowiska. Problem ze ściekami w Golem i skutki trzęsienia ziemi z 2019 roku dają Durrës najsłabszy bazowy wskaźnik jakości życia z trzech miast, choć cenowo to najłatwiejsze wejście na wybrzeże.
Vlorë ma najwyższy średni dochód gospodarzy Airbnb w kraju. Jako jedyne z trzech miast ma też prawdziwą zimową gospodarkę pod letnim ruchem turystycznym: działający port i studenci podtrzymują popyt poza sezonem. Infrastruktura jeszcze za tym nie nadąża. Całodobowe zaopatrzenie w wodę to projekt w pierwszej fazie, a w sezonie 2025 wody realnie brakowało. Własne lotnisko miasta, historia, która napędziła znaczną część niedawnego wzrostu cen na wybrzeżu, wciąż nie przyjmuje lotów. Prom do Brindisi daje Vlorë połączenie, którego nie mają ani Tirana, ani Durrës: bezpośredni kanał do włoskiego popytu, co wyraźnie widać po tym, kto tam kupuje.
Kolej Tirana-Durrës jest ukończona w około 80%. Po wielokrotnych opóźnieniach pociągi elektryczne mają ruszyć na początku 2027 roku, a 22-minutowy przejazd zamienia wybór „Tirana czy Durrës” w pytanie o korytarz komunikacyjny. Stacje w Laprakë, Kashar i Shkozet leżą na tej linii, a ceny jeszcze w pełni jej nie uwzględniają. Gdy pociągi naprawdę ruszą, praktyczna różnica między „mieszkaniem w Tiranie” a „mieszkaniem w Durrës i dojeżdżaniem” zmaleje, a obecna różnica cen jeszcze tego nie odzwierciedla. Vlorë nie ma na horyzoncie podobnego projektu. Jej porównywalną historią infrastrukturalną jest lotnisko, które przegapiło już tyle terminów, że jego premia cenowa raczej wyprzedza fakty na miejscu.
Jeśli najważniejsza jest płynność i rynek pracy, słaba przystępność cenowa Tirany to cena wejścia, a nie powód, by jej unikać. Jeśli budżet musi starczyć na jak najwięcej, a mieszkanie ma się wynajmować bez przestojów, Durrës broni się infrastrukturą tak samo jak ceną. Jeśli plan zakłada konkretnie dochód z wynajmu krótkoterminowego, liczby Vlorë są najsilniejsze w kraju. Uwzględnij tylko w budżecie problem z wodą i pomijaj każdą ofertę, która traktuje lotnisko jak gotowy fakt.
W Durrës, jeśli liczyć całe miasto: około 1450 €/m² wobec 1450-2400 €/m² w Vlorë, w zależności od strefy. Strefy premium w Vlorë (Lungomare, marina) kosztują wyraźnie więcej, niż sugeruje średnia.
To różne zakłady. Tirana daje płynność i realny rynek pracy przy najgorszej w kraju przystępności cenowej. Wybrzeże kusi wyższą potencjalną rentownością wynajmu, ale płaci się za nią sezonowością, a w Vlorë także infrastrukturą, która wciąż się rozwija.
To największy czynnik w tym porównaniu, którego ceny jeszcze nie uwzględniają. Dojazd ma trwać 22 minuty i ruszyć na początku 2027 roku, a stacje wzdłuż linii (Laprakë, Kashar, Shkozet) jeszcze w pełni nie wchłonęły tego w swoje ceny.
Pod względem udziału Durrës i Vlorë są zbliżone: w obu około 50% zakupów na wybrzeżu dokonują nierezydenci. Różni się za to struktura nabywców. W Durrës dominują Kosowianie i Europejczycy Środkowi, w Vlorë Włosi oraz mieszkańcy Europy Środkowo-Wschodniej korzystający z promu do Brindisi.
