Guide d’achat
Acheter un appartement en Albanie depuis la France
Ce qu’il faut savoir avant de réserver un appartement à Durrës ou ailleurs sur la côte : qui peut acheter, les étapes, les frais, les impôts en Albanie et en France, le séjour et le trajet depuis Paris.
Qui peut acheter
Un étranger achète un appartement, une maison ou un local commercial aux mêmes conditions qu’un Albanais, et peut le revendre ou le transmettre librement. Seules les terres agricoles sont exclues : elles se louent jusqu’à 99 ans ou s’achètent par une société albanaise.
Il n’y a pas de visa à demander : un citoyen de l’Union européenne séjourne en Albanie jusqu’à 90 jours sur 180. Un propriétaire peut demander un titre de séjour d’un an au titre de l’article 84 de la loi 79/2021, sans prix minimum fixé par la loi.
Les étapes et les délais
- Réservation : un acompte retire l’appartement de la vente, souvent quelques milliers d’euros.
- Vérification : l’avocat contrôle le titre de propriété au cadastre (ASHK), les hypothèques et le permis de construire. Une à deux semaines.
- Acte notarié : seul un acte signé chez le notaire rend la vente valable ; un contrat sous seing privé est nul. Une journée, avec un traducteur si vous ne parlez pas albanais.
- Paiement : par virement bancaire, au moment de l’acte ou selon l’échéancier du promoteur pour un appartement neuf.
- Inscription au cadastre : deux à quatre semaines en pratique, puis vous recevez le nouveau titre de propriété.
Avec un dossier propre, comptez quatre à huit semaines de la réservation au titre. Pour un appartement en construction, l’acte définitif suit la livraison.
Ce que coûte l’achat
Les postes qui s’ajoutent au prix, et ce qu’ils représentent pour un appartement à 100 000 €.
| Poste | Règle |
|---|---|
| Notaire | 0,35 % de la valeur jusqu’à 6 millions de leks, 0,30 % jusqu’à 15 millions |
| Cadastre (ASHK) | 5 000 leks pour l’inscription, depuis 2025 |
| Taxe de transfert | aucune pour l’acheteur d’un appartement ; les impôts sur la vente sont à la charge du vendeur |
| TVA | aucune sur les appartements |
| Taxe annuelle sur le bâti | 0,05 % de la valeur fiscale |
- Règle
- 0,35 % de la valeur jusqu’à 6 millions de leks, 0,30 % jusqu’à 15 millions
- Règle
- 5 000 leks pour l’inscription, depuis 2025
- Règle
- aucune pour l’acheteur d’un appartement ; les impôts sur la vente sont à la charge du vendeur
- Règle
- aucune sur les appartements
- Règle
- 0,05 % de la valeur fiscale
Au total, avocat, traducteur et agence compris, les frais tournent autour de 2 300 € (2,3 %) pour un appartement à 100 000 €, et vers 4 600 € si tous les postes optionnels sont au plus haut.
Impôts : en Albanie et en France
Les loyers d’un appartement en Albanie y sont imposés à 15 %. La convention fiscale franco-albanaise du 24 décembre 2002, en vigueur depuis le 1er octobre 2005, laisse l’Albanie imposer ces revenus (article 6).
Un résident de France les déclare aussi en France. Ils entrent dans le calcul de l’impôt français, mais l’article 24 donne droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français sur ces loyers : vous ne payez pas deux fois, et ils peuvent relever le taux appliqué à vos autres revenus.
Pour une plus-value à la revente, le crédit d’impôt est égal à l’impôt payé en Albanie, sans dépasser l’impôt français correspondant. Un compte bancaire ouvert en Albanie se déclare chaque année (formulaire 3916). Les prélèvements sociaux dépendent de votre situation : faites valider le montage par un conseiller fiscal avant la signature.
Financement
Les banques albanaises ne prêtent presque jamais aux acheteurs non résidents. Le marché finance autrement : la plupart des programmes neufs proposent un paiement échelonné sans intérêts au promoteur jusqu’à la remise des clés. Pour un appartement ancien, le prix se paie en une fois à l’acte.
Se rendre à Durrës
Des vols directs relient Paris à Tirana en 2 h 35 environ. L’aéroport de Tirana est à une trentaine de kilomètres de Durrës : une visite d’appartements tient dans un long week-end.
Sources : convention fiscale entre la France et l’Albanie du 24 décembre 2002 (articles 6, 13 et 24), loi albanaise 79/2021 sur les étrangers (article 84), barème des notaires albanais, tarifs du cadastre ASHK 2025.
Mis à jour le 26 oct. 2026
